Durch die nun schon einige Zeit zurückliegende Reform des Wohnungseigentumsrechts erhielten die Wohnungseigentümer weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel. Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. So stellte der BGH in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 noch einmal klar:

Entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, kann ein Wohnungseigentümer die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann. In einem dem Landgericht München vorliegenden Fall verlangt ein Wohnungseigentümer wegen eines schwierigen technischen Problems an der Heizungsanlage, die Verwaltung im Wege einstweiliger Verfügung zu verpflichten, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt für die acht Tage später geplante Wohnungseigentümerversammlung aufzunehmen.

Ja, die Gemeinschaft verfügt über die Beschlusskompetenz. Die Wohnungseigentümer können für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, dass hierfür ein moderates Entgelt zu entrichten ist. Für die mit Umzügen verbundene Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen (Keller, Hausflur, Aufzüge etc.) kann eine angemessen Pauschale festgesetzt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass eine solche Regelung alle Wohnungs- und Teileigentümer gleichermaßen treffen muss. Unsachgemäße Differenzierungen führen zur Rechtswidrigkeit des Beschlusses.

Anbauten, Umbauten sowie nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes stellen eine bauliche Veränderung dar. Als Instandsetzung wird allgemein die erneute Herstellung eines nicht mehr ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Neben dem Begriff der reinen Instandsetzung wurde in der Rechtsprechung mittlerweile noch der Begriff der „modernisierenden Instandsetzung“ geschaffen.

Von einer modernisierenden Instandsetzung spricht man, wenn im Zuge einer Instandsetzung anstelle einer veralteten Einrichtung eine technisch verbesserte Einrichtung eingebaut wird. Wie nicht anders zu erwarten, fehlt eine eindeutige Definition im Gesetzestext und in der Rechtsprechung. Es ist daher tägliche Verwalterpraxis, dass die Abgrenzung zwischen (modernisierender) Instandsetzung und baulicher Veränderung Probleme bereitet und die Gerichte regelmäßig beschäftigt.

In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer hinter dem Haus gelegenen Gartenfläche eingeräumt. Eventuell anfallende Instandhaltungskosten musste der Eigentümer selbst zahlen.

Es kam wie so oft, im Laufe der Zeit beschädigte ein dort stehender Baum die Garage eines Wohnungseigentümers, Estrich und Tor wurden in Mitleidenschaft gezogen. Der Baum musste zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden.

Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?

Die Zuordnung ist oft nicht einfach. Eine tabellarische Übersicht der Gebäudeteile von A wie Abdichtung bis Z wie Zwischenwand finden Sie unter Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wer trägt die Kosten für Reparatur oder Ersatz?

Wohnungseigentümern ist es grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte (beschlossene) gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschliessen (BGH, Beschluss vom 20.12.1990, V ZB 8/90).

Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen eine Gemeinschaft eine neue Beschlussfassung herbeiführen will. Ausschlaggebend ist allein, daß der neue Beschluss eine einwandfreie Regelung beinhaltet. Daher kann ein zweiter, neuer Beschluss sowohl den zuerst gefassten Beschluss bestätigen, ihn ebenso aber aufheben bzw. außer Kraft setzen. Allerdings darf ein solcher Wiederholungsbeschluss keinen Eigentümer gegenüber der zunächst beschlossenen Regelung unzumutbar benachteiligen.

Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Möglichkeiten der Rücklagenberechnung

Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Einzelne Immobilien in Köln oder in anderen Großstädten mit Altbaubestand stellen hier manchmal eine Ausnahme dar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, können die Eigentümer Fördermittel beantragen. Ist der Bescheid positiv, muss in die Instandhaltungs- und Sanierungskosten lediglich der jeweils geforderte Eigenanteil investiert werden. Aber Achtung, die Mittel werden oftmals erst nach Durchführung der Maßnahmen ausgezahlt. Die Eigentümer müssen also zunächst alle anfallenden Kosten vorfinanzieren und erhalten erst nach Abschluss und Abnahme der Baumaßnahmen den vereinbarten Förderbetrag.

Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben.