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Hausverwaltung klingelt an der WohnungstürGrundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das gemeinschaftliche Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Die Behebung von Schäden innerhalb des Sondereigentums, z.B. die Reparatur einer defekten Gasetagenheizung oder die Nebenkostenabrechnung für den Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung sind Aufgaben der jeweiligen Eigentümer - der Hausverwalter ist hierfür von Gesetzes wegen nicht zuständig.

Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie keine abschließende Aufzählung der Aufgaben und Rechte eines WEG-Verwalters an einem zentralen Platz finden. Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters bestimmen sich hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach
1. den Vorschriften des WEG
2. den Regelungen der Teilungserklärung / der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
3. den nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen
4. den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
5. den Vorschriften des BGB. 

Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes

Der Gesetzgeber hat in den §§ 21, 23, 24, 25, 27, 28, 43 Wohnungseigentumsgesetz die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Hausverwaltung umrissen.

§ 21 WEG beschäftigt sich mit der Verwaltung allgemein

Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

  1. die Aufstellung einer Hausordnung;
  2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
    die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  4. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
  5. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Die Punkte 1 bis 5 liegen in der Hand der Wohnungseigentümergemeinschaft, sie muss hierzu Beschlüsse fassen. Praktisch bedeutet dies, dass die Aufstellung einer Hausordnung oder die notwendigen Instandhaltungen und Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen sind. Die Hausverwaltung ist ausführendes Organ.

Die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters sind in § 27 WEG geregelt

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eingentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  • die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten.

Der Verwalter ist weiter berechtigt und verpflichtet im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG lautet: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.")
  • Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
  • Der Hausverwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Die Buchhaltung der WEG - Wirtschaftsplan und Rechnungslegung sind eine Kernaufgabe der Hausverwaltung

Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:

  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
  • Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
  • Der Hausverwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
  • Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
  • Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.


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Die Aufgaben des WEG-Verwalters rund um die Eigentümerversammlung

  • Die Eigentümerversammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Einberufung hat in Textform zu erfolgen. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
  • Eine Eigentümerversammlung ist vom WEG-Verwalter auch einzuberufen, wenn dies in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen notwendig ist oder wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
  • Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
  • Der WEG-Verwalter muss die Beschluss-Sammlung führen
  • Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig (§ 25 Abs. 4 WEG), muss die Hausverwaltung eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einberufen.

§ 46 Abs. 1 WEG: Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im Verfahren der Zivilprozessordnung auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Die Rechte, Pflichten und Aufgaben einer Hausverwaltung sind durch das Wohnungseigentumsgesetz eindeutig und grundsätzlich geregelt. Kredite, die Führung von Konten auf eigenen Namen, die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne Auftrag der Gemeinschaft liegen außerhalb der Befugnisse eines Hausverwalters. Solche Regelungen geben allen beteiligten Parteien einen eindeutigen Handlungsrahmen. Oder, wie man so schön sagt, dadurch wissen alle Beteiligten „woran sie sind“.

 

| Der WEG-Verwalter

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