Beispiel einer TeilungserklärungDie Teilungserklärung regelt im engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse: Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Von ihr zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, die Gemeinschaftsordnung ist die "Verfassung" der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zurück zur Teilungserklärung. Das WEG sieht in § 2 zwei Möglichkeiten zur Begründung von Wohnungseigentum vor:

 

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, sie ist praktisch die "Verfassung" der Gemeinschaft.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist für die rechtswirksame Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Besteht keine Gemeinschaftsordnung, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer untereinander ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft.

 

Grund und Boden ist ein Gut, das nicht vermehrt werden kann und das wegen seiner Knappheit wertvoll ist. Dem Eigentum an Grundstücken kommt daher besondere Bedeutung zu. Grundstücke werden bevorzugt als Sicherheiten für Kredite in der Form der Hypothek oder Grundschuld verpfändet. Sie können auch mit anderen Rechten belastet werden. Ferner kann das Eigentumsrecht des Eigentümers oder seine Befugnis, über das Grundstück zu verfügen, beschränkt sein.

 

Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang (Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden.

 

Viele frisch gebackene Eigentümer haben die Befürchtung, dass sie von einem Gläubiger bei einem Zahlungsengpass der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten werden können. Konkret: Wenn Handwerker, Stromlieferanten oder andere Vertragspartner kein Geld von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, können sie sich einen (vermeintlich) zahlungskräftigen Eigentümer aussuchen und diesen auf Zahlung der gesamten Summe verklagen. Dieser muss dann zusehen, dass er das Geld von seinen Miteigentümern bekommt.

Dem schob der Bundesgerichtshof 2005 einen Riegel vor (V ZB 32/05, 02.06.2005) in dem er feststellte, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt; einzelne Eigentümer haften nur in Ausnahmefällen für die Schulden der Gemeinschaft.

 

Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser. Das gilt zumindest für die Wohnfläche der eigenen vier Wände. Denn häufig rechnen Verkäufer und Vermieter mehr in die Wohnfläche ein als erlaubt. Mit teuren Folgen für den Kunden. Denn der muss Miete oder einen Kaufpreis für eine Wohnfläche zahlen, über die er in Wahrheit nicht verfügt. Nachmessen kann also lohnen. Doch aufgepasst: Nicht immer weisen unterschiedliche Ergebnisse auf falsche Berechnungen hin. Denn auch der verwendete Berechnungsmodus bestimmt die Wohnfläche.

 

Mit verbindlichen Regelungen können Eigentümergemeinschaften die Zuständigkeiten für viele Maßnahmen regeln und diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft übertragen. Was im Gesetz nicht zwingend geregelt ist, können Gemeinschaftsordnungen abweichend regeln. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis gerne und oft Gebrauch gemacht. Allerdings müssen solche Vereinbarungen genau formuliert sein, um im Falle einer Beschlußanfechtung einer rechtlichen Überprüfung standzuhalten.

 

Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist eine so genannte Generalklausel, die durch ihre bewusst weite Formulierung Ausnahmen von differenzierten gesetzlichen Regelungen auf dem Gebiet des Wohnungseigentümerrechts zulässt. Danach können Wohnungseigentümer auch die Zustimmung zu Vereinbarungen verlangen, die von gesetzlichen Regelungen abweichen. Das soll zulässig sein, wenn schwerwiegende Gründe ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen lassen würden. Dass diese Norm nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt und keine direkten Auswirkungen auf sachenrechtliche Zuordnungen des Wohnungseigentums hat, ist vom Bundesgerichtshof jetzt erneut betont worden.

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