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Beispiel einer TeilungserklärungDie Teilungserklärung regelt im engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse: Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Von ihr zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, die Gemeinschaftsordnung ist die "Verfassung" der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zurück zur Teilungserklärung. Das WEG sieht in § 2 zwei Möglichkeiten zur Begründung von Wohnungseigentum vor:

 

  1. zum einen die vertragliche Einräumung von Sondereigentum - § 3 WEG,
  2. zum anderen die Teilung - § 8 WEG.

Weitere Formen gibt es nicht.

§ 2 WEG, Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

§ 3 WEG - vertragliche Einräumung von Sondereigentum: Befindet sich ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Grundstückseigentümer (z.B. Erbengemeinschaft), so können sich die Miteigentümer gegenseitig durch notariellen Vertrag das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude einräumen. Voraussetzung ist, dass an dem Grundstück bereits Miteigentum nach Bruchteilen im Sinne von § 1008 BGB (Miteigentum nach Bruchteilen) besteht.

§ 3 WEG, Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

§ 8 WEG - Begründung durch Teilungserklärung: Der Alleineigentümer eines Grundstücks (siehe den Unterschied zu § 3 WEG - Bruchteilsgemeinschaft) begründet gemäß § 8 WEG durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an seinem Grundstück in der Weise, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, verbunden ist.

§ 8 WEG, Teilung durch den Eigentümer

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs.2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs.1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Die Teilungserklärung durch den Grundstückseigentümer bedarf der notariellen Beurkundung oder öffentlicher Beglaubigung (vgl. § 29 GBO). Der Teilungserklärung an das Grundbuchamt ist der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG).

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§ 7 WEG, Grundbuchvorschriften

(1) Im Falle des § 3 Abs.1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. In diesem Falle ist das Grundbuchblatt als gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) zu bezeichnen.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2. eine Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs.2 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.

Der teilende Alleineigentümer kann die Teilungserklärung solange ändern, wie er noch alle Teileigentumsrechte besitzt. Dieses einseitige Änderungsrecht entfällt zu dem Zeitpunkt, zu dem er die erste Wohnung verkauft hat und für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (BayObLG, Beschluss vom 24.06.1993, 2Z BR 56/93). Sobald also eine Eigentumswohnung verkauft und das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist kann die eigentumsmäßige Aufteilung nur noch durch notariell beurkundete Erklärung abgeändert werden, zu der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Beim Kauf noch zu begründenden Teileigentums kann sich der Verkäufer allerdings vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu treffen (BGH, Beschluss vom 08.11.1985, V ZR 113/84).

Sind in Teilungserklärungen Vereinbarungen enthalten, nach denen die Teilungserklärung später durch Mehrheitsbeschluss abänderbar sein soll, so sind solche Regelungen zwar rechtswirksam, jedoch ist eine solche "mehrheitlich" beschließbare Änderung nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht "unbillig" benachteiligt werden (BGH, Beschluss vom 27.06.1985, VII ZB 21/84; Beschluss vom 27.06.1985, VII ZB 25/84).

 

| Gebrauch des Gemeinschaftseigentums

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