Eigentümerversammlung | Wahl und Bestellung des Verwaltungsbeirates

Drei Verwaltungsbeiräte einer WohnungseigentümergemeinschaftDer Verwaltungsbeirat oder auch Eigentümerbeirat genannt, stellt neben Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwaltung das dritte Organ der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft dar. Eine Bestellung ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, dies macht die Formulierung in § 20 Abs. 1 WEG „im Falle der Bestellung“ deutlich. Der Verwaltungsbeirat ist von Gesetz wegen somit freiwilliges Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Auf abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung achten

Wohnungseigentümer sollten darauf achten, dass in der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen zur Bestellung des Verwaltungsbeirates, zur Anzahl der notwendigen Beiratsmitglieder oder zu den notwendigen Stimmenmehrheiten getroffen sein können. So kann es sein, dass die Bestellung eines Verwaltungsbeirates auf Dauer ausgeschlossen oder auch zwingend vorgeschrieben ist. Oder in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft müssen fünf oder mehr Beiratsmitglieder mit qualifizierter Mehrheit gewählt werden. Auch wäre es denkbar, dass nicht nur Wohnungseigentümer in den Beirat gewählt werden dürfen, sondern auch Externe. Diese Vereinbarungen haben Vorrang vor der gesetzlichen Regelung. Vor der Wahl des Verwaltungsbeirates sollte also immer ein Blick in die Gemeinschaftsordnung geworfen werden.

Stimmenverhältnis und Anzahl der Beiratsmitglieder

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass in der Eigentümerversammlung (§ 29 Abs. 1 WEG) die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit über die Bestellung eines Beirates bestimmen. Dabei sieht das Wohnungseigentumsgesetz drei Mitglieder für den Verwaltungsbeirat verbindlich vor. Ein Beiratsvorsitzender, ein Stellvertreter und ein weiteren Wohnungseigentümer (§ 29 Abs. 1 WEG).

Auch wenn es praktisch ist, eine „Blockwahl“, in der sich zum Beispiel drei Personen als Team zur Wahl stellen, ist nicht zulässig, sonst müssten auch unliebsame Kandidaten mitgewählt werden. Über die Wahl jedes Beiratsmitglieds muss einzeln abgestimmt werden. Als Kandidat dürfen sie sich auch ruhig selbst wählen. Nur bei der Entlastung des Verwaltungsbeirates auf der Eigentümerversammlung haben sie sich der Stimme zu enthalten.

Wer darf sich in den Verwaltungsbeirat wählen lassen

Der Verwaltungsbeirat besteht aus Wohnungseigentümern (§ 29 Abs. 2 WEG). Wegen der grundsätzlichen Interessenkollision kann ein Hausverwalter, auch nicht wenn er zugleich Eigentümer ist, in den Beirat gewählt werden. Ein dahingehender Beschluss ist nichtig (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.09.1983, 3 W 76/83). Dies gilt auch für die Gesellschafter oder Geschäftsführer eine Hausverwaltungs-GmbH, die eine Eigentumswohnung in der Anlage besitzen.

Auch diese Konstellation gab es schon: Der Ehemann einer Miteigentümerin, selbst nicht Mitglied der Gemeinschaft, wurde in den Verwaltungsbeirat gewählt. Wählt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Nicht-Wohnungseigentümer in den Beirat, so ist der entsprechende Beschluss der Wohnungseigentümer entgegen der Gemeinschaftsordnung nicht nichtig, sondern nur innerhalb der Anfechtungsfrist anfechtbar (KK-WEG/Abramenko, § 29 Rn. 31).

Kein Eigentümer stellt sich zur Wahl

Finden sich keine Kandidaten fällt der Beirat "unter den Tisch", die Eigentümergemeinschaft hat keinen Verwaltungsbeirat, denn niemand kann gegen seinen Willen aufgestellt und in den Verwaltungsbeirat gewählt werden.

Ist durch die Gemeinschaftsordnung nicht zwingend ein Verwaltungsbeirat vorgesehen, besteht auch kein Anspruch auf Bestellung eines Verwaltungsbeirates. Ein Wohnungseigentümer kann also nicht vor Gericht auf Bestellung klagen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 594, 595), wenn sich niemand findet, der dieses Amt ausüben will.

Dies gilt selbstverständlich auch, wenn sich keine Mehrheit für die Bestellung eines Beirates findet. Hier kann die bei der Abstimmung unterlegene Minderheit auch im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verlangen, dass eine Bestellung durch das Gericht vorgenommen wird, wie es bei der Verwalterbestellung verlangt werden kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.1990, Wx 257/90).

Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwaltungsbeirates besteht immer nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorschreibt.

Es finden sich nicht genügend Willige oder der Verwaltungsbeirat soll „aufgestockt“ werden

Finden sich nicht genügend Interessenten oder sind weitere Beiratsmitglieder erwünscht, sollten sie nicht einfach mehr oder weniger Beiratsmitglieder wählen. Ein Beschluss entgegen der gesetzlich vorgesehenen Mitgliederzahl ist anfechtbar und wird von Gericht innerhalb der vierwöchigen Anfechtungsfrist für ungültig erklärt. Wenn sie es als Eigentümergemeinschaft nicht darauf ankommen lassen wollen, hilft ein vorgeschalteter Mehrheitsbeschluss. Problemlos ist dies möglich, wenn der Beschluss keinen „Ewigkeitscharakter“ hat und somit als Vereinbarung gesehen werden kann, sondern mit einer zeitlichen Befristung ausgestattet wird.

Formulierungsvorschlag: Nach § 29 Absatz 2 WEG besteht ein Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Eigentümer und Eigentümerinnen weichen von dieser gesetzlichen Regelung ab und beschließen die Wahl von X Beiratsmitgliedern bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung.

Dauer der Bestellung

Eine gesetzliche Regelung über die Dauer des Bestellungszeitraumes besteht nicht. Das Gesetz sieht ebenfalls keine automatische Beendigung, wie bei der Verwalterbestellung vor. Es ist also ratsam, die Dauer der Bestellung mit einem „Verfallsdatum“ auszustatten, da sonst die Bestellung auf unbestimmte Zeit anzusehen ist. Aus praktischen Gründen empfiehlt es sich, die Beiratsbestellung mit der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu verknüpfen.

Formlierungsvorschlag: Frau Meyer wird mit 9.500/10.000 MEA mehrheitlich zum Mitglied des Verwaltungsbeirates der WEG Sonnenschein bestellt. Die Bestellung endet mit der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung.

Abberufung des Eigentümerbeirates

Wurde keine Befristung bei der Bestellung ausgesprochen, kann die Abberufung zu jeder Zeit mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung erfolgen. Dies gilt für einzelne Mitglieder ebenso wie für den gesamten Beirat (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 10.06.1987, 3 W 53/87). Die Abberufung muss nicht begründet werden.

Hinsichtlich eines Verlangens einer Minderheit auf Abberufung des Beirates in der Eigentümerversammlung ist jedoch folgendes zu beachten: Nach § 23 Abs. 1 WEG ist es zur Gültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Weigert sich also der Verwalter – der die Tagesordnung festsetzt – den Punkt „Abberufung des Verwaltungsbeirates“ auf die Tagesordnung zu setzen, könnte kein Beschluss gefasst werden, da ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss anfechtbar und vom Gericht wegen des Verstoßes gegen die Vorschriften des § 23 Abs. 2 WEG für ungültig erklärt würde. Die Gemeinschaft, die den Beirat ordnungsgemäß abberufen möchte, könnte sich hier in Anwendung der Vorschriften des § 24 Abs. 2 WEG nur helfen, indem sie mit einer Mehrheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (berechnet nach Kopfzahl) die Aufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunktes „Abberufung des Verwaltungsbeirates“ vom Verwalter verlangt. Dieses Verlangen bedarf jedoch der Schriftform und der Angabe von Gründen.

Ausscheiden eines Beiratsmitgliedes aus der Eigentümergemeinschaft

Scheidet ein Eigentümer, der Mitglied des Beirates ist, aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus, weil er beispielsweise seine Wohnung verkauft hat und somit nicht mehr Teil der Eigentümergemeinschaft ist, scheidet er damit auch grundsätzlich aus dem Verwaltungsbeirat aus. Bei anschließendem Wiedereintritt in die Gemeinschaft - der Eigentümer kauft zum Beispiel ein Jahr später erneut eine Wohnung in der Anlage - wird er dadurch nicht automatisch wieder Beiratsmitglied (BayObLG, Beschluss vom 05.11.1992, 2Z BR 77/92).

Wie organisiert sich der Verwaltungsbeirat?

Die interne Organisation des Beirates ist nicht gesetzlich geregelt. Der Verwaltungsbeirat kann sich selbst entsprechende Regelungen über Vorsitz, Niederschriften, Anzahl der Sitzungen etc. treffen. Immer vorausgesetzt, in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung ist nichts anderes geregelt. Die Wahl des Beiratsvorsitzenden kann auf der Wohnungseigentümerversammlung durch die Eigentümer erfolgen, die Mitglieder des Beirates können den Vorsitzenden jedoch auch selbst aus ihrer Mitte heraus wählen. Auch die Möglichkeit eines rotierenden Systems ist denkbar, d.h. dass sich die Mitglieder des Beirates im Vorsitz abwechseln. Eine solche Regelung muss jedoch eindeutig sein, damit Klarheit darüber herrscht, wer zum jeweiligen Zeitpunkt Vorsitzender des Beirates ist. Eine klare Regelung muss auch hinsichtlich des stellvertretenden Vorsitzenden bestehen, da ihm das Gesetz, wie auch dem Vorsitzenden, eine bestimmte Funktion hinsichtlich des Einberufungsrechtes zur Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG (Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bei fehlendem Verwalter oder sich weigerndem Verwalter) zuweist.

 

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Einberufung, Vorsitz, Beschlussfähigkeit, Stimmrecht, Vertretung

Der Beirat wird nach § 29 Abs. 4 WEG nach Bedarf vom Beiratsvorsitzenden einberufen. Wohnungseigentümern und Verwalter steht kein Einberufungsrecht zu. Tritt der Beirat nicht zusammen und kommt er seinen Beiratspflichten nicht nach, können die Wohnungseigentümer von ihrem Recht zur Abberufung des Verwaltungsbeirates Gebrauch machen.

Den Vorsitz der Beiratsversammlung führt stets der Vorsitzende, bei dessen Weigerung oder Verhinderung dessen Stellvertreter oder das weitere Mitglied des Beirates. Im letzten Fall ist jedoch ein Beschluss der Beiratsmitglieder erforderlich.

Beschlussfähig ist der Beirat mit der Mehrheit der anwesenden Mitglieder, das Stimmrecht richtet sich nach Kopfzahl. Aufgrund der gesetzlichen Beschränkung auf drei Mitglieder ist die Anwesenheit von zwei Mitgliedern erforderlich. Wenn keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, werden die Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst. Eine Niederschrift über die Beiratssitzungen ist laut Gesetz nicht notwendig.

Aufwendungsersatz

Reich werden können Verwaltungsbeiräte nicht. Bei der Arbeit des Verwaltungsbeirats handelt es sich grundsätzlich um eine unentgeltliche Tätigkeit. Es entspricht jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung, die Aufwendungen, zu nennen sind hier Kopier-, Telefon-, Porto- oder Fahrtkosten, zu erstatten. Die kann nach Vorlage von Belegen oder in der Regel in Form eines Pauschalbetrages erfolgen. Die Grundlage für diese „Beiratsentschädigung“ bildet § 16 Abs. 2 WEG, weil es sich um Kosten, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallen sind, handelt. Als Eigentümergemeinschaft sollten sie darauf achten, dass die Beitragsentschädigung „angemessen“ ist, da ansonsten die Ordnungsmäßigkeit im Einzelfall angefochten werden kann.

Fazit

Ein Verwaltungsbeirat besteht aus drei Personen, dem Beiratsvorsitzenden, dem Stellvertreter und einem weiteren Eigentümer.
Er wird mit einfacher Stimmenmehrheit gewählt.
Die Wahl eines Verwaltungsbeirates ist nicht zwingend vorgeschrieben.
Die Funktion des Verwaltungsbeirates ist regelmäßig unentgeltlich.
In der Gemeinschaftsordnung können abweichende Regelung zur Bestellung des Verwaltungsbeirates festgelegt sein. Diese Regelungen haben Vorrang vor den gesetzlichen Bestimmungen.

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