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Freitag, 3. Juli 2009
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Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Sonderumlage im Wohnungseigentum
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Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?
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Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
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Was gehört zum Gemeinschaftseigentum und was ist Sondereigentum? Unsere kleine Liste gibt Ihnen einen Überblick der Rechtsprechnung.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum - eine rechtliche Zuordnung.

 

 
Verteilung der positiven oder negativen Abrechnungsspitzen
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Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.

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Balkone - was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschafseigentum
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fibucombalkon.jpgBalkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. 

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Die Beschlußsammlung - eine Übersicht
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Erhebliche Bedeutung für die zukünftige Praxis hat die neu eingeführte Beschlußsammlung nach § 24 Abs. 7 n.F.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
  1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
  2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
  3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
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Haushaltsnahe Dienstleistungen und Wohnungseigentum
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Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom 26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:

  1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
  2. der  Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
  3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.
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Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung u. baul. Veränderung
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Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Reform nun die Kompetenz zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Hier ist jedoch im Gegensatz zur Änderung der Kostentverteilung ("Betriebskosten") eine qualifizierte Mehrheit notwendig.
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Änderung der Kostenverteilung in der Jahresabrechnung
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Von Bedeutung ist hier die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer ab
Inkrafttreten der WEG-Reform mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die "Betriebskosten" des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die "Kosten der Verwaltung" in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z. B. von den Versorgungsträgern gegenüber
den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden.
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