Renditeberechnung einer vermieteten Eigentumswohnung

Pflanzenspross aus der Erde keimend

Bei der Renditeberechnung schummeln Eigentümer schon einmal gerne. Ob nicht umlegbare Betriebskosten, ein Mietausfall oder Schönheitsreparaturen zwischen den Mieterwechseln, diese Kosten lässt der ein oder andere Eigentümer unter den Tisch fallen, um sich die Rendite schön zu rechnen. Wenn sie wirklich wissen wollen, was die vermietete Eigentumswohnung im Vergleich zu anderen Anlageformen  erwirtschaftet, sollten sie einen ehrlichen Kassensturz machen.

 

1. Eingesetztes Kapital

Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer
+ Notargebühren
+ Grundbuchgebühren
+ evtl. Maklergebühren
+ evtl. bautechnische, steuerliche, anwaltliche Beratungen
+ evtl. Reisekosten zum Objekt
= Anschaffungskosten (eingesetztes Kapital)

2. Erfolg

Bruttomieteinnahmen (Nettokaltmiete plus Betriebskosten)
- Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten)
+ Jährliche Steuerersparnis für den Ansatz der Gebäudeabschreibungen
+ Jährlicher Wertzuwachs, der bei einer späteren Veräußerung erzielt wird
= Erfolg

Viele vorsichtige Anleger lassen den fiktiven Wertzuwachs außer Acht. Ein möglicher Gewinn zeigt sich eben doch erst, wenn das Objekt auf dem Markt angeboten wird.

3. Rendite

Die Rendite oder Rentabilität ist das prozentuale Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital (1) und Erfolg (2):

 

Erfolg x 100

Rentabilität =

-------------------------

 

eingesetztes Kapital

3 a) Bruttomietrendite

Für eine erste schnelle Vergleichbarkeit von Mietobjekten unter Renditegesichtspunkten ist die Ermittlung des Preis-Miet-Verhältnisses und die Brutto-Mietrendite von Interesse. Hier zeigen sich schnell die überteuerten Objekte und vielleicht auch das ein oder andere Schnäppchen.

Preis-Miet-Verhältnis

Das Preis-Miet-Verhältnis ist der Kaufpreis ohne Nebenkosten geteilt durch die Jahresnettomiete.

Das Vielfache der Jahres-Nettokaltmiete ist eine beliebte Richtschnur für den schnellen Vergleich von Renditeobjekten. Sie sagt aus, wie viele Jahresnettomieten sie für den Kauf (ohne Nebenkosten des Kaufs) der Immobilie zahlen müssen. War vor wenigen Jahren ein Preis-Mietverhältnis jenseits der 20 indiskutabel, nähern wir uns heute am Kölner Markt für Eigentumswohnungen einem Preis-Miet-Verhältnis von 30. Mit der laufenden Vermietung wird bei diesen Verhältnissen keine Rendite zu erzielen sein, hier steht die mögliche Wertsteigerung im Mittelpunkt der Überlegungen.

Bruttomietrendite

Jahresnettokaltmiete in Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten.

Zwei Beispiele zum Preis-Miet-Verhältnis und zur Bruttomietrendite

Die ersten Beispiele in dieser Tabelle stammten aus dem Jahr 2013, hier hatten wir uns in einem Immobilienportal nach vier 60 bis 80 m² großen Eigentumswohnungen (Küche, Diele, Bad, mindestens 2 Zimmer, möglichst Balkon) in Köln umgeschaut. Die letzten Jahre veränderten, bedingt durch die Nullzinspolitik, den Zuzug vieler Menschen usw., den Kölner Wohnungsmarkt massiv. Wir haben zur Veranschaulichung eine Wohnung aus dem Jahr 2013 einem vergleichbaren Objekt aus dem Jahr 2018 gegenübergestellt.

 

JahrKaufpreisKaufpeis
pro m²
Kaltmiete
pro Jahr
Preis-Miet-
Verhältnis
Bruttomiet-
rendite
2018 314.000 EUR 82,77 3.793,65 EUR 10.800 EUR 29,07 3,44 %
2013 127.500 EUR 80,00 1.593,75 EUR 9.600 EUR 13,28 7,53 %

 

3 b) Nettomietrendite

Das was zählt, ist die Nettomietrendite. Um zur Nettomietrendite zu kommen, müssen sie die nicht umlagefähigen Kosten einer Eigentumswohnung berücksichtigen. Hierzu gehören die nicht auf den Mieter umlegbaren Hausgeldbestandteile, kleinere Reparaturen im Sondereigentum oder der Leerstand zwischen einem Mieterwechsel, der zu Mietausfällen führt. Vorsichtige Vermieter bauen hier noch ein zusätzliches Sicherheitspolster in ihre Berechnung ein.

Jahresnettokaltmiete
+ Betriebskosten
- Hausgeld (Betriebskosten, Verwaltungskosten & Instandhaltungskosten)
- Instandhaltungskosten des Sondereigentums
- kalkulatorischer Mietausfall
= Jahres-Reinertrag

Hausgeld und Betriebskosten

Hausgeld

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Weitere Informationen finden sie hier. Das Hausgeld setzt sich hauptsächlich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Verwaltungskosten: Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die Prüfungen des Jahresabschlusses oder für die Geschäftsführung der Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltungskosten richten sich nach der Art des Grundstücks, der Aufteilung/Anzahl in Nutzungseinheiten und den örtlichen Verhältnissen, die sehr unterschiedlich sein können.
  • Betriebskosten: Einen Überblick über die möglichen Betriebskosten verschafft ihnen die Betriebskosteverordnung.
  • Instandhaltungsrücklage: Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt den Eigentümern in § 21 Absatz 4 die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vor. Je nach Alter und Größe des Gebäudes kann dieser Betrag unterschiedlich hoch ausfallen.

Eine Umlage der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht erlaubt, diese Kosten muss der Wohnungseigentümer selbst tragen.

Betriebskosten

Es ist grundsätzlich zulässig alle Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter abzuwälzen. Sie bilden für den Eigentümer "durchlaufende Posten".  Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollte der Käufer sich den Mietvertrag seines "mitgekauften" Mieters jedoch genau ansehen, genauer die Mietstruktur des Mietvertrages. In etlichen alten Mietverträgen aus den siebziger und achtziger Jahren wurde beispielweise die Umlage vieler Betriebskosten vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt, sie können somit nicht auf die Mieter umgelegt werden und bleiben beim Vermieter hängen. Hier zwei Beispiele aus unserer Verwalterpraxis.

Beispiel 1: Eine 114m² große Wohnung, Bj. 2000, Wohnanlage mit 24 Wohnungen in Kölner Innenstadtlage, moderne Mietverträge mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Beispiel 2: Zwei 70m² große Wohnungen, Bj. 1971, Wohnanlage mit 80 Wohnungen in Kölner Randlage, alte handgestrickte Mietverträge mit zahlreichen Ausschlüssen.

 

Beispiel 1

Beispiel 2

 

Jahres-Nettokaltmiete

12.700,00 €

19.351,31 €

 

+ Umlage Betriebskosten

3.100,00 €

7.560,76 €

 

Bruttomieteinnahmen

15.800,00 €

26.912,07 €

 

Hausgeld an den Verwalter

- 3.700,00 €

- 11.100,00 €

 

= Jahres-Reinertrag

12.100,00 €

15.812,07 €

 

 

 

 

 

nicht umlagefähig

-600,00 €

- 3.539,24 €

 

oder

16,22 %

31.89 %

des Hausgeldes

Bei Beispiel 1 muss der vermietende Eigentümer 600,00 Euro jährlich an Verwaltungskosten und Rücklage in die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums leisten. Bei diesem prozentualen Verhältnis ist davon auszugehen, das 100% der umlegbaren Betriebskosten auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Das Beispiel 2 ist ein in die Jahre gekommener Großkomplex einer Versicherung, der in den neunziger Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, mit einem hohen Altmieterbestand. Durch die zahlreichen Ausschlüsse können etliche heute gängige Betriebskosten nicht oder nur zum Teil auf den Mieter umgelegt werden. 

Sie haben die ein oder andere geeignete Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gefunden? Rechnen sie nach, ob ihre Investiton auch einer Liquiditätsprüfung standhält.

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