Verteilung der positiven oder negativen Abrechnungsspitzen
Wann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?
Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.
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Was hat die Eigentümergemeinschaft da beschlossen?
Anbauten, Umbauten sowie nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes stellen eine bauliche Veränderung dar. Als Instandsetzung wird allgemein die erneute Herstellung eines nicht mehr ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.
Neben dem Begriff der reinen Instandsetzung wurde in der Rechtsprechung mittlerweile noch der Begriff der „modernisierenden Instandsetzung“ geschaffen.
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Der BGH zur Abgrenzung der Begriffe Bauliche Veränderung - Modernisierung - modernisierende Instandsetzung
Bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung - diese Begriffe sind nicht nur unter technischen Aspekten von Bedeutung, sie stellen auch immer wieder die Weichen für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Denn ob eine bestimmte Veränderung des Bauwerks juristisch dem einen oder dem anderen Begriff entspricht, hat Auswirkung auf die notwendigen Mehrheiten. Der BGH hat sich in einem aktuellen Urteil (14. Dezember 2012 - Az. V ZR 224/11) umfassend mit der vom Wohnungseigentumsgesetz verwendeten Nomenklatur beschäftigt.
Heizkörper als Sondereigentum
In vielen Gemeinschaftsordnungen werden Heizkörper inklusive der Zu- und Ableitungen bis zur Strangleitung dem Sondereigentum zugeordnet und liegen somit in der Verantwortung des Sondereigentümers. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich zulässig.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.
Möglichkeiten der Rücklagenberechnung
Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Einzelne Immobilien in Köln oder in anderen Großstädten mit Altbaubestand stellen hier manchmal eine Ausnahme dar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, können die Eigentümer Fördermittel beantragen. Ist der Bescheid positiv, muss in die Instandhaltungs- und Sanierungskosten lediglich der jeweils geforderte Eigenanteil investiert werden. Aber Achtung, die Mittel werden oftmals erst nach Durchführung der Maßnahmen ausgezahlt. Die Eigentümer müssen also zunächst alle anfallenden Kosten vorfinanzieren und erhalten erst nach Abschluss und Abnahme der Baumaßnahmen den vereinbarten Förderbetrag.
Der PKW-Stellplatz, Sondernutzungsrecht, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Vorneweg: Abstellplätze, Stellplätze, Tiefgaragen, Garagen, Car-Ports, Fertiggaragen und wie der Unterstand für des Deutschen liebstes Kind sonst noch genannt wird, sind zunächst Gemeinschaftseigentum. An ihnen kann jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Wobei Sondereigentum eher der umgangsprachliche Wortgebrauch ist, korrekt wäre hierfür die Bezeichnung Teileigentum*.
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Gründung, Entzug und Aufgabe von Sondernutzungsrechten
In vielen Eigentümergemeinschaften sind zu Gunsten einiger Eigentümer sogenannte Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung eingetragen. Doch was ist ein Sondernutzungsrecht eigentlich? Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich keine Definition des Begriffs, vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.
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Der Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet nur innerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung Beschlüsse zu fassen. Auch außerhalb der Versammlung ist dies möglich - § 23 Wohnungseigentümerversammlung, Absatz 2 "Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären." Die Gründe für einen Umlaufbeschluss (schriftlicher Beschluss) können dabei vielfältig sein.
Der Beschluss - einstimmig, allstimmig, qualifiziert oder per Umlauf
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Eigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Die WEG kann in großen Teilen selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten ein Beschluss gefasst werden muss. Im Wohnungseigentumsgesetz sind für verschiedene Materien der gemeinschaftlichen Verwaltung jedoch teilweise unterschiedliche Mehrheiten für Beschlüsse erforderlich.
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Alle Wohnungseigentümer sind durch die Gemeinschaft gleich zu behandeln
Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist eine wichtige Maxime der Verfassung; dieses Prinzip spielt in allen Rechtsverhältnissen eine entscheidende Rolle - auch bei Beschlüssen von Eigentümerversammlungen. In einem Urteil vom 30. November 2012 (Az.: V ZR 234) hat der Bundesgerichtshof diesen Grundsatz erneut bekräftigt.
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