Die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien ist ein zunehmend beliebter Trend in der Immobilienbranche. Da Unternehmen nach Möglichkeiten suchen, ihre Gewinne zu maximieren und ihren Raum zu optimieren, wenden sie sich Wohnimmobilien als praktikable Option zu. Diese Entwicklung eröffnet Hausbesitzern, die von der wachsenden Nachfrage nach Kurzzeitmietflächen und anderen gewerblichen Nutzungen profitieren wollen, neue Möglichkeiten.
Sie bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich, wie z. B. Bebauungsvorschriften, die vor einer Änderung geklärt werden müssen. In diesem Artikel erklären wir, was Sie über die gewerbliche Nutzung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wissen müssen und wie Sie davon finanziell profitieren können.
Gewerblich genutztes Wohneigentum
Gewerblich genutztes Wohneigentum kann eine gute Möglichkeit sein, den Gewinn zu steigern und zusätzliche Einnahmequellen zu schaffen. Sie als Eigentümer können Ihre Immobilie zum Beispiel für einen kurzen Zeitraum an Unternehmen oder Einzelpersonen vermieten, die den Raum für Veranstaltungen oder Aktivitäten benötigen.
Sie können sich aber auch dafür entscheiden, einen Teil Ihrer Immobilie langfristig, je nach Größe, in ein Büro, z.B. für Kleinunternehmer oder eine andere gewerbliche Nutzung wie Einzelhandelsflächen oder Lagerräume, umzuwandeln. Vorteil von gewerblichen Nutzern ist die meist zuverlässige Miete, da z.B. die Kleinunternehmer und generell Unternehmen sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit gemieteten Räumen entstehen, als Betriebsausgaben geltend machen können. Hierzu zählen neben der Miete auch die Neben- oder Reparaturkosten. Als Kleinunternehmer, bzw. Personen, die von der Kleinunternehmerregelung profitieren, gelten, laut den Experten von lexware, Personen, deren Umsatzgrenze des Vorjahres bei höchstens 22.000 Euro liegt und deren Kleinunternehmergrenze des geschätzten Umsatzes im laufenden Kalenderjahr bei 50.000 Euro liegt. Bei diesen Experten kann der Status als Kleinunternehmer ganz einfach berechnet und herausgefunden werden, ob die Kleinunternehmerregelung passend ist.
Vorteile und Risiken der gewerblichen Nutzung
Die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien kann sowohl Vorteile als auch Risiken bieten. Einerseits kann sie eine lukrative Einnahmequelle für den Hauseigentümer sein, da er seine Immobilie vermieten kann und von den Mietern einen stetigen Einkommensstrom erhält. Außerdem kann die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien dazu beitragen, Stadtteile zu beleben und wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten in unterentwickelten Gebieten zu schaffen.
Auf der anderen Seite birgt die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien auch einige Risiken. Dazu gehören:
- ein erhöhter Lärmpegel,
- Verkehrsstaus in der Nachbarschaft,
- eine geringere Privatsphäre für den Hauseigentümer, weil mehr Menschen das Grundstück besuchen oder dort leben,
- mögliche rechtliche Komplikationen, wenn die Bebauungsvorschriften nicht eingehalten werden,
- und höhere Versicherungskosten aufgrund des erhöhten Risikos, das von den geschäftlichen Aktivitäten vor Ort ausgeht.
Je nachdem, welche Art von Geschäft auf dem Gelände betrieben wird, kann es zudem zusätzliche Gesundheits- oder Sicherheitsrisiken geben, die die Anwohner gefährden könnten.
Rechtliche Anforderungen zur gewerblichen Nutzung von Wohneigentum
In Deutschland muss jede gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Wenn zum Beispiel eine Wohnimmobilie für gewerbliche Zwecke genutzt wird, muss der Unternehmer eine Genehmigung bei der örtlichen Baubehörde einholen. In dieser Genehmigung muss geprüft werden, wie sich die Nutzung der Immobilie auf die umliegenden Grundstücke und Unternehmen auswirkt. Außerdem muss der Unternehmer sicherstellen, dass alle Sicherheitsanforderungen erfüllt werden, wie z. B. Brandschutznormen und Vorschriften für die elektrische Verkabelung. Die Genehmigungen können je nach Art und Zweck der Nutzung vorübergehend oder dauerhaft erteilt werden.
Ebenso ist es wichtig, die Bebauungsvorschriften zu beachten, wenn Wohngebäude für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Die Bebauungsvorschriften legen fest, welche Arten von Unternehmen in bestimmten Gebieten betrieben werden dürfen und schränken die Art des Handels in Wohngebieten ein. So sind zum Beispiel große Industriebetriebe in der Regel nicht in Wohngebieten erlaubt, da sie die Anwohner durch Lärmbelästigung, Verkehrsstaus und gefährliche Stoffe, die in der Nähe von Häusern verwendet oder gelagert werden, negativ beeinflussen würden. Unternehmer/innen sollten eng mit den örtlichen Behörden zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass ihre geplante gewerbliche Tätigkeit allen geltenden Bebauungsvorschriften entspricht.
Steuerliche Vor- und Nachteile bei der gewerblichen Nutzung
Schließlich müssen auch die Steuern berücksichtigt werden, wenn in Deutschland Wohnimmobilien für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Die Grundsteuern sind in der Regel höher als die Steuern für Unternehmen in anderen Gebäuden, da diese Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden. Daher sollten Sie diese Kosten in Ihr Budget einkalkulieren, damit Sie mit Ihren Finanzen entsprechend planen können.
Doch die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum bringt auch steuerliche Vorteile mit sich:
- Der gewerblich genutzte Teil Ihrer Immobilie kann abgeschrieben werden und somit wird sich Ihr Betriebsgewinn deutlich reduzieren, da dieser dem Betriebsvermögen zugerechnet wird. Diese steuerliche Zurechnung entfällt, wenn Sie Mieträume für Ihr Gewerbe nutzen.
- Zudem können Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung stehen, die Einkommenssteuer mindern. Hierzu zählen beispielsweise:
- Reparaturen
- Anschaffungs- und Baukosten der privaten Immobilie
- Strom, Wasser oder Heizung
- Gebäudeversicherungen
Erträge aus der gewerblichen Nutzung von Wohneigentum
In Deutschland wird die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien durch Bundesgesetze geregelt und kann sowohl die Vermietung als auch den Verkauf von Wohnungen umfassen. Genaueres zu diesem Thema können Sie hier nachlesen. Gewerbliche Mieteinheiten wie Büros, Geschäfte und Restaurants werden in der Regel langfristig vermietet. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, ein sicheres und gesundes Umfeld in Übereinstimmung mit den örtlichen Vorschriften und Sicherheitsstandards zu schaffen. Der Mieter muss sich an die Bedingungen des Mietvertrags halten, einschließlich der Zahlung der Miete und etwaiger Kautionen.
Verkauf von Wohneigentum zu gewerblichen Zwecken erfordert hingegen eine Genehmigung der örtlichen Behörde. Dazu gehören Faktoren wie die Größe des Gebäudes, sein Standort und ob es die geltenden Sicherheitsanforderungen erfüllt. Außerdem müssen beim Verkauf solcher Immobilien Steuern gezahlt werden. Deshalb muss die Nutzung von Wohnimmobilien für gewerbliche Zwecke sorgfältig überlegt werden, bevor man etwas unternimmt, um mögliche rechtliche Schwierigkeiten oder finanzielle Verluste zu vermeiden.
Finanzierungsmöglichkeiten für gewerbliche Eigentümer
Gewerbliche Immobilieneigentümer in Deutschland können die Nutzung von Wohnimmobilien für gewerbliche Zwecke durch eine Vielzahl von Optionen finanzieren. Dazu gehören:
- die Fremdfinanzierung,
- die Eigenkapitalfinanzierung und
- die Mezzanine-Finanzierung.
Die Fremdfinanzierung erfolgt in der Regel über Banken und andere Finanzinstitute, die dem Eigentümer Geld zu einem festen oder variablen Zinssatz leihen.
Bei der Eigenkapitalfinanzierung wird Kapital von Investoren im Tausch gegen Anteile oder andere Formen des Eigentums beschafft.
Mezzanine-Finanzierungen kombinieren Elemente von Fremd- und Eigenkapital und werden in der Regel eingesetzt, wenn die Investoren höhere Renditen anstreben. Zudem können gewerbliche Eigentümer staatliche Zuschüsse und Anreize in Anspruch nehmen, um ihre Geschäftstätigkeit in Wohnimmobilien zu erleichtern.
Um eine solche Finanzierung zu erhalten, sollten gewerbliche Immobilieneigentümer/innen detaillierte Unterlagen erstellen, in denen sie ihr Projekt und dessen Finanzierung darlegen. Außerdem sollten sie nachweisen, dass sie mit dem Projekt genügend Einnahmen erzielen können, um die laufenden Betriebskosten und alle relevanten Darlehenszahlungen zu decken. Ebenso müssen sie nachweisen, dass sie die einschlägigen kommunalen Vorschriften über die angemessene Nutzung von Wohnimmobilien für gewerbliche Zwecke einhalten. Schließlich müssen sie nachweisen, dass sie alle erforderlichen Genehmigungen der örtlichen Behörden für die Nutzung von Wohnimmobilien für gewerbliche Zwecke eingeholt haben.
