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Urteile aus dem WEG-Recht |
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Stimmrecht des Nießbrauchers
WEG §§ 15 I, 16 I, 21 V Nr. 4, 25 II 1+2, 28 V, BGB § 1066 I
1. Die Belastung des
Wohnungseigentums…
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Wenn zu einer Eigentümerversammlung sämtliche Wohnungseigentümer
erschienen sind und bei allen Tagesordnungspunkten mit abgestimmt haben,
wird dadurch der Umstand belanglos, daß sie zu dieser Versammlung…
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Vor der Reform des WEG in 2007 musste der Zwangsverwalter eines Wohnungseigentumseinheit das Hausgeld zur Wohnung an die Gemeinschaft zahlen, auch wenn er keine Einnahmen aus der…
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Individualisten haben es in einer Wohnanlage häufig schwer. Was sie als
kleine Bereicherung des Alltagslebens und als Farbtupfer verstehen, das
bringt ihre Nachbarn regelmäßig auf die Palme.…
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Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer
Terrassenfläche, so würden die übrigen Eigentümer "über das zulässige
Maß hinaus schon dadurch beeinträchtigt", dass sich der Eigentümer
einen Wintergarten…
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Die Frage, wann Kredite an Verwandte steuerlich anzuerkennen sind hält die Finanzgerichte in Atem. Grundsätzlich gilt: Die Richter akzeptieren den Steuerabzug von an Angehörige gezahlten Zinsen nur,…
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Beantragen Senioren in Mehrfamilienhäusern den Einbau eines Treppenliftes, zeigen manche Mitgeigentümer wenig Verständnis für die älteren Mitbewohner, ganz anders die Gerichte! Eine 95-jährige Hamburgerin litt unter schwerer…
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Die Nutzung einer "Wohnung" als Architekturbüro oder Steuerberaterpraxis ist grundsätzlich zulässig, weil sie typischerweise nicht zu Störungen führt, die über das bei einer Wohnung unvermeidliche Maß hinausgehen…
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Soll eine als Sichtschutz gepflanzte Hecke im Garten einer
Wohnungseigentumsanlage gestutzt werden, so kann es sich dabei um eine
bauliche Veränderung handeln. In diesem Fall darf sie…
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Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet werden, dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zum Einzug der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen zu erteilen, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
An den…
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Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner
Sondernutzungsfläche ein aufblasbares Planschbecken auf, so kann
niemand etwas dagegen unternehmen. Wird jedoch das Becken in den Boden
eingelassen, ist unter Umständen…
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Kommt ein Wohnungsschlüssel abhanden, sollte der Betroffene so bald als möglich sein Schloss austauschen.
Im vorliegenden Fall hatte der Versicherungsnehmer einen
Originalschlüssel seiner…
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Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, wonach das Grillen
auf den Balkonen der Wohnanlage gestattet ist, stellt wegen Brandgefahr
und aufgrund von Rauch- und Geruchsbelästigungen eine nicht
ordnungsgemäße Gebrauchsregelung…
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Bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Nutzung eines als "Laden" bezeichneten Teileigentums dem Begriff "Laden" entspricht und eine entsprechende Nutzung zuläßt, ist sowohl vom allgemeinen…
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Wenn zu einer Eigentümerversammlung sämtliche Wohnungseigentümer
erschienen sind und bei allen Tagesordnungspunkten mit abgestimmt haben,
wird dadurch der Umstand belanglos, daß sie zu dieser Versammlung
nicht ordnungsgemäß…
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Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts beinhaltet nicht
automatisch zugleich die Gestattung der Vornahme baulicher
Veränderungen am fraglichen Gebäudeteil oder an der Grundstücksfläche, da Sondernutzungsrechte sich in der Regel…
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Ein Keller ist kein Schlafzimmer. In Kellerräumen einer Wohnanlage darf demnach allenfalls
gelegentlich jemand übernachten. Die Eigentümer müssen es sich deshalb
nicht bieten lassen, daß sich eine…
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Wer eine Wohnung in einem Altbau erwirbt, sollte sich nicht darauf
verlassen, dass er bei nachträglichen Umbauten für einen besseren
Schallschutz von den Miteigentümern finanzielle Unterstützung erhält.
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Auch wenn sich aus einer Teilungserklärung ergibt, dass der jeweilige Inhaber des Sondernutzungsrechts in der Gestaltung der ihm zum ausschließlichen Gebrauch zugewiesenen Gemeinschaftsfläche als Garten weitestgehend freigestellt…
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Der mit Mehrheit gefasste Beschluß einer Eigentümerversammlung, nach
dem das Aufhängen von Wäsche auf Balkonen, in Fenstern oder im Garten
untersagt wird, ist unwirksam, weil ansonsten der…
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Was gehört zum Gemeinschaftseigentum und was ist Sondereigentum? Unsere kleine Liste gibt Ihnen einen Überblick der Rechtsprechnung. |
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In einer großen Berliner Eigentümergemeinschaft vermietete ein Sondereigentümer seine beiden Wohnungen tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende oder sonstige Mieter. Dies schmeckte den restlichen Eigentümerin überhaupt nicht und auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2008 wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnungen ... zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen."
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Parabolantenne: Bitte nicht einfach an der gemeinschaftlichen Fassade anbringen Eine Miteigentümerin mit deutschem Pass und polnischer Herkunft brachte an der Fassade des Hauses eine SAT-Antenne an, mit der sie und ihre Familie zahlreiche polnische Fernsehsender empfangen konnten. Ihre Begründung "Über die Breitbandkabelanlage des Hauses könne sie zwar zwei polnischsprachige Sender, jedoch keine Regionalprogramme aus Oberschlesien empfangen, wo sie aufgewachsen sei." Das wollte sich die Eigentümergemeinschaft nicht gefallen lassen, die Parabolantenne verschandele die Fassade und außerdem reiche die Anzahl der polnischsprachigen Sender. Gemeinschaft und Miteigentümerin konnten sich nicht einigen und am am 18. Juni 2007 wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Verwaltung wird ermächtigt im Auftrag und zu Lasten der Eigentümer einen Anwalt ihrer Wahl hinzuziehen und ggf. auf Entfernung zu klagen, sofern die SAT-Antenne nicht bis 15.07.07 entfernt ist." |
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Sonderumlage: Ratenzahlung zu einer vor dem Erwerb beschlossenen Sonderumlage ist vom Neueigentümer zu tragen! Zu früh gefreut hatte sich ein frisch gebackener Eigentümer im Mai 2004 als er bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung den Zuschlag erhielt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wandte sich schnell an den neuen Miteigentümer und bat um Zahlung der monatlichen Raten zur beschlossenen Sonderumlage - alles nachzulesen unter Top 8 der Wohnungseigentümerversammlung aus dem Jahr 2003. Hiernach sollten ab Januar 2004 von den Eigentümern insgesamt 15.000,00 EUR verteilt nach Miteigentumsanteilen als Sonderumlage gezahlt werden. |
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Hausgeld: Was gehört dazu? Das Hausgeld sind die „Betriebskosten“ plus ein mehr oder weniger großes und oft umstrittenes „Sahnehäubchen“, dass Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie übrigens vergeblich nach dem Begriff „Hausgeld“ suchen, der Gesetzgeber spricht von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage findet sich wie immer im WoEigG, genauer in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8. |
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Sonderumlage: Wieviel und wann? Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar? |
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Abrechnungsspitzen: Wann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat. |
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Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht. Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. |
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Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt
das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom
26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die
Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:
- in der
Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den
begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen,
Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt
sind.
- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.
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Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Reform nun die Kompetenz zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Hier ist jedoch im Gegensatz zur Änderung der Kostentverteilung ("Betriebskosten") eine qualifizierte Mehrheit notwendig. |
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Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85)
Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.
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Von Bedeutung ist hier die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer ab
Inkrafttreten der WEG-Reform mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die "Betriebskosten" des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die "Kosten der Verwaltung" in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z. B. von den Versorgungsträgern gegenüber
den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden.
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