Vorneweg: Abstellplätze, Stellplätze, Tiefgaragen, Garagen, Car-Ports, Fertiggaragen und wie der Unterstand für des Deutschen liebstes Kind sonst noch genannt wird, sind zunächst Gemeinschaftseigentum. An ihnen kann jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Wobei Sondereigentum eher der umgangsprachliche Wortgebrauch ist, korrekt wäre hierfür die Bezeichnung Teileigentum*.

Das gerichtliche Verfahren in Zivilprozessen ist grundsätzlich in der Zivilprozessordnung (kurz ZPO) geregelt. Für Streitigkeiten bei denen Wohnungseigentum eine Rolle spielt, gibt es jedoch diverse Besonderheiten, die sich im Wohnungseigentumsgesetz (kurz WEG) finden. Diese sollen im Folgenden etwas näher erläutert werden:

Zwei Wohnungseigentümer wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Eigentümer sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.

Durch die nun schon einige Zeit zurückliegende Reform des Wohnungseigentumsrechts erhielten die Wohnungseigentümer weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel. Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. So stellte der BGH in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 noch einmal klar:

Entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, kann ein Wohnungseigentümer die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann. In einem dem Landgericht München vorliegenden Fall verlangt ein Wohnungseigentümer wegen eines schwierigen technischen Problems an der Heizungsanlage, die Verwaltung im Wege einstweiliger Verfügung zu verpflichten, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt für die acht Tage später geplante Wohnungseigentümerversammlung aufzunehmen.

Anbauten, Umbauten sowie nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes stellen eine bauliche Veränderung dar. Als Instandsetzung wird allgemein die erneute Herstellung eines nicht mehr ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Neben dem Begriff der reinen Instandsetzung wurde in der Rechtsprechung mittlerweile noch der Begriff der „modernisierenden Instandsetzung“ geschaffen.

Wohnungseigentümern ist es grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte (beschlossene) gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschliessen (BGH, Beschluss vom 20.12.1990, V ZB 8/90).

Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen eine Gemeinschaft eine neue Beschlussfassung herbeiführen will. Ausschlaggebend ist allein, daß der neue Beschluss eine einwandfreie Regelung beinhaltet. Daher kann ein zweiter, neuer Beschluss sowohl den zuerst gefassten Beschluss bestätigen, ihn ebenso aber aufheben bzw. außer Kraft setzen. Allerdings darf ein solcher Wiederholungsbeschluss keinen Eigentümer gegenüber der zunächst beschlossenen Regelung unzumutbar benachteiligen.

Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das "gemeinschaftliche" Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Behebung von Schäden innerhalb des Sondereigentums, z.B. die Reparatur einer defekten Gasetagenheizung die sich im Sondereigentum befindet oder die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung, sind Aufgaben der jeweiligen Eigentümer - der Hausverwalter ist hierfür von Gesetzes wegen nicht zuständig.

Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Möglichkeiten der Rücklagenberechnung

Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Einzelne Immobilien in Köln oder in anderen Großstädten mit Altbaubestand stellen hier manchmal eine Ausnahme dar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, können die Eigentümer Fördermittel beantragen. Ist der Bescheid positiv, muss in die Instandhaltungs- und Sanierungskosten lediglich der jeweils geforderte Eigenanteil investiert werden. Aber Achtung, die Mittel werden oftmals erst nach Durchführung der Maßnahmen ausgezahlt. Die Eigentümer müssen also zunächst alle anfallenden Kosten vorfinanzieren und erhalten erst nach Abschluss und Abnahme der Baumaßnahmen den vereinbarten Förderbetrag.

Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben.