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Mögliche Haftung des Verwaltungsbeirates

Paragrafenzeichen auf einer TastaturNach einer weit verbreiteten Meinung hat ein Beiratsmitglied nur für diejenige Sorgfalt einzustehen, die es in eigenen Angelegenheiten verwendet, nach einer zweiten weit verbreiteten Meinung, haftet ein Beiratsmitglied in genauso großem Umfang wie der Verwalter einer Anlage.

Rechtsverhältnis Verwaltungsbeirat und Wohnungseigentümer

Beiräte sind Beauftragte und damit Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft. Da Beiräte in der Regel ehrenamtlich tätig sind (die Zahlung einer Aufwandsentschädigung ist unerheblich), bestimmt sich ihre Haftung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich aus dem Auftragsrecht - § 662 ff. BGB. Liegt eine bezahlte Tätigkeit und damit ein Dienst- oder Werkvertragsverhältnis vor, ergibt sich die Haftung aus den Regelungen der §§ 611, 675 BGB.

§ 662 BGB - Vertragstypische Pflichten beim Auftrag
Durch die Annahme eines Auftrags verpflichtet sich der Beauftragte, ein ihm von dem Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen.

Eine Haftung kommt nach deutschem Rechtssystem nur bei Vorliegen eines Verschuldens in Betracht. Wichtig: Da es sich bei dem Verwaltungsbeirat nicht um ein rechtsfähiges Organ handelt, haftet jedes Mitglied für sein eigenes Verschulden (vgl. BayObLG, Beschluss v. 29.9.1999, 2 Z BR 29/99, NZM 2000, 48; Drasdo, Verwaltungsbeirat, S. 119; Gottschalg, ZWE 2001, 185).

Nach § 276 Abs. 1 BGB liegt ein Verschulden vor, wenn eine vorsätzliche, eine grob fahrlässige oder eine leicht fahrlässige Verhaltensweise gegeben ist. Während der Vorsatz die gewollte und bewusste Herbeiführung eines rechtswidrigen Erfolgs ist, stellt die Fahrlässigkeit nach § 276 Abs. 2 BGB die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt dar. Daraus resultierend gelten die Haftungsbestimmungen des Schuldrechtes, § 276 ff. BGB (Haftung für Vorsatz, grobe und leichte Fahrlässigkeit); § 823 BGB (unerlaubte Handlung).

§ 276 BGB - Verantwortlichkeit des Schuldners
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

§ 823 BGB - Schadensersatzpflicht
(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatze des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalte des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

Eine Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder erfordert zunächst bei der Wohnungseigentümergemeinschaft den Eintritt eines Schadens. Dieser ist im Einzelfall zu ermitteln. Darüber hinaus muss die Handlung oder das Unterlassen der Mitglieder des Verwaltungsbeirates für den Eintritt des Schadens auch kausal (!!) sein.

Im Rahmen der Fahrlässigkeit stellt sich das Problem, welcher Maßstab im Hinblick auf die zu beachtenden Sorgfaltspflichten anzuwenden ist. Zutreffend dürfte zunächst die Ansicht sein, dass zwischen einer unentgeltlichen und einer bezahlten Tätigkeit insoweit die Unterscheidung zu treffen ist, als dass bei letzterer die Maßstäbe strenger angesetzt werden können. Die Beiräte sind in der Regel ehrenamtlich tätig und habe keine Fachkenntnisse. Es kann von ihnen nicht die Sorgfalt verlangt werden, für die ein Wirtschaftsprüfer oder Bausachverständiger einstehen müßte. Die Verwaltungsbeiräte sind weder verpflichtet den Verwalter laufend zu überwachen, noch haben sie die Aufgabe von Rechnungsprüfern.

Die Meinungen darüber, welche Maßstäbe bei der Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt anzusetzen sind, gehen in den Fachpublikationen weit auseinander:

  • Sie reichen von einem "niedrigen Ansatz" (vgl. Deckert, DWE 1990, 82; Seuß, WE 1995, 294),
  • über "Wer die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat übernimmt, muss sich darüber im Klaren sein, dass er im Interesse seiner Miteigentümer tätig werden wird. Demzufolge muss der Maßstab der anzuwendenden Sorgfalt mit mindestens dem in eigenen Angelegenheiten angesetzt werden" (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, NZM 1998, 36; Häublein, ZfIR 2001, 939).
  • oder "über die Anwendung der Grundsätze über die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns" (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss v. 10.6.1987, 3 W 53/87, WE 1987, 163; Drasdo, Verwaltungsbeirat, S. 120; Gottschalg, ZWE 2001, 185),
  • bis zur Notwendigkeit "des Einsatzes berufsspezifischer Kenntnisse des einzelnen Beiratsmitglieds" (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 29 Rz. 106; Müller, S. 447).

Kann die Haftung beschränkt werden?

Haftungsbefreiungen sind dem deutschen Rechtssystem nicht fremd. Die rechtliche Zulässigkeit ergibt sich bereits aus § 276 Abs. 3 BGB, nach dem die Haftung wegen vorsätzlichen Handelns nicht im Voraus ausgeschlossen werden kann. Der daraus zu ziehende rechtliche Rückschluss ist, dass grundsätzlich anderweitige Haftungserleichterungen vereinbart werden können. Möglich sind zunächst Vereinbarungen, die sich gemäß § 276 Abs. 3 BGB auf die Verschuldensformen der Fahrlässigkeit beschränken müssen.

Die Haftungsbefreiung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch eine Beschlussfassung in genereller Form, ist aufgrund der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Beschluss v. 20.9.2002, V ZB 58/99, NZM 2000, 1184) nicht möglich.
Es besteht jedoch noch die Möglichkeit, ein einzelnes Rechtsverhältnis durch Beschlussfassungen auszugestalten (vgl. Becker/Kümmel, ZWE 2001, 128; Wenzel, ZWE 2001, 226). Im Einzelfall kann für die Dauer der Bestellung eine Haftungsbefreiung vereinbart werden.

 

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Nachträgliche und vorherige Haftungsbefreiung

Bedenken bestehen gegen eine nachträgliche Haftungsbefreiung der Beiratsmitglieder. Darin kann ein Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG gesehen werden. Denn jeder Eigentümer kann nach diesem Grundsatz verlangen, dass Forderungen der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Ein Beschluss, der die Geltendmachung von Forderungen ablehnt, wenn nicht ausnahmsweise rechtfertigende Gründe vorliegen, entspricht nicht den Grundsätzen des § 21 Abs. 4 WEG. Etwas anderes gilt bei der vorherigen Haftungsbefreiung. Ein konkreter Schaden liegt nicht vor, ein Anspruch, auf den verzichtet werden könnte, entsteht erst nicht. Insoweit liegt auch kein Widerspruch zu der vorherigen Argumentation vor, da die nachträgliche Haftungsbefreiung einen konkreten Sachverhalt betrifft, bei dem ein Schaden bereits eingetreten ist, die vorherige Freistellung jedoch lediglich einen Eventualfall, der einen konkreten Schaden nicht erkennen lässt, erfasst.

Tipp 1: Beschlüsse über Haftungsfreistellung
Um ein mögliches Haftungsrisiko für den Beirat zu mindern und die Chance zu wahren, auch noch zukünftig Miteigentümer für die Arbeit im Beirat zu finden, sollte die Eigentümergemeinschaft vorbeugende Versammlungsbeschlüsse über die gesetzlich zulässige Haftungsfreistellung fassen. Eine nachträgliche Haftungsfreistellung ist einem einfachen Mehrheitsbeschluss nicht mehr zugänglich (Drasdo: Der Verwaltungsbeirat S. 110).

Tipp 2: Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung durch die Eigentümergemeinschaft
Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte nach § 29 WEG zur Abdeckung von Vermögensschäden. Der Abschluss einer solchen Beiratsversicherung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Tipp 3: Private Haftpflichtversicherung
Schauen Sie in Ihre Privat-Haftpflichtversicherung, oftmals sind auch "ehrenamtliche" Tätigkeiten abgedeckt. Fragen Sie bei Ihrer Versicherung nach!

Verjährung

Die Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend nach § 199 Abs. 1 BGB zum Ende des Jahres mit dem Zeitpunkt, zu dem die Forderung fällig geworden ist und die Gläubiger von dem Schuldner und den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt haben. Andernfalls greift die absolute Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 BGB von zehn Jahren ein.

Der Beirat ist ein Organ von verblüffend einfacher Rechtsstruktur, das sozial gesehen sehr unterschiedliche Gestalt annehmen kann. Es kann sich gegenüber dem Verwalter und den Wohnungseigentümern wie ein Kugelfisch zu einer unumgehbaren Größe aufblasen. Es kann sich, wenn es um Geld oder Haftung geht, aber auch klein machen, bis es Ameisen- oder Amöbengröße angenommen hat (Prof. Dr. Peter Derleder, PiG, Band 61, S. 163 (164) Quelle: RA. Fritsch - 5. Bonner Fachseminar)

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