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Käufer und Verkäufer einer Eigentumswohnung vor dem NotarWann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?

Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.

 

Diese Vorgabe beruht auf einem Urteil des BGH aus dem Jahr 1988 (V ZB 10/87). Für die Verwaltung stellt sie eine erhebliche Vereinfachung gegenüber der früher üblichen zeitanteiligen Abrechnung dar, bei neuen Eigentümern stößt sie oft auf Unverständnis. Auch wenn mittlerweile die meisten Kaufverträge Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen Veräußerer und Erwerber enthalten, kommt es in der täglichen Praxis immer wieder vor, dass Verwalter ganz selbstverständlich um eine taggenaue Abrechnung mit Stichtag "Wohnungsübergabe" gebeten werden.

Doch wer muss zahlen, wenn sich nach der Jahresabrechnung Nachzahlungen für den neuen Eigentümer ergeben? Sei es, weil der vorherige Eigentümer nicht regelmäßig gezahlt hat oder unvorhergesehene Preissteigerungen, z.B. im Bereich der Energieversorung, eingetreten sind? 

Diese Konstellationen sind bisher aufgetreten und wurden von den Gerichten folgendermaßen entschieden:

1. Käufer und Verkäufer haben alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan geleistet. In der Jahresabrechnung wird eine Nachzahlung ermittelt.
Für die sogenannte Abrechnungsspitze haftet die Person, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

2. Der Käufer hat alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan erbracht, der Verkäufer nicht. Die Jahresabrechnung weist eine Nachzahlung aus.
Hier haftet der Käufer für die Abrechnungsspitze und der Verkäufer für seine noch nach dem Wirtschaftsplan bestehenden Schulden. Aber Achtung, Vorschüsse auf Hausgeldzahlungen unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich also nicht zu lange Zeit lassen mit der Abrechnung.

3. Der Verkäufer hat alle Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan erbracht, der Käufer jedoch nicht. Das Abrechnungsergebnis begründet eine Nachzahlungspflicht.
Der Käufer haftet für die Nachzahlung und seine nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Zahlungen, der Verkäufer ist frei von einer Zahlungsverpflichtung.

4. Bei der Feststellung des Nachzahlungsbetrages in der Abrechnung haben Erwerber und Verkäufer ihre Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan beide nicht erfüllt.
Der Käufer haftet für das Abrechnungsergebnis und seine noch offenen Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan, der Verkäufer schuldet noch die Zahlung nach dem Wirtschaftsplan.

5. Verkäufer und Käufer haben alle Vorauszahlungen geleistet, in der Abrechnung wird ein Guthaben ausgewiesen.
Hier wird der Grundsatz aus Nummer 1. angewendet. Das Guthaben steht dem Käufer zu, weil gegenüber dem ehemaligen Eigentümer der Beschluss über die Abrechnung keinerlei Wirkung entfaltet.

6. Der Käufer hat keine, wohl aber der alte Eigentümer alle, nach dem Wirtschaftsplan zu erbringenden Zahlungen an die Gemeinschaft geleistet. Die Abrechnungsspitze weist ein Guthaben aus.
Hier hat die Gemeinschaft einen Anspruch gegen den Käufer auf Zahlung der Forderungen nach dem Wirtschaftsplan und muss die Abrechnungsspitze an ihn auszahlen. Da das Aufrechnungsverbot nur zu Lasten des Wohnungseigentümers, nicht aber zu Lasten der Gemeinschaft besteht, kann diese eine Verrechnung vornehmen. Nach dieser stellt sich heraus, ob sie noch weitere Forderungen hat oder einen Restbetrag des Abrechnungsguthabens zur Auszahlung bringen muss.


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Ein Leser: "Das Buch ist nicht nur für Verwalter geeignet, sondern auch für Wohnungseigentümer, die ihre Jahresabrechnung endlich verstehen wollen. Wer als Beirat für eine Prüfung der Abrechnung verantwortlich ist bekommt die notwendige Hilfe."


7. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Wirtschaftsplan beschlossen oder ein solcher wurde rechtswirksam für unwirksam erklärt. Forderungen als Vorauszahlung sind somit nicht fällig geworden, da der Beschluss über einen  Wirtschaftsplan diese rechtlich erst begründen würden.
Später, nach dem Eigentumsübergang, wird die Abrechnung beschlossen. Die entsprechende Abrechnungsspitze ist dann mit dem Abrechnungsergebnis identisch, denn Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan und den Beschlüssen über Sonderumlagen können mangels Wirksamkeit derselben keine Berücksichtigung finden. Demzufolge hat der Käufer die gesamten Kosten zu tragen, die auf die Einheit entfallen.

8. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine sogenannte Vorfälligkeitsregel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass derjenige Eigentümer, der sich mit der Zahlung von Hausgeldern in einer bestimmten Höhe in Verzug befindet, die für das gesamte Wirtschaftsjahr nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Beträge in einer Summe auszugleichen hat. Die Fälligkeit der Zahlungen tritt demnach zu einem früheren Zeitpunkt als im Normalfall ein. Erfolgt nach dieser Vorfälligkeitszahlung ein Wechsel des Eigentümers, ist die Vorauszahlungsschuld für das gesamte Jahr bereits entstanden.
Der Käufer hat keine Zahlungen auf die Forderungen nach dem Wirtschaftplan mehr zu leisten, da für die einzelnen Monate nach dem Eigentumswechsel Forderungen nicht mehr nach dem Wirtschaftsplan bestehen. Nach Beschluss über die Jahresabrechnung hat der Käufer lediglich die Abrechnungsspitze auszugleichen, denn die Forderungen nach dem Wirtschaftsplan bestehen gegenüber dem alten Eigentümer fort.

 

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