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Das Grundbuch - Eintragung von Rechten, Pflege, Löschung

Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang (Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden.

 

Der Eintragungsgrundsatz wird in einigen Sonderfällen, insbesondere bei Rechtsnachfolge kraft Gesetzes oder kraft Staatsaktes, durchbrochen: Wenn z. B. eine Eigentümerin stirbt, werden ihre Erben kraft Gesetzes Eigentümer. Sie werden im Wege der Grundbuchberichtigung als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt der Ersteher das Eigentum bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit seiner nachfolgenden Eintragung als Eigentümer.

Soweit über Hypotheken oder Grundschulden Briefe erteilt sind, ersetzt bei der Übertragung dieser Rechte die Übergabe des Briefes die Eintragung. Außerdem ist eine schriftliche Abtretungserklärung erforderlich.

Rang der Rechte

Die Rangverhältnisse unter den verschiedenen Rechten werden, soweit sie in einer Abteilung eingetragen sind, durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang.

Der Rang spielt eine besondere Rolle bei den Hypotheken und Grundschulden: Wenn der Erlös bei der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Hypotheken und Grundschulden zu tilgen, dann werden nicht alle Gläubiger mit einem gleichen Bruchteil befriedigt, sondern zuerst der erste vollständig, dann der zweite usw., bis der Erlös erschöpft ist. Die rangletzten Gläubiger gehen bei der Zwangsversteigerung nicht selten leer aus. Wer also Geld gegen Sicherheiten im Grundbuch ausleiht, kann sich nicht allein darauf verlassen, daß zu seinem Gunsten ein Recht im Grundbuch eingetragen wird. Er muß auch bedenken, welchen Erlös das belastete Grundstück bei einer Zwangsversteigerung wohl erzielen wird und welche Rechte ihm im Rang vorgehen. Gesichert ist er nur, wenn der mit einiger Sicherheit zu erwartende Erlös hoch genug ist, um nach Auszahlung der rangbesseren Gläubiger noch die eigene Forderung zu befriedigen. Diese Prüfung nimmt das Grundbuchamt den Beteiligten nicht ab. Ein 1000 qm großes Grundstück kann nichts oder viele Millionen Deutsche Mark wert sein, je nachdem wo es liegt, wie es bebaut ist und wie der Grundstücksmarkt Lage und Bebauung bewertet. Das Grundbuchamt prüft das nicht nach.

 

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Es kann vereinbart und eingetragen werden, daß ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger oder Berechtigter einem neuen Gläubiger oder Berechtigten den Vorrang einräumt und selbst mit seinem Recht im Rang zurücktritt. Dann geht der neue Gläubiger oder Berechtigte aber auch bei der Zwangsversteigerung vor, was die Sicherung des zurücktretenden Gläubigers oder Berechtigten völlig entwerten kann. Es kommt häufig vor, daß ältere Menschen ihr Hausgrundstück gegen Gewährung eines Wohnungsrechts, eines Altenteils oder einer Rente übertragen und daß diese Rechte zur Sicherung im Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden. Wenn der neue Eigentümer dann das Grundstück beleihen will, sagt ihm die Bank häufig, daß er bessere Konditionen für das Darlehen bekommen kann, wenn das Darlehen an erster Stelle, also mit Rang vor dem Wohnungsrecht, dem Altenteil oder der Reallast für die Rente eingetragen wird.

Der neue Eigentümer tritt dann gelegentlich an die früheren Eigentümer und jetzt noch als Berechtigte des Wohnungsrechts usw. eingetragenen alten Leute heran mit der Bitte, doch dem Darlehen der Bank den Vorrang zu gewähren und selbst zurückzutreten. Hier ist Vorsicht geboten. Das Wohnungsrecht usw. ist zur Sicherung der früheren Eigentümer eingetragen worden. Diese Sicherung kann durch den Rangrücktritt wertlos werden. Wer Berechtigter eines Wohnungsrechtes, eines Altenteils oder einer Reallast ist, sollte daher hellhörig werden, wenn ihn der neue Eigentümer bittet, doch beim Notar eine Erklärung zu unterschreiben.

Der gute Glaube an den Inhalt des Grundbuchs

Ist im Grundbuch für jemanden ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Der oder die eingetragene Berechtigte braucht danach im Streitfall sein Recht nicht zu beweisen, sondern es ist Sache des Gegeners, das Gegenteil zu beweisen. Ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht besteht.

Weiter gilt zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht (z. B. ein Pfandrecht an einer Hypothek) erwirbt, der Inhalt des Grundbuches als richtig, es sei denn, daß ein Widerspruch (siehe Seite 1) gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Wenn in dem eingangs erwähnten Fall die eingetragenen gesetzlichen Erben vor Eintragung des Widerspruchs das Grundstück verkaufen und das Eigentum auf den Erwerber übertragen, so wird der Erwerber mit der Eintragung Eigentümer. Gleichzeitig verliert der nicht eingetragene Testamentserbe sein Eigentum. Man kann sich daher auf den Inhalt des Grundbuches insoweit verlassen, daß eingetragene Rechte bestehen oder nicht eingetragene, aber eintragungsfähige Rechte nicht bestehen. Das gilt allerdings nicht für Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen werden können, aber gleichwohl gewissermaßen am Grundstück haften (z. B. Anliegerbeiträge, öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Baulasten).

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht

Das Grundbuch wird von dem beim Amtsgericht eingerichteten Grundbuchamt geführt. Zuständig sind dort die Rechtspfleger und die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle. Das Verfahren des Grundbuchamtes richtet sich nach der Grundbuchordnung und einigen ergänzenden Vorschriften.

Eintragung

Grundsatz ist, daß im Grundbuch nur etwas eingetragen wird, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, die Eintragung bewilligt hat. Wenn eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen werden soll, muß der Eigentümer die Eintragung bewilligen. Soll das Eigentum am Grundstück auf einen neuen Eigentümer umgeschrieben werden, der das Grundstück gekauft hat, so muß der alte Eigentümer die Umschreibung bewilligen. Bei Eigentumsumschreibungen muß außerdem nachgewiesen werden, daß sich neuer und alter Eigentümer in notarieller Form über den Eigentumsübergang geeinigt haben.

In bestimmten Fällen wird eingetragen auf Ersuchen eines Gerichts (z. B. Insolvenzvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk) oder einer Behörde (z. B. Vermerke über Sanierungsverfahren). Eine Zwangshypothek kann auch auf Antrag eines Gläubigers, der einen vollstreckbaren Titel über eine Geldforderung gegen den Eigentümer hat, eingetragen werden.

Das Grundbuchamt nimmt eine Eintragung nur vor, wenn ihm die Eintragungsbewilligung und etwaige sonstige zu der Eintragung erforderliche Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Das bedeutet praktisch, daß die Erklärungen von Privatleuten notariell beurkundet oder notariell beglaubigt sein müssen. Der deshalb aufzusuchende Notar kann auch Auskunft geben über etwaige Möglichkeiten einer Gebührenbefreiung oder -ermäßigung (z. B. bei städtischen Grundstücken). Grundsätzlich ist die Tätigkeit des Grundbuchamtes und des Notars jedoch kostenpflichtig.

Was heißt eigentlich Löschung?

Löschung bedeutet nicht, daß eine Eintragung aus dem Grundbuch entfernt wird. Eine Eintragung im Grundbuch wird vielmehr »gelöscht«, indem ein Vermerk eingetragen wird, daß die betreffende Eintragung gelöscht ist. Außerdem wird die »gelöschte« Eintragung der besseren Übersicht halber »gerötet« (rot unterstrichen). Rot unterstrichene Eintragungen im Grundbuch sind daher nicht etwa besonders wichtig, sondern vielmehr erledigt (Achtung: auf der Grundbuchablichtung, einer Fotokopie, erscheinen die Unterstreichungen schwarz!) .

Auf diese Weise bleiben erledigte Eintragungen im Grundbuch sichtbar. Das gilt auch für Eintragungen, die dem Eigentümer unangenehm sind und die, selbst wenn sie erledigt sind, Banken bei Kreditverhandlungen mißtrauisch machen (z. B. Insolvenzvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Zwangshypotheken). Man sollte daher darauf bedacht sein, daß es zu solchen Eintragungen erst gar nicht kommt, denn eine spätere "Beseitigung" solcher Vermerke kann grundsätzlich nicht verlangt werden.

Erledigte Eintragungen werden - von Ausnahmen abgesehen - vom Grundbuchamt nicht von Amts wegen gelöscht, sondern nur auf Antrag eines Beteiligten. Die hierfür erforderlichen Bewilligungen und sonstigen zu der Löschung erforderlichen Erklärungen (insbesondere die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Löschung einer getilgten Hypothek oder Grundschuld) bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung oder notariellen Beglaubigung.

Um das Grundbuchblatt »sauber« zu halten, kann es sich insbesondere für den Eigentümer empfehlen, die Löschung erledigter Eintragungen zu beantragen, selbst wenn das Gerichts- und Notarkosten verursacht. In dem Zeitpunkt, in dem das durch Hypothek gesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, wird der Gläubiger die Löschungsbewilligung für die Hypothek problemlos erteilen. Jahrzehnte später gibt es den alten Gläubiger vielleicht nicht mehr. Dann wird die Löschung schwierig und langwierig. Das kann sich ärgerlich auswirken, wenn das Grundstück rasch verkauft oder belastet werden soll und der Käufer oder Kreditgeber das Geschäft von der vorherigen Löschung der alten Hypothek abhängig macht. Auch wenn getilgte Hypotheken und Grundschulden aus Gründen der Rangwahrung vorerst nicht gelöscht werden sollen, ist es daher zweckmäßig, die Löschungsbewilligung des Gläubigers einzuholen und - zusammen mit den etwa vorhandenen Hypotheken- und Grundschuldbriefen - sicher aufbewahren.

Wer darf in das Grundbuch schauen?

Nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Soweit er ein Recht auf Einsicht hat, kann er auch die Erteilung einer einfachen oder beglaubigten Abschrift verlangen.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der, der in das Grundbuch Einsicht nehmen will, ein verständliches, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Es reicht aus, daß zur Überzeugung des Grundbuchamtes sachliche Gründe vorgetragen werden, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

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