In einer großen Berliner Eigentümergemeinschaft vermietete ein Sondereigentümer seine beiden Wohnungen tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende oder sonstige Mieter. Dies schmeckte den restlichen Eigentümerin überhaupt nicht und auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2008 wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnungen ... zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen."

Parabolantenne: Bitte nicht einfach an der gemeinschaftlichen Fassade anbringen

Eine Miteigentümerin mit deutschem Pass und polnischer Herkunft brachte an der Fassade des Hauses eine SAT-Antenne an, mit der sie und ihre Familie zahlreiche polnische Fernsehsender empfangen konnten. Ihre Begründung "Über die Breitbandkabelanlage des Hauses könne sie zwar zwei polnischsprachige Sender, jedoch keine Regionalprogramme aus Oberschlesien empfangen, wo sie aufgewachsen sei." Das wollte sich die Eigentümergemeinschaft nicht gefallen lassen, die Parabolantenne verschandele die Fassade und außerdem reiche die Anzahl der polnischsprachigen Sender. Gemeinschaft und Miteigentümerin konnten sich nicht einigen und am am 18. Juni 2007 wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Verwaltung wird ermächtigt im Auftrag und zu Lasten der Eigentümer einen Anwalt ihrer Wahl hinzuziehen und ggf. auf Entfernung zu klagen, sofern die SAT-Antenne nicht bis 15.07.07 entfernt ist."

Sonderumlage:  Ratenzahlung zu einer vor dem Erwerb beschlossenen Sonderumlage ist vom Neueigentümer zu tragen!

Zu früh gefreut hatte sich ein frisch gebackener Eigentümer im Mai 2004 als er bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung den Zuschlag erhielt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wandte sich schnell an den neuen Miteigentümer und bat um Zahlung der monatlichen Raten zur beschlossenen Sonderumlage - alles nachzulesen unter Top 8 der Wohnungseigentümerversammlung aus dem Jahr 2003. Hiernach sollten ab Januar 2004 von den Eigentümern insgesamt 15.000,00 EUR verteilt nach Miteigentumsanteilen als Sonderumlage gezahlt werden.

Hausgeld: Was gehört dazu?

Das Hausgeld sind die „Betriebskosten“ plus ein mehr oder weniger großes und oft umstrittenes „Sahnehäubchen“, dass Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie übrigens vergeblich nach dem Begriff „Hausgeld“ suchen, der Gesetzgeber spricht von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage findet sich wie immer im WoEigG, genauer in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

Sonderumlage: Wieviel und wann?

Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?

Abrechnungsspitzen: Wann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?

Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.

Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. 

Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom 26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:

1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
2. der  Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.