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Keiner für alle - die Eigentümergemeinschaft ist rechtsfähig

Viele frisch gebackene Eigentümer haben die Befürchtung, dass sie von einem Gläubiger bei einem Zahlungsengpass der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten werden können. Konkret: Wenn Handwerker, Stromlieferanten oder andere Vertragspartner kein Geld von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, können sie sich einen (vermeintlich) zahlungskräftigen Eigentümer aussuchen und diesen auf Zahlung der gesamten Summe verklagen. Dieser muss dann zusehen, dass er das Geld von seinen Miteigentümern bekommt.

Dem schob der Bundesgerichtshof 2005 einen Riegel vor (V ZB 32/05, 02.06.2005) in dem er feststellte, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt; einzelne Eigentümer haften nur in Ausnahmefällen für die Schulden der Gemeinschaft.

 

 

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Hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner verpflichtet, ist sie Schuldnerin und haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kann nur angenommen werden, wenn sie sich neben der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet haben. Wer also Geld von der Gemeinschaft fordert, muss die Gemeinschaft verklagen, weil ausschließlich diese haftet.

Hierbei können Gläubiger auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, welches auch Ansprüche der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte umfasst. Das bedeutet, dass die

  • Gläubiger Konten pfänden können sowie
  • Ansprüche gegen Miteigentümer der Gemeinschaft auf Zahlung von Beitragsvorschüssen und anteilige Sonderumlagen.

Darüber hinaus besteht ein Anspruch der Gläubiger auf entsprechende Beschlussfassung, soweit eine solche im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu erfolgen hat. Unterbleibt eine erforderliche Beschlussfassung durch die Gemeinschaft, kann der Gläubiger seine Forderung im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs geltend machen.

Verschont von langwierigen Prozessen bleiben allerdings die Kommunen: Für öffentliche Abgaben wie Müllgebühren oder Grundsteuer haften auch weiterhin einzelne Eigentümer, weil die meisten städtischen Satzungen das so vorsehen.

Umgekehrt kann jetzt auch die Eigentümergemeinschaft als solche Inhaber von Rechten sein und diese im eigenen Namen durchsetzen, also etwa gegen säumige Wohngeldzahler vorgehen und selbst Gläubiger von Hypotheken sein.

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