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Pflanzenspross aus der Erde keimendEingesetztes Kapital

Bei der Renditeberechnung wird von Vermietern schon einmal gerne etwas "geschummelt". Ob nicht umlegbare Betriebskosten, ein Mietausfall oder kleinere Schönheitsreparaturen zwischen den Mieterwechseln, so etwas lässt der ein oder andere unter den Tisch fallen, um sich die Rendite "schön zu rechnen". Wenn sie wirklich wissen wollen, was die vermietete Eigentumswohnung im Vergleich zu anderen Anlageformen an Rendite erwirtschaftet, sollten sie einen ehrlichen Kassensturz machen. Schauen wir einmal, wie die Rechnung dann aussieht:

 

Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer
+ Notargebühren
+ Grundbuchgebühren
+ evtl. Maklergebühren
+ evtl. bautechnische, steuerliche, anwaltliche Beratungen
+ evtl. Reisekosten zum Objekt
= Anschaffungskosten (eingesetztes Kapital)

Erfolg

Überschuss der Bruttomieteinnahmen (Nettokaltmiete plus Betriebskosten) über die Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten).
+ Jährliche Steuerersparnis für den Ansatz der Gebäudeabschreibungen.
+ Jährlicher Wertzuwachs, der bei einer späteren Veräußerung erzielt wird. Viele vorsichtige Kauleute lassen diesen "fiktiven" Wertzuwachs außer Acht. Ein möglicher Gewinn zeigt sich eben doch erst, wenn das Objekt auf dem Markt angeboten wird.

Rentabilität

Rentabilität ist das prozentuale Verhältnis zwischen Erfolg und eingesetztem Kapital:

 

Erfolg x 100

Rentabilität =

-------------------------

 

eingesetztes Kapital

Auf der Suche nach einer Eigentumswohnung - eine erste überschlägige Berechnung!

Für eine erste schnelle Vergleichbarkeit von Mietobjekten unter Renditegesichtspunkten ist die Ermittlung des Preis-Miet-Verhältnisses und die Brutto-Mietrendite von Interesse. Hier zeigen sich schnell die überteuerten Objekte und vielleicht auch das ein oder andere Schnäppchen.

Preis-Miet-Verhältnis: Kaufpreis ohne Nebenkosten geteilt durch die Jahresnettomiete. Das Vielfache der Jahres-Nettokaltmiete ist eine beliebte Richtschnur für den Vergleich von Renditeobjekten.

Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete in Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten.

Hierzu ein Beispiel: Gesucht wird eine 60 bis 80 m² große Eigentumswohnung (KDB, mind. 2 Zimmer, möglichst Balkon) in guter Kölner Lage. Im Mai 2009 wurden in einem großen Immobilienportal unter "Anlage- und Renditeobjekte" hierzu folgende Objekte angeboten:

Nr.

Kaufpreis

 Kaufpreis

 Mieteinnahmen

 Preis-Miet-

 Bruttomietrendite

 

 

 

 pro m²

 per anno

 Verhältnis

 

 1

 105.000,00 Euro

 66

 1.590,91 Euro

 9.360,00 Euro

 11,22

 8,91%

 2

 99.00,00 Euro

 61

 1.622,95 Euro

 8.592,00 Euro

 11,52

 8,68 %

 3

 127.500,00 Euro

 80

 1.593,75 Euro

 9.600,00 Euro

 13,38

 7,53%

 4

 143.000,00 Euro

 62

 2.306,45 Euro

 7.764,00 Euro

 18,42

 5,43%

 5

 127.500,00 Euro

 62

 2.056,45 Euro

 6.000,00 Euro

 21,25

 4,71%

Die laufenden Nummern 4 und 5 zeigen überzogene Erwartungen der Verkäufer. Rechnet man, wie weiter unten zu sehen, Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten hinzu, wird keine akzeptable Rendite mehr zu erreichen sein. Kommen dann noch Reparaturen oder der ein oder andere Mietausfall hinzu, geht die Rendite gegen Null.

Kaufpreis

 

105.000,00 €

127.500,00 €

Grunderwerbsteuer

4,50%

4.725,00 €

5.737,50 €

Notar und Gericht

1,50%

1.575,00 €

1.912,50 €

Makler

3,57%

3.748,50 €

4.551,75 €

Gesamtkaufpreis

 

115.048,50 €

139.701,75 €

 

 

 

 

 

 

Wohnung 1

Wohnung 5

Jahresnettokaltmiete

 

9.360,00 €

6.000,00 €

+ Betriebskosten

 

2.400,00 €

1.800,00 €

- Hausgeld

 

- 3.000,00 €

-2.400,00 €

= Jahresreinertrag

 

8.760,00 €

5.400,00 €

 

 

 

 

Nettomietrendite

 

7,61%

3,87%

Die Nettomietrendite der Eigentumswohnung

Der Jahresreinertrag nur unter dem Aspekt "Jahresnettokaltmiete minus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten" greift etwas zu kurz. Ein umsichtiger Investor denkt auch daran, dass der Mieter vielleicht nicht immer liquide ist, kleinere Reparaturen im Sondereigentum anfallen, die aus eigener Tasche bezahlt werden müssen oder Leerstand zwischen einem Mieterwechsel zu Mietverlusten führt. Vorsichtige Vermieter bauen hier noch ein zusätzliches Sicherheitspolster in ihre Berechnung ein.

Jahresnettokaltmiete
+ Betriebskosten
- Hausgeld (Betriebskosten, Verwaltungskosten & Instandhaltungskosten)
- Instandhaltungskosten des Sondereigentums
- Mietausfall
= Jahres-Reinertrag

Es ist grundsätzlich zulässig alle Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter abzuwälzen. Sie bilden für den Eigentümer "durchlaufende Posten".  Bei Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollte der Käufer sich den Mietvertrag seines "mitgekauften" Mieters jedoch genau ansehen. In etlichen alten Mietverträgen aus den siebziger und achtziger Jahren wurde die Umlage vieler Betriebskosten vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt, sie können somit nicht auf die Mieter umgelegt werden und bleiben beim Vermieter hängen. Hier ein Beispiel aus unserer Verwalterpraxis:

Beispiel 1: Eine 114m² große Wohnung, Bj. 2000, Wohnanlage mit 24 Wohnungen in Kölner Innenstadtlage, moderne Mietverträge mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Beispiel 2: Zwei 70m² große Wohnungen, Bj. 1971, Wohnanlage mit 80 Wohnungen in Kölner Randlage, alte handgestrickte Mietverträge mit zahlreichen Ausschlüssen.

 

Beispiel 1

Beispiel 2

 

Jahres-Nettokaltmiete

12.700,00 €

19.351,31 €

 

+ Umlage Betriebskosten

3.100,00 €

7.560,76 €

 

Bruttomieteinnahmen

15.800,00 €

26.912,07 €

 

Hausgeld an den Verwalter

- 3.700,00 €

- 11.100,00 €

 

= Jahres-Reinertrag

12.100,00 €

15.812,07 €

 

 

 

 

 

nicht umlagefähig

-600,00 €

- 3.539,24 €

 

oder

16,22 %

31.89 %

des Hausgeldes

Bei Beispiel 1 muss der vermietende Eigentümer 600,00 Euro jährlich an Verwaltungskosten und Rücklage in die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums leisten. Bei diesem prozentualen Verhältnis ist davon auszugehen, das 100% der umlegbaren Betriebskosten auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Beispiel 2 ist ein in die Jahre gekommener Großkomplex einer Versicherung, der in den neunziger Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, mit einem hohen Altmieterbestand. Durch die zahlreichen Ausschlüsse können etliche heute gängige Betriebskosten nicht oder nur zum Teil auf den Mieter umgelegt werden. 

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die Prüfungen des Jahresabschlusses oder für die Geschäftsführung der Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltungskosten richten sich nach der Art des Grundstücks, der Aufteilung/Anzahl in Nutzungseinheiten und den örtlichen Verhältnissen, die sehr unterschiedlich sein können. Eine Umlage der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht erlaubt, diese Kosten muss der Wohnungseigentümer selbst tragen.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt den Eigentümern in § 21 Absatz 4 die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vor. Je nach Alter und Größe des Gebäudes kann dieser Betrag sehr unterschiedlich hoch ausfallen.

Übrigens, bei Eigentumswohnungen zieht der von der Eigentümergemeinschaft eingesetzte Hausverwalter oft das monatliche Hausgeld per Lastschrift ein. Hier sollte der Wohnungseigentümer regelmäßig liquide sein. Verspätungen oder Nichtzahlungen führen schnell zu Rechtstreitigkeiten mit den übrigen Eigentümern. Nicht ungewöhnlich ist dann auch der sofortige Einzug des gesamten jährlichen Hausgeldes im Voraus bei mehrmaligem Zahlungsverzug.

Sie haben die ein oder andere geeignete Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gefunden? Rechnen sie nach, ob ihre Investiton auch einer Liquiditätsprüfung standhält.

 

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