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Abberufung des WEG-Hausverwalters aus wichtigem Grund

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer den von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellten Hausverwalter abberufen will, geht dies nur sehr schwer gegen den ausdrücklichen Willen der übrigen Wohnungseigentümer. Zwar sieht § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz vor, dass ein einzelner Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung im Interesse der Eigentümergemeinschaft verlangen kann. Aber selbst wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Hausverwalters vorliegt, entscheidet letztlich immer der Wille der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Nur in krassen Ausnahmefällen ist dies anders.

 

Dem Bundesgerichtshof lag jetzt ein Fall vor, in dem ein Wohnungseigentümer vergeblich versucht hatte, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um einen Verwalter abzuberufen, der die Beschluss-Sammlung nachlässig geführt hatte. Unter anderem wurden Eintragungen erst mit sechswöchiger Verzögerung vorgenommen, sie wurden nicht fortlaufend nummeriert und Urteilsformeln waren nicht vollständig wiedergegeben. Allerdings hatte das nicht ordnungsgemäße Verhalten des Hausverwalters keine negativen Auswirkungen gehabt.

Daraufhin ging der Wohnungseigentümer vor Gericht, verlor aber sowohl in erster Instanz als auch im Berufungsverfahren. Und letztlich scheiterte er auch vor dem BGH, der sich auf die Seite der Wohnungseigentümer-Mehrheit schlug. Der Hausverwalter habe zwar durch seine nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung einen "wichtigen Grund" im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG geschaffen, der seine Abberufung durch die Eigentümerversammlung ohne Weiteres gerechtfertigt hätte. Am Ende bleibe jedoch der Gesamtheit der Eigentümer die Beurteilung überlassen, ob dieser "wichtige Grund" auch zur Abberufung führen soll.

 

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Ein einzelner Wohnungseigentümer könne sich nur dann gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen, wenn diese Mehrheit den eigenen Beurteilungsspielraum überschreite. Dies sei zum Beispiel dann der Fall, wenn die Mehrheit objektiv - zum Beispiel aus Bequemlichkeit - gegen ihre eigenen Interessen verstoße. Mit anderen Worten: Nur dann geht der Anspruch eines Einzelnen dem Willen der Mehrheit vor, wenn eine andere Entscheidung als die Entlassung eines Verwalters objektiv nicht mehr zu vertreten ist.

Übrigens rügte der Kläger in diesem Fall einzelne Verstöße des Hausverwalter zu spät, nämlich erst im Berufungsverfahren. Um diese durch das Gericht zu beurteilen, fehle jedoch eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung, so das Landgericht und jetzt auch der BGH. Der Antrag zur Einberufung einer Eigentümerversammlung sei nur mit der mangelhaft geführten Beschluss-Sammlung begründet gewesen (BGH, Urteil vom 12. Februar 2012 - V ZR 105/11).

Leitsatzentscheidung: Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des WEG-Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Auch fehlerhafte Jahresabrechnungen beindrucken die Gerichte nicht

Die Wiederwahl einer Hausverwaltung kann vom Gericht nur für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände zu prüfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung kann berücksichtigt werden (BayObLG, Beschluss v. 22.12.2004, 2Z BR 173/04).

Ein Wohnungseigentümer hatte beantragt, den Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters für ungültig zu erklären. Er war der Auffassung, der Hausverwalter sei nicht geeignet, weil er mehrere Jahresabrechnungen nicht ordnungsgemäß erstellt hatte und zudem gegen den Wohnungseigentümer u.a. dadurch vorgegangen sei, dass er einen Antrag auf Betreuung gestellt hatte.

Der Richter konnte hierin jedoch noch keinen Grund sehen, den Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären. Ein Beschluss über die Bestellung eines Hausverwalters ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Hausverwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Dabei sind an das Vorliegen eines Grundes für die mangelnde Eignung strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Hausverwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf.

Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer in Kenntnis von Tatsachen einen Hausverwalter bestellt oder wieder bestellt hat, die im Fall der Abbestellung eines Verwalters einen wichtigen Grund darstellen könnten, wenn die Mehrheit der Eigentümer damit also alles das, was an sich ein wichtiger Grund sein könnte, als nicht so einschneidend angesehen hat, um von einer Bestellung bzw. Wiederbestellung abzusehen, weisen die Gerichte allgemein den Anfechtungsantrag eines Eigentümers regelmäßig zurück.


§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht  zulässig.

| Hausverwaltung und Verwalterbestellung

| Eigentümerversammlung

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