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Die Lage und Ausstattung der Eigentumswohnung

Wenn Sie Ihr Geld in vermietete Wohnungen anlegen möchten oder sich eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung kaufen möchten, gilt für diese "immobile" Geldanlage der gleiche Grundsatz wie für jede andere Geldanlage. Im Vordergrund stehen die Ziele:

  1. Rentabilität
  2. Sicherheit
  3. Liquidität und
  4. Steuerersparnis

Rentabilität: Vermietete Wohnungen sind zu Anfang mit einer durchschnittlichen Rendite zwischen 3 und 6 Prozent wenig rentabel. Mit steigenden Mieten bei gleichbleibendem Kapitaleinsatz steigt im Laufe der Zeit jedoch die Mietrendite. Durch Hinzurechnung der steuerlichen Zusatzrendite und eines evtl. Gewinns bei Verkauf der Immobilie kann die Rentabilität verbessert werden.

Sicherheit: Je preisgünstiger der Erwerb, desto sicherer die Anlage. Bei der richtigen Auswahl wird eine Mietimmobilie in normalen Zeiten im Wert steigen. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals wie bei hochspekulativen Anlagen ist bei einer Immobilie nicht möglich.

Liquidität: Die Liquidität, also die Verfügbarkeit über flüssige Mittel, ist während der Vermietungsphase eingeschränkt. Meist liegen die Ausgaben für Zins- und Bewirtschaftsungskosten über den Mieteinnahmen und Steuerersparnissen, so dass eine Unterdeckung vorliegt und der oder die Eigentümerin monatlich Geld zuschiessen muss.

Steuerersparnis: Keine andere Geldanlage wird vom Staat so gefördert, wie die Investition in eine Mietwohnung. Hierzu zählen die Abzugsfähigkeit von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, die Nichtversteuerung des Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren und die steuergünstige Bewertung bei der Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuer. 

Weitere Anlageziele über das magische Viereck hinaus sind

  • Altersvorsorge und
  • Inflationsschutz.

Wer seine Eigentumswohnung oder sein Mietshaus im Alter abbezahlt hat, erzielt in Höhe des Reinertrags eine zusätzliche Rente. Bei steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer gleich doppelt. Zum einen von den steigenden Mieten und zum anderen von der Wertsteigerung der Wohnung.

 

Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?

 

Vor- und NachteileMehrfamilienhausEigentumswohnung
Vorteile Höhere Bruttomietrendite Pflegeleichter, da die WEG-Verwaltung schon eine Reihe von Arbeiten erfüllt.
  Keine Ausgaben für die Hausverwaltung, bei Eigenverwaltung. Risikostreuung, wenn Wohnungen an verschiedenen Standorten liegen.
Nachteile Höherer Kapitalbedarf Meist geringerer Rendite im Vergleich zu Mietshäusern.
  Hoher Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand bei älteren Objekten. Möglicher Ärger mit Miteigentümern.
  Hohes Leerstandsrisiko, wenn die Vermietung infolge ungünstiger Wohn- und Verkehrslage gefährdet ist. Relativ hohe, nicht umlegbare Bewirtschaftsungskosten.

 

Makrolage (Lage in Abhängigkeit von Bundesland, Region, Stadt, Kreis, Gemeinde)
Heimatverbundenheit ist etwas schönes, was liegt da also näher, als in der Umgebung nach einem geeigneten Kaufobjekt Ausschau zu halten. Der Weg ist nicht weit und "man" kennt sich in der Gegend aus. Doch wie entwickelt sich die Region? Wo steht sie in 10 Jahren? Ziehen die Menschen weg, weil es zu wenig Arbeit gibt oder werden neue Industrien angesiedelt? Gelsenkirchen, noch in den 50er Jahren eine Stadt mit 430.000 Einwohnern, heute stehen ganze Straßenzüge leer, die Einwohnerzahl hat sich auf 260.000 reduziert. Oder die "neuen Bundesländer". Viele junge Menschen ziehen auf der Suche nach Arbeit fort, zurück bleiben die leeren Häuser.

Mikrolage (Lager innerhalb einer Stadt oder Gemeinde, also Ortsteil und Straße)
Sehen sie in einer Region Deutschlands Entwicklungspotential und sind sie bei Ihrer Suche fündig geworden, ist eine EINGEHENDE Objektrecherche VOR ORT unerläßlich. Aus unserer eigenen Verwaltertätigkeit in einer deutschen Großstadt wissen wir, welche Wohnungen in welchen Stadtvierteln wie geschnitten Brot gehen und welche Wohnungen auch in einem Ballungsraum trotz Wohnungsnot intensiv vermarktet werden müssen.

Die meisten Wohnungen innerhalb einer Stadt liegen in mittleren Wohnlagen. Normalwohnungen ohne besondere Vor- oder Nachteile. Dichte Bebauung, jedoch keine Industrie, gute Infrastruktur. Bei guten Wohnlagen handelt es sich um ruhige Viertel, aufgelockerte Bebauung, Straßen oder Vorgärten sind mit Bäumen bepflanzt. Einfache Wohnlagen sollten sie meiden. Diese Gebiete sind oft mit Handwerks-, Handels- oder Industriebauten durchmischt, weitere Nachteile können sein: Fehlen von Grünflächen, kaum Einkaufsmöglichkeiten, oftmals schlechte Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, problematische Bevölkerungsstruktur.

Es gilt immer noch der alte Maklerspruch "Lieber ein schlecht ausgestattetes Haus in guter Lage als ein gut ausgestattetes Haus in schlechter Lage". An der Austattung läßt sich etwas ändern, an der Lage der Eigentumswohnung oder des Mietshauses nicht. 

Setzen sie bei der Besichtigung die Mieterbrille auf. Worauf achten sie als Mieter, auf was legen sie Wert, was ist zweitrangig? Dabei stehen drei Gruppen von Merkmalen im Vordergrund:

 

Vergleichsmerkmale für Wohnungen

 

WoWieWann
liegt die Immobilie sieht die Immobilie aus? wurde die Immobilie gebaut?

 

Die Qualität einer Wohnung hängt nicht nur vom Innenleben ab, ausschlaggebend ist auch die äußere Baugestaltung:

  • Bauweise (freistehend, angebaut, Anzahl der Stockwerke, Unterkellerung)
  • baulicher Zustand des Gebäudes (Fundierung und Keller, Dachisolierung und Entwässerung, Schall- und Wärmeschutz)
  • Grundrissgestaltung (Himmelsrichtung des Gebäudes/Balkons, Größe der Räume und Raumaufteilung)
  • Größe (Wohn- und Nutzfläche)

Viele Besichtigungen finden fast ausschließlich in der Wohnung statt. Denken Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung jedoch auch daran, dass Sie nicht nur Wohnraum kaufen, sondern auch einen Anteil des Gesamtgebäudes. Lassen Sie sich vom Verkäufer deshalb auch ruhig alle Teile des gemeinschaftlichen Eigentums zeigen. In welchem Zustand befindet sich der Speicherboden? Sind die Kelleräume muffig und feucht? Wo befindet sich die Heizungstechnik und der Hausanschlussraum? Es gibt gemeinschaftlich genutzte Fahrradräume oder Waschküchen? Sind die Räume gepflegt oder stellt dort jeder hin was er möchte? Eine ausführliche Checkliste finden Sie in dem Buch Der Kauf einer Eigentumswohnung: Als Neu- oder Gebrauchtimmobilie aus dem Fraunhofer Verlag. Wenn auch manchmal etwas zu detailliert, werden hier alle Punkte aufgezählt, die sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachteten sollten. Gut investierte 19,00 Euro.

Die Ausstattung der Wohnung hängt im wesentlichen von den haustechnischen Einrichtungen im Sanitär- und Heizungsbereich ab. Standard sollte heute die Zentralheizung oder Gasetagenheizung sein, Bad mit Dusche oder Badewanne und WC, Balkon, Fenster mit Isolierverglasung, Kabelanschluss. Die Güte der Ausstattung kann auch wie folgt abgestuft werden, dabei sind die Übergänge fliessend.

 

Ausstattung der Eigentumswohnung oder des Mehrfamilienhauses

 

EinfachMittelGutSehr Gut
Kohleofen oder Elektroheizung Zentralheizung, Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer, Gasetagenheizung. Zentralheizung mit Warmwasserversorgung in Bad und Küche. Zentralheizung mit Warmwasserversorgung in Bad und Küche, Fußbodenheizung.
Einfachbad Bad mit Einbauwanne oder Dusche, bis 1.5 Meter gefliest Bad mit separater Dusche, evtl. Gäste-WC. Bad und Gäste-WC raumhoch gefliest.
Dielen- oder Linoleumboden Einfacher Teppichboden, einfaches Laminat. Hochwertiger Teppichboden, Parkett oder hochwertiges Laminat. Parkettböden, Fliesen, Hochwertiger Teppichboden.
Einfach verglaste Holzfenster Fenster Teilweise mit einfacher Verglasung und Doppelverglasung. Isolierverglasung Isolierverglasung
  Kabelanschluss Kabel- und Telefonanschluss in jeden Wohnraum. Kabel- und Telefonanschluss in jedem Wohnraum, Gegensprechanlage mit Videofunktion.
  Kleiner Balkon Balkon Großzügiger Balkon, Terrasse oder Garten.
    Eigener PKW-Stellplatz Eigener PKW-Stellplatz

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