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Der Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft - aller guten Dinge sind drei?

Drei Mitglieder des VerwaltungsbeiratesEine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt haben oder aber eine abweichende Anzahl der Beiratsmitglieder durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümterversammlung zugewiesen wurde.

Darüber stritten die Wohnungseigentümer

Auf der Mitgliederversammlung stand unter anderem die Neuwahl des bislang aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats auf der Tagesordnung. Gewählt wurden nur zwei Wohnungseigentümer, weil sich wie so oft kein weiterer Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereit fand. Das gefiel einer Eigentümerin ganz und gar nicht. Ein Beirat muss aus mindestens drei Mitgliederin bestehen. Sie klagte folglich gegen den Beschluss und da sie vor dem Amtsgericht und dem Landgericht erfolglos blieb, musste sich der Bundesgerichtshof der Sache annehmen.

 

Das sagte der Bundesgerichtshof

Die gegen den ergangenen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage ist begründet. Die Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern in den Verwaltungsbeirat ist rechtsfehlerhaft. Dies kann jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen (vgl. Senat, BGHZ 156, 19, 22 m.w.N.).

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats entspreche zwar nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies bleibe aber folgenlos, weil die Nichtwahl eines dritten Beiratsmitgliedes ohne Einfluss auf das Ergebnis der durchgeführten Wahl sei. Die Wohnungseigentümer hätten lediglich einen Ergänzungsanspruch auf die Wahl eines dritten Mitgliedes, der gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden müsse.

Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

Nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ist der Beirat mit drei Wohnungseigentümern zu besetzen. Von dieser Vorgabe weicht der angefochtene Beschluss ab. Da Beschlüsse auch Rechtsnachfolger binden (§ 10 Abs. 4 WEG), kommt es für deren Auslegung grundsätzlich auf den Wortlaut und den Sinn an, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegend erschließt (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 288, 292; Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 72/09, zur Veröffentlichung bestimmt; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 10 Rdn. 187 m.w.N.). Gemessen daran, ist der Beschluss zu TOP 8 nicht dahin auszulegen, dass der Verwaltungsbeirat erst durch die spätere Wahl eines dritten Mitgliedes konstituiert werden sollte. Ein solcher Vorbehalt ist dem Beschluss nicht zu entnehmen. Vielmehr ist der Beschluss im Hinblick auf den ebenfalls aus dem Protokoll ersichtlichen Umstand, dass der Verwaltungsbeirat zuvor aus drei Mitgliedern bestand, sich für die anstehende Neuwahl aber kein dritter Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereit fand, nächstliegend so zu verstehen, dass es diesmal mit der Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern sein Bewenden haben sollte.

Auf dieser Grundlage ist der Beschluss zwar nicht nichtig. Es liegt innerhalb der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmen. Auch zielt die beschlossene Regelung - wie soeben dargelegt - nicht auf eine generelle künftige Abweichung von der in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebenen Besetzung ab. Das ändert allerdings nichts daran, dass die Besetzung des Beirats mit nur zwei Mitgliedern rechtsfehlerhaft und daher anfechtbar ist. Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirats entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben. So verhält es sich hier nicht.

 

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Der Verwaltungsbeirat ist kein notwendiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Einsetzung steht zumindest grundsätzlich im Belieben der Wohnungseigentümer (dazu Merle, aaO, § 29 Rdn. 9 m.w.N.). Als Hilfs- und Kontrollorgan nimmt er lediglich ergänzende Funktionen war (dazu näher etwa BayObLG NJW 1972, 1377, 1378; Merle, aaO, § 29 Rdn. 51 ff.). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Daher besteht zumindest im Regelfall kein Bedürfnis, den Wohnungseigentümern die Bestimmung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats abzunehmen. Erachten diese die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats als dringlich, mögen sie Überzeugungsarbeit leisten und einen dritten Wohnungseigentümer zu einer "Kandidatur" bewegen und sodann einen den Vorgaben des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechenden Beirat bestimmen. Ihnen bleibt es auch unbenommen, die erforderliche Zahl der Beiratsmitglieder im Wege der Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 WEG) zu reduzieren. Schließlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, durch Mehrheitsbeschluss einen Sonderausschuss für bestimmte einzelne Aufgaben einzurichten, sofern dadurch nicht den Wohnungseigentümern und dem Verwalter die ihnen nach dem Gesetz oder durch Vereinbarung zugewiesenen Befugnisse beschnitten werden (Merle, aaO, § 29 Rdn. 48; vgl. auch OLG Frankfurt OLGZ 1988, 188, 89). Die Anzahl der Mitglieder eines solchen Ausschusses festzulegen, liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer. Das Gesetz enthält hierfür keine ausdrückliche Festlegung. Die Bestimmung der Mitgliederzahl muss lediglich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (BGH, Urteil v. 5.2.2010, V ZR 126/09).

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