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Kann die Gemeinschaft dem Wohnungseigentümer alle Reparaturkosten auferlegen?

Gruppe von MenschenDurch § 16 Abs. 4 WEG wird es der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglicht, Beschlüsse zu abweichenden Kostenverteilung bei u.a. Instandhaltungen und Instandsetzungen zu treffen. § 16 Abs. 4 WEG schafft, so finden wir, nicht wirklich Klarheit und sorgt für so manch böses Blut in den Eigentümerversammlungen. War es früher eine Selbstverständlichkeit, die Balkonsanierung oder die maroden Fenster des Miteigentümers aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, erhebt heute in fast jeder Eigentümerversammlung ein Miteigentümer die Stimme und trägt in besorgter Tonlage vor, doch einmal über die Kostenverteilung zu sprechen. Denn, so erläutert er, der Nachbar würde ja schließlich am meisten von der Maßnahme profitieren, da ist es nur gerecht, wenn er auch den Löwenanteil der Instandhaltungskosten trägt.

 

Erste Voraussetzung: Es handelt sich um einen Einzelfall

Eine solche Einzelfallregelung liegt nur dann vor, wenn sich die Regelung „in ihrem Vollzug erschöpft”. Das heißt: Sie hat keine Folgewirkungen wie zum Beispiel dauernde oder wiederkehrende Kosten. Für eine dauerhafte Änderung des Verteilungsschlüssels gilt nämlich § 16 Abs. 3 WEG. Zusätzlich muss die Maßnahme ganz konkret benannt werden. Denn eine nicht ausreichend konkretisierte Maßnahme ist keine Einzelfallentscheidung – weil der Einzelfall nicht klar erkennbar ist.

Ein solcher Fall lag zum Beispiel dem Amtsgericht Nürtingen vor (Urteil vom 8. Oktober 2012, Az. 19 C 972/12 WEG). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, es jedem Wohnungseigentümer selbst zu überlassen, wann und wie er seine Fenster sanieren lässt oder nicht. Nichtig sei der Beschluss nach Auffassung der Nürtinger Richter gewesen, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft damit ihre Entscheidungskompetenz eindeutig gesprengt habe. Aus einem Umkehrschluss aus § 16 Abs. 4 WEG ergebe sich nämlich, dass die Wohnungseigentümer nicht generell auf die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verzichten dürfen. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG sei nur dann wirksam, wenn er sich auf einen Einzelfall beziehe.

Hinzu kommt der Maßstab des Gebrauchs

Liegt eine Einzelfallregelung vor, muss sich die von der Eigentümerversammlung beschlossene Kostenverteilung an einem Maßstab orientieren, der „dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt” (§ 16 Abs. 4 Satz 1 am Ende). Eine Wahlfreiheit der Wohnungseigentümerversammlung besteht also insofern nicht – die Verteilung der Kosten muss sich nach dem Maßstab des Gebrauchs richten. In der Praxis kann dies natürlich sehr schwierig werden. Beispiel: Aus einem undichten Balkon dringt Wasser in die darunter liegende Wohnung. Dürfen dem Eigentümer sämtliche Kosten für die Balkonsanierung aufgelegt werden? Das ist zweifelhaft, denn schließlich nützt die Sanierung auch dem Nachbarn und letztlich dient eine Neuisolierung dem gesamten Gebäude.

Der BGH ist in einem Urteil vom 18. Juni 2010 (V ZR 164/09) sehr detailliert auf die Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 WEG eingegangen. Die Karlsruher Richter heben eindeutig hervor, dass der Sinn der Vorschrift nicht darin liege, an die Stelle des gesetzlichen oder von den Miteigentümern vorher vereinbarten Kostenverteilungsmaßstabs einen beliebigen anderen Maßstab zu setzen. Entscheidend sei allein der tatsächliche oder mögliche Gebrauch, der von der Instandhaltung oder Instandsetzung betroffenen Teile. Wenn ein Dach instandgesetzt werde, erlaube es § 16 Abs. 4 WEG nicht, nur die Dachgeschossbewohner mit den Kosten zu belasten. Die Begründung, dass die Dachgeschossbewohner dem Dach näher seien, habe mit einer gesteigerten Gebrauchsmöglichkeit nichts zu tun.

 

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Im konkreten Fall, der vom BGH entschieden wurde, ging es um eine Mehrhausanlage, bestehend aus zwei Neubauten und einer Altbauvilla. Die Wohnungseigentümer beschlossen mit der in § 16 Abs. 4 WEG vorgeschriebenen Mehrheit, die Kosten für die Sanierung des Dachs der Villa nur den Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die in der Villa Wohnungen besaßen. Der BGH sah mit diesem Beschluss das Prinzip der Gesamtverantwortung aller Eigentümer der Mehrhausanlage, die in der Teilungserklärung festgesetzt war, unterlaufen. Denn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen müsste dann – nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung – eine dem Beschluss über die Villa entsprechende Kostenverteilung gelten. Die Vorschrift des § 16 Abs. 4 WEG sollte es aber gerade nicht ermöglichen, durch einen Beschluss, der eigentlich einen Einzelfall regeln soll, neue Maßstäbe zu setzen. Eine Einzelfallregelung darf nicht zu einer Rechtfertigungsgrundlage für spätere Entscheidungen werden. Aus alldem wird klar, dass bei einem Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 16 Abs. 4 WEG strenge Voraussetzungen beachtet werden müssen, sodass dieser nicht anfechtbar wird oder im schlimmsten Fall sogar als nichtig betrachtet werden muss.

Was ist ein Einzelfall?

Unzweifelhaft liegt ein solcher vor, wenn die Terrassentür zu einer Wohnung derart marode ist, dass sie nicht mehr funktioniert. Legen die Eigentümer für diesen Fall in einem Beschluss fest, dass der zuständige Wohnungseigentümer allein die Instandsetzungskosten tragen muss, scheitert die Wirksamkeit des Beschlusses nicht an dessen Regelungscharakter, denn hier liegt ein Einzelfall vor. Da der Wohnungseigentümer seine Terrassentür ausschließlich selbst benutzt, können diesem die Kosten für die Reparatur auch vollständig (oder zum größten Teil) auferlegt werden. Denn der Maßstab der Kostentragungspflicht hat hier eine dem § 16 Abs. 4 WEG entsprechende Grundlage – er orientiert sich am Gebrauch.

Fazit

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Einzelfall spezielle, von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichende Regelungen treffen. Die Möglichkeit dazu eröffnet § 16 Abs. 4 WEG. Solche Regelungen dürfen jedoch keinen generellen Charakter haben. Die Kostenverteilung im Einzelfall darf sich ausschließlich an den Gebrauchsmöglichkeiten der betroffenen Miteigentümer orientieren. Schließlich ist für einen Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen der Regelung zur Kostenverteilung zustimmen (§ 16 Abs. 4 Satz 2 WEG). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, steht der Wirksamkeit des Beschlusses nichts mehr entgegen. Beruhen diese auf einer fehlerhaften Grundlage, so sind sie deshalb nicht nichtig, sondern zunächst wirksam und müssen, um sie aufzuheben, vom betroffenen Eigentümer angefochten werden. Dann entscheidet das Gericht, ob die Eigentümergemeinschaft zu weit gegangen ist.

| Instandhaltungen in der WEG

| Eigentümerversammlung

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