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Erhebliche Bedeutung für die zukünftige Praxis hat die neu eingeführte Beschlußsammlung nach § 24 Abs. 7 n.F.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
- der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
- der
Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit
gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine
Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund
für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem
Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer
ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die
Beschluss-Sammlung zu geben.
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt
ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung
verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese
Aufgabe bestellt haben.
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Zu den Handwerkerleistungen zählen:
- Arbeiten an Innen- und Aussenwänden (Maurer, Verputzer, Maler- und Tapzierarbeiten),
-
Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen o.ä.,
-
Reparatur oder Austausch von Fenstern oder Türen,
-
Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern (innen und ausen), Wandschränken, Heizkörpern und -rohren,eparatur oder Austausch von Bodenbelägen (Teppich, Parkett, Fliesen etc.),
-
Reparatur oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallation,
-
Arbeiten an Hausanschlüssen (Kabel für Strom oder Fernseher),
-
Modernisierung oder Austausch der Einbauküche,
-
Modernisierung des Badezimmers,
-
Reparatur von Gegenständen im Haushalt des Steuerpflichtigen
(Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd und andere Gegenstände, die Rahmen
einer Hausratversicherung versicherbar sind),
-
Gartengestaltung,
-
Ausbesserung oder Erneuerung von Zäunen uns sonstigen Einfriedungen,
-
Pflasterarbeiten (auf dem Grundstück).
Neben diesen klassischen Handwerkerleistungen können noch folgende Rechnungen angesetzt werden ...
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Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom 26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:
- in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.
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Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Reform nun die Kompetenz zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Hier ist jedoch im Gegensatz zur Änderung der Kostentverteilung ("Betriebskosten") eine qualifizierte Mehrheit notwendig. |
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Von Bedeutung ist hier die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer ab
Inkrafttreten der WEG-Reform mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die "Betriebskosten" des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die "Kosten der Verwaltung" in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z. B. von den Versorgungsträgern gegenüber
den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden.
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Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85)
Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.
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Ein Niedersachse wollte die Loggia seiner Eigentumswohnung neu gestalten. Da das eine bauliche Veränderung ist, brauchte er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Er schrieb deshalb seine Miteigentümer an, legte einen Stimmzettel bei und bat um ein "Votum". Die Reaktion war erfreulich, alle stimmten zu. Aber dann...
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