Keine Ein-Mann-Lösung bei zwei notwendigen Unterschriften

Wenn eine Teilungserklärung festsetzt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterschriften von zwei Wohnungseigentümern erforderlich sind, so muss es sich bei den Unterzeichnenden um zwei unterschiedliche natürliche Personen handeln. Dieser Grundsatz wurde jetzt in einem Urteil des Bundesgerichtshofs festgesetzt.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: In der Versammlung einer WEG am 6. April 2009 wurden zwei Beschlüsse gefasst: Die Verwalterin sollte bis zum Jahr 2015 weiterbestellt werden und der Verwaltervertrag wurde für den entsprechenden Zeitraum verlängert. Die Beschlüsse wurden protokolliert und von der Vewalterin sowie der Beiratsvorsitzenden unterzeichnet. Letztere war von mehreren Wohnungserbbauberechtigten für die Eigentümerversammlung bevollmächtigt gewesen.

In der Teilungserklärung der WEG war - in Ergänzung zur gesetzlichen Regelung des § 23 WEG - festgesetzt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses dessen Protokollierung notwendig sei. Das Protokoll wiederum müsse vom Verwalter und zwei Wohnungserbbauberechtigten unterzeichnet sein.

 

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Die Beklagten waren der Auffassung, dass die Unterschrift der Beiratsvorsitzenden dem Erfordernis aus der Teilungserklärung genügte. Die Beiratsvorsitzende sei von mehreren Wohnungserbbauberechtigten bevollmächtigt gewesen, somit würde die Unterschrift auch für diese gelten. Damit sei das Protokoll wirksam und der Beschluss gültig.

Der BGH folgte dieser Meinung nicht. Die Richter sahen im vorliegenden Fall zwar eine gültige und wirksame Vertretungsmacht für die Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung als gegeben an, denn ein Wohnungseigentümmer könne sich bei der Ausübung seines Stimmrechts durchaus vertreten lassen. Aber die vorliegende Regelung in der Teilungserklärung diene insbesondere einer effektiven Kontrolle dahingehend, dass gefasste Beschlüsse sicher festgestellt werden. Dies liege insbesondere im Interesse der Wohnungseigentümer. Und es widerspräche einer solchen Regelung, wenn es zulässig wäre, dass sich für die Protokollierung - für die zwei unterschiedliche Wohnungseigentümer vorgesehen sind - eine einzige Person als Vertreterin einer oder mehrerer anderen legitimieren könne.

Die Vorschrift in der Teilungserklärung über die Gültigkeit von Protokollen habe sich hier offensichtlich am so genannten Vier-Augen-Prinzip orientiert, das auch in anderen Bereichen, zum Beispiel im Bankwesen, gängig sei. Ziel einer solchen Regelung sei es, dass der Text, den es zu authentisieren gilt, von zwei Menschen unabhängig voneinander überprüft wird. Die inhaltliche Richtigkeit sei dadurch besser zu gewährleisten und es sei wahrscheinlicher, dass durch diese Vorgehensweise Fehler auffallen und berichtigt werden können.

Der Beschluss war somit ungültig, weil seine Protokollierung nicht dem Erfordernis der Teilungserklärung entsprach. Der BGH wies in dem Urteil allerdings auch noch darauf hin, dass die Heilung eines Verstoßes gegen eine Protokollierungsvorschrift durch die Nachholung von Unterschriften möglich sei. Im vorliegenden Fall seinen die Unterschriften aber nicht erneut geleistet worden (BGH, Urteil vom 30. März 2012, Az. V ZR 178/11).

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