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Die Bestellung (Wahl) der Hausverwaltung

Bevor wir uns mit der Bestellung der Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen, benötigt es einen kleinen Exkurs in die Trennungstheorie des Wohnungseigentumsrechts, welche zwischen Verwaltungsamt und Verwaltervertrag unterscheidet. Der Gesetzgeber spricht in § 26 Abs. 1 WEG von der Bestellung und der Abberufung des Verwalters und in § 26 Abs. 3 WEG über die Vorlage eines Bestellungsbesschlusses, beides betrifft jedoch nur die organschaftliche Stellung. Neben der Tätigkeit der Hausverwaltung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen jedoch auch schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel die Höhe der Verwaltervergütung, geregelt werden. Zuständig hierfür ist der Verwaltervertrag (BGH v. 06.03.1997, III ZR 248/95), der im Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht geregelt ist. Die Trennung zwischen organschaftlicher Stellung und schuldrechtlicher Beziehung hat deshalb auch praktische Konsequenzen.

 

  • Wird ein Verwaltervertrag abgeschlossen und es kommt zu keiner wirksamen Bestellung, kann der Vertrag trotzdem gültig sein, d.h., die Eigentümergemeinschaft muss zum Beispiel das Verwalterhonorar zahlen. Da jedoch keine Bestellung vorliegt, darf die Hausverwaltung ihrer Tätigkeit nicht nachgehen. Dumm gelaufen! Ein Verwaltervertrag sollte deshalb immer unter eine auflösende Bedingung gestellt werden. Erfolgt keine wirksame Bestellung, tritt auch der Verwaltervertrag nicht in Kraft. Endet die Bestellung zum Verwalter, endet auch der Verwaltervertrag.
  • Wurde kein Verwaltervertrag abgeschlossen gilt die gesetzliche Regelung des § 27 Wohnungseigentumsgesetz. Keine Haftungsbeschränkungen des WEG-Verwalters, keine Regelungen zu Sondervergütungen etc.
  • Verwaltende Miteigentümer fragen sich oft, ob sie sich bei der Wahl zum Verwalter selbst wählen dürfen oder ob nicht ein Verbot der Stimmrechtsausübung gemäß § 25 Abs. 5 WEG vorliegt. Auf Basis der Trennungstheorie ist die Wahl zum Verwalter als solche wegen ihres organschaftlichen Charakters kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für den Miteigentümer, der sich als Verwalter bewirbt oder der sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihm durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf der Eigentümer-Verwalter beim Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sind nach der Trennungstheorie ebenso wie die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages rechtlich voneinander unabhängig. Ein Verwalter kann nach seiner Bestellung tätig werden, der Abschluss eines Verwaltervertrages ist also nicht Voraussetzung.

Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeirat, Verwaltung - die Organe der WEG

Wer darf die Hausverwaltung bestellen?

Bestellung durch Gemeinschaftsordnung

Die Bestellung durch die Gemeinschaftsordnung ist die Regel, wenn Wohnungseigentum neu entsteht. Hier wird durch den aufteilenden Gebäudeeigentümer (Bauträger) die erste Hausverwaltung der Wohnanlage in der Gemeinschaftsordnung benannt. Dies hat den Vorteil, dass die Eigentümergemeinschaft mit Entstehung sofort über eine Verwaltung verfügt, die handlungsfähig ist. Auf der anderen Seite arbeitet die Gemeinschaft oft auf Jahre mit einer Hausverwaltung zusammen, die nicht von den Käufern der Eigentumswohnungen legitimiert wurde. Zeigen sich in den ersten Jahren diverse Mängel an der Wohnanlage, wird nicht von wenigen Eigentümern vermutet, dass die eingesetzte Hausverwaltung eher im Interesse des Bauträgers handelt, mit dem sie bei großen Bauträgern über den Mutterkonzern oft auch wirtschaftlich verbunden ist.

Wen kann der teilende Eigentümer als Hausverwalter einsetzen?

Der teilende Eigentümer kann sich selbst zum ersten Verwalter bestellen (hier ist eine Annahmeerklärung entbehrlich) oder eine andere Person als Verwalter in der Gemeinschaftsordnung benennen.

Alternativ kann der teilende Eigentümer sich auch in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, die erste Verwaltung zu bestimmen. Dies ist jedoch nur möglich bis zur Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist die erste Wohnung „verkauft“, kann der teilende Eigentümer nicht mehr alleine bestimmen.

Häufig gestellte Fragen zur Erstbestellung durch Gemeinschaftsordnung

Kann der teilende Eigentümer die erste Hausverwaltung für mehrere Jahre einsetzen?
Ja, in der Gemeinschaftsordnung kann auch die Bestellungsdauer in den Grenzen des § 26 Abs. 1 WEG festgelegt werden. Bei einer Erstbestellung jedoch für längstens drei Jahre. Wurde keine Begrenzung eingesetzt, gilt die Bestellung für unbestimmte Zeit, auch hier längstens für 3 Jahre. Hier haben die Eigentümer jedoch die Möglichkeit, die Hausverwaltung jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abzuberufen. Will der teilende Eigentümer dies vermeiden, kann er in die Gemeinschaftsordnung auch die Abberufung des Hausverwalters „auf einen wichtigen Grund“ beschränken.

Kann in der Gemeinschaftsordnung die Wahl auf einen bestimmten Personenkreis oder bestimmte Mehrheitsverhältnisse beschränkt werden?
Nein, in der Gemeinschaftsordnung kann die Abberufungsmöglichkeit auf einen wichtigen Grund eingeschränkt werden, die Verwalterbestellung darf jedoch nicht eingeschränkt oder erschwert werden. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 16 Abs. 1 WEG). Es handelt sich um eine sogenannte zwingende - unabdingbare - Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes, sie kann weder durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung noch durch eine spätere Vereinbarung oder auch durch einen Beschluss eingeschränkt werden. Nichtig sind folgende Bestimmungen:

  • die Bestimmung eines anderen Mehrheitsverhältnisses, z.B. qualifizierte Dreiviertelmehrheit
  • die Bestellung durch Dritte, z.B. Bestellung durch den Beirat
  • die Zustimmung Dritter, z.B. Grundpfandrechtsgläubiger
  • die Bestimmung, dass nur Wohnungseigentümer zum Hausverwalter gewählt werden dürfen
  • die Bestimmung über die Höhe des Verwalterhonorars
  • die Bestimmung, dass die Verwaltertätigkeit nur unentgeltlich zu erfolgen hat

Generell sind solche Vereinbarungen, Vermerke in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nichtig (LG Lübeck, Beschluss vom 28.02.1985m 7 T 69/85; AG München, Beschluss vom 28.04.1987, UR II 605/86; BayObLg, Beschluss vom 27.01.1994, 2 Z BR 88/93, hier zur Nichtigkeit einer Vereinbarung über eine Dreiviertel-Mehrheit für die Neubestellung des Verwalters).

Bestellung durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften mit Stimmenmehrheit (Mehrheitsbeschluss) in der Eigentümerversammlung. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Beschließt eine Eigentümergemeinschaft die Bestellung des neuen Verwalters für die nächsten 10 Jahre, so ist der Beschluss nicht insgesamt nichtig, sondern endet automatisch nach Ablauf von 5 Jahren (Staudinger-Bub § 26 Rz. 29).

Das Stimmrechtsprinzip richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung und, falls dort eine Regelung fehlt, nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG.

Stimmrechtsprinzipien: Um eine Abstimmung korrekt auszählen zu können, ist es notwendig zu wissen, welche Stimmkraft dem einzelnen Eigentümer zukommt. Es gibt drei Möglichkeiten: Kopfstimmrecht, Objektstimmrecht und Wertprinzip.

  • Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält.
  • Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit,
  • während sich beim Wertprinzip die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile ausrichtet.

Eigentümer können vor Wahl der Verwaltung das Stimmrecht nicht durch Beschluss ändern. Geschieht dies trotzdem, ist die Wahl Mangels Beschlusskompetenz nichtig (BayObLG vom 13.03.2003, 2Z BR 85/02).

Holen sie mehrere Angebote ein, um eine Anfechtung der Verwalterbestellung zu vermeiden

Steht die Wahl einer neuen Hausverwaltung für die Gemeinschaft an, sollten, um eine Anfechtung der Verwalterbestellung durch einen Miteigentümer zu vermeiden, bei der erstmaligen Bestellung eines Hausverwalters mehrere Alternativvorschläge eingeholt werden. Diese Angebote müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vorliegen, damit sich alle Eigentümer ein Bild von den potentiellen Verwaltern machen können (BGH (V ZR 96/10). Regelmäßig kann ein positiver Beschluss über einen erst in der Versammlung vorgestellten neuen Verwalter immer mit Erfolg angefochten werden.

So wird ausgezählt

Wird bei einer Wahl in der Wohnungseigentümerversammlung über mehrere Kandidaten abgestimmt und erreicht kein Bewerber die notwendige Mehrheit der Stimmen nach § 26 Abs. 1 WEG (mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen!), so ist keiner der Kandidaten gewählt, es kann eine Stichwahl erfolgen. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass vor der Abstimmung ausdrücklich festgestellt wird, dass der Kandidat als gewählt gilt, der die meisten Stimmen erhält (Minderheitsbeschluss) und der Versammlungsleiter die Wahl dieses Kandidaten ausdrücklich feststellt (OLG Schleswig, Beschluss vom 14.05.1986, 2 W 123/85). Wird zwischen zwei Kandidaten gewählt, genügt die relative Mehrheit.

Beispiel 1: Die WEG An-der-Controversia 50 besteht aus 11 Wohnungen, Wohnung 1 + 2 gehören Eigentümer A, Wohnung 3 + 4 gehören Eigentümer B, die restlichen Wohnungen verteilen sich auf die übrigen 7 Eigentümer. Drei Kandidaten bewerben sich. Ein Kandidat muss die Stimmenmehrheit erhalten.

Die Wahl der neuen Hausverwaltung erfolgt nach dem Kopfprinzip. Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält.

 

Eigentümer

Kandidat 1

Kandidat 2

Kandidat 3

Wohnung 1

A

1

   

Wohnung 2

A

     

Wohnung 3

B

1

   

Wohnung 4

B

     

Wohnung 5

C

 

1

 

Wohnung 6

D

1

   

Wohnung 7

E

1

   

Wohnung 8

F

 

1

 

Wohnung 9

G

    1

Wohnung 10

H

   

1

Wohnung 11

I

   

1

Summe

 

4

2

3

Nach dem Kopfprinzip hätte keiner der Kandidaten die notwendige Stimmenmehrheit erzielt.

Beispiel 2 wie oben, hier wird jedoch nach dem Wertprinzip abgestimmt. Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme nach der Größe der Miteigentumsanteile.

 

Eigentümer

MEA

Kandidat 1

Kandidat 2

Kandidat 3

Wohnung 1

A

1000

1000

   

Wohnung 2

A

500

500

   

Wohnung 3

B

500

500

   

Wohnung 4

B

500

500

 

 

Wohnung 5

C

300

 

300

 

Wohnung 6

D

400

400

   

Wohnung 7

E

500

500

   

Wohnung 8

F

400

 

400

 

Wohnung 9

G

400

     400

Wohnung 10

H

2500

   

2500

Wohnung 11

I

3000

   

3000

Summe

 

10000

3400

700

5900

Die Eigentümer der Wohnungen 9, 10 und 11 hätten, da sie die meisten Miteigentumsanteile auf sich vereinigen, Kandidat 3 durchbekommen.

Beispiel 3 wie oben, die Eigentümer stimmen jedoch nach dem Objektprinzip ab. Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit.

 

Eigentümer

Stimmen

Kandidat 1

Kandidat 2

Kandidat 3

Wohnung 1

A

1

1

   

Wohnung 2

A

1

1

   

Wohnung 3

B

1

1

   

Wohnung 4

B

1

1

   

Wohnung 5

C

1

 

1

 

Wohnung 6

D

1

1

   

Wohnung 7

E

1

1

   

Wohnung 8

F

1

 

1

 

Wohnung 9

G

1

    1

Wohnung 10

H

1

   

1

Wohnung 11

I

1

   

1

Summe

 

11

6

2

3

Nach dem Objektprinzip wäre Kandidat 1 gewählt, da er die Stimmen von Eigentümer A und B (jeweils 2 Wohnungen) und von den Eigentümer D + E erhalten hat.

Häufig gestellte Fragen zur Bestellung durch Mehrheitsbeschluss

Dürfen Eigentümer-Verwalter oder Fremdverwalter erteilte Vollmachten zu ihrer (Wieder-)Wahl einsetzen?
„Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf als Stellvertreter anderer Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwirken, auch wenn er nicht selbst Wohnungseigentümer ist."
OLG Hamm, Az.: 15 W 142/05

„Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf das Stimmrecht von Eigentümern, die er Kraft einer erteilten Vollmacht vertritt, auch bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung zum Verwalter ausüben und muss sich nicht der Stimme enthalten."
OLG Hamburg, Az.: 2 Wx 116/00

Bestellung durch den Beirat

So manche bequeme Eigentümergemeinschaft würde gerne die Auswahl und Bestellung der Hausverwaltung sowie das Aushandeln des Verwaltervertrages dem Eigentümer-Beirat überlassen. Das ist nicht möglich. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft dahingehend den Verwaltungsbeirat mit der Auswahl und Bestellung des Hausverwalters zu beauftragen ist nichtig (u.a. LG Lübeck, Rpfleger 1986, 232; Bub in Staudinger, BGB, § 26 WEG Rz. 135).

Bestellung durch das Gericht

Viele Wohnungseigentümer sind der Auffassung, dass eine Eigentümergemeinschaft von Gesetz wegen einen WEG-Verwalter mit der Hausverwaltung beauftragen muss. Diese Auffassung ist falsch. Zunächst einmal steht den Wohnungseigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam zu (§ 21 WEG).
Viele kleine Eigentümergemeinschaften verwalten sich deshalb selbst und verteilen die notwendigen Aufgaben je nach Kenntnis auf die Eigentümer. Erst wenn ein Eigentümer verlangt, dass ein Verwalter eingesetzt wird, muss die Eigentümergemeinschaft tätig werden und auf der Eigentümerversammlung einen Verwalter bestellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein externer Hausverwalter gewählt werden muss, stellt sich ein Eigentümer zur Wahl, ist dies auch möglich.

Die gerichtliche Verwalterbestellung wird im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG durchgesetzt. Dabei sind folgende Schritte zu beachten:

  1. Vor dem Antrag auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht muss der Eigentümer zunächst versuchen, eine Verwalterbestellung im Wege der Beschlussfassung auf einer Wohnungseigentümerversammlung zu erreichen.
  2. Es besteht kein Eigentümer-Beirat, der eine Eigentümerversammlung einberufen könnte oder die Eigentümer können sich nicht auf einen gemeinsamen Termin einigen? Dann muss von dem Eigentümer ein Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bei Gericht gestellt werden.

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