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Wertanlage Immobilie: Die 5 wichtigsten Punkte

Fest steht: Wer sich im Alter keine Sorgen um finanzielle Belange machen will, muss rechtzeitig vorsorgen. Die gesetzliche Rente alleine reicht schon jetzt in vielen Fällen nicht mehr aus, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Und dennoch ist das Vertrauen in Zusatzversicherungen gering. Viel interessanter scheinen alternative Anlagemöglichkeiten zu sein, die über eine gewisse Wertstabilität und Zukunftsfähigkeit verfügen. Auch der Kauf einer Eigentumswohnung zum Vermieten fällt in diese Kategorie. Was aber ist wichtig, wenn diese im Alter finanzielle Entlastung bieten soll?

1. Die Lage

Wohneigentum ist nicht gleich Wohneigentum. Wer eine gekaufte Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will, muss sich einige Gedanken machen. Schließlich ist es wichtig, dass die Immobilie möglichst geschützt vor unerwünschtem Leerstand ist. Einer der wohl wichtigsten Aspekte hierbei ist die Lage der Wohnung. Auch immonet.de berichtet hierüber und macht darauf aufmerksam, dass Belästigungen durch Gerüche oder Lärm sogar bei einem späteren Verkauf deutlich wertmindernd auswirken. Weitere Punkte, die eine gute Lage ausmachen, sind eine solide Infrastruktur, gute Anbindungen zu Autobahnen oder öffentlichen Verkehrsmitteln und das Umfeld per se.

Vor dem Kauf einer Wohnung sollten künftige Vermieter daher unbedingt auch die Umgebung genauer betrachten und eine Liste mit den Vor- und Nachteilen erstellen. So zeigt sich schnell, ob die Suche nach Mietinteressenten schwierig oder leicht ausfallen wird.

2. Die Nachfrage

Bei dem Thema Mietinteressenten haben die meisten Wohnungseigentümer heute kaum Probleme. Wohnungsknappheit macht sich in zahlreichen Gebieten Deutschlands breit und auf ein Inserat kommen häufig mehr als 100 Anfragen. Das treibt die Mieten in die Höhe und macht insbesondere begehrte Wohnorte zu potenzialreichen Plätzen für die Wertanlage. Im ersten Quartal 2018 waren die Mietpreise pro Quadratmeter laut Statistik vor allem in München, Frankfurt und Stuttgart am höchsten.

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Mietwohnungen sind in München besonders teuer. (Quelle: Heinz_Hofmann_Photography (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

Es ist jedoch nicht zwingend nötig, eine Wohnung mitten in der Stadt zu kaufen. Auch in den sogenannten „Speckgürteln“ und in Vororten suchen viele Interessenten nach Wohnraum, der etwas bezahlbarer ist als in der Stadt. Lediglich auf dem Land – fernab wichtiger Infrastruktur – könnte eine Wohnung durchaus länger leer stehen. Wer das berücksichtigt und beim Kauf auch an die künftige Nachfrage denkt, sichert sich ein zuverlässiges Einkommen.

3. Laufende Kosten

Eigentumswohnungen, so viel steht fest, gibt es nicht umsonst. Abgesehen vom aufgerufenen Kaufpreis und den Kaufnebenkosten müssen Eigentümer auch an die Ausgaben denken, die in der Zukunft auf sie warten. So ist es ist zwar grundsätzlich zulässig alle Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter abzuwälzen, oftmals ist dies jedoch aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen nicht möglich.

Es ist deshalb unabdingbar, eine Auflistung aller anstehenden Ausgaben zu erstellen, um den tatsächlichen Nutzen des Wohnungskaufs zu ermitteln. Auch die Höhe der Miete selbst errechnet sich am sinnvollsten anhand der vorhandenen finanziellen Situation. Liegt sie zu niedrig, zahlt der Eigentümer im schlimmsten Fall sogar drauf und profitiert nicht von seiner Wertanlage.

4. Zukunftsperspektiven

Wer heute eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, ist in der Zukunft nicht zwingend an dieses Modell gebunden. Aus diesem Grund sollten sich künftige Eigentümer mit unterschiedlichen Szenarien beschäftigen, die ihnen zur Verfügung stehen. Einerseits ist es selbstverständlich möglich, die Wohnung auch im Alter weiterhin zu vermieten und die Mieteinnahmen als Zusatzeinkommen zur gesetzlichen Rente zu nutzen. Andererseits bietet sich die Option, selbst in das später abbezahlte Wohneigentum einzuziehen und entsprechend mietfrei zu leben. In beiden Fällen ergibt sich eine deutliche Verbesserung der finanziellen Situation.

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Vermieten oder nicht? Eine Frage, die früh beantwortet werden sollte. (Quelle: mastersenaiper (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

In beiden Fällen entscheiden die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse. Ist schon jetzt klar, dass die Wohnung später als selbstgenutztes Eigentum zur Verfügung stehen soll, spielen auch die eigenen Wünsche hinsichtlich der Lage und der Ausstattung eine maßgebliche Rolle. Ähnliches gilt für die Vermietung im Alter. Nicht immer nämlich ist es ein Leichtes, sich um die Bedürfnisse der Mieter zu kümmern. In diesem Fall sollte am besten ein Plan ausgearbeitet werden, wie die Vermietung auch für Senioren möglichst belastungsfrei vonstatten gehen kann.

5. Das Erbe

Abbezahltes Wohneigentum und auch solches, das noch mit einem Kredit belastet ist, geht nach dem Tod seines Eigentümers an die gesetzmäßigen oder testamentarischen Erben über. Beim Kauf einer Wohnung schon an das Erbe zu denken, mag im ersten Moment etwas seltsam klingen, ist jedoch nur sinnvoll. So können die potenziellen Erben bereits rechtzeitig informiert werden und sich mit dem Zukunftsszenario auseinandersetzen. Das gilt insbesondere dann, wenn gemeinsam mit der Wohnung eine Kreditschuld vererbt wird.

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Wohneigentum bietet auch nachfolgenden Generationen Vorteile. (Quelle: longleanna (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

Nicht immer aber wollen Senioren warten, bis ihr Eigentum nach dem Tod auf ihre Erben übergeht. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist dann die Lösung. Auch hier gelten unterschiedliche Freibeträge und die Schenkung muss notariell beurkundet werden. Ob es sinnvoll ist, auf den klassischen Weg des Erbes zu verzichten und schon vorher zu schenken, sollte am besten ein Anwalt oder Notar beurteilen. Er kann auch über mögliche Nießbrauchsrechte informieren. In jedem Fall stellt Wohnungseigentum dann nicht nur für die eigene Person, sondern auch für nachfolgende Generationen eine sinnvolle Maßnahme zur finanziellen Entlastung dar.

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