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Die praktische Arbeit des Verwaltungsbeirates

Große WohnungeigentumsanlageDer Verwaltungsbeirat unterstützt den Hausverwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WoEigG). Nähere Ausführungen zur Tätigkeit des Verwaltungsbeirates finden sich nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Da sich die Unterstützung uneingeschränkt auf die „Aufgaben des Verwalters“ erstreckt, sind somit sämtliche Aufgaben des Verwalters einbezogen. Hauptsächlich besteht die Unterstützung in der Überwachung und Einhaltung der Hausordnung, der Unterbreitung von Vorschlägen und Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, der Vorbereitung der Eigentümerversammlung, der Anlage der gemeinschaftlichen Gelder. Die Tätigkeit erstreckt sich jedoch nur auf die Unterstützung des Verwalters, nicht auf die Übernahme von Verwaltungsaufgaben selbst.

 

Eine Überwachung der laufenden Verwaltungstätigkeit fällt nicht in den Aufgabenbereich des Beirates, es sei denn, hierzu liegt ein ausdrücklicher Auftrag der Eigentümer vor (BayObLG, Beschluss vom 03.05.1972, 2 Z 7/72).

Einberufung der Eigentümerversammlung

Auch die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitzenden bzw. seinen Stellvertreter für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, gehört zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirates (§ 24 Abs. 3 WEG).

Wirtschaftsplan und Abrechnung

Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen - bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt - vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Dieses Prüfungsrecht ist verbunden mit der Befugnis und dem Recht, vom Hausverwalter Auskunft über die laufende Verwaltertätigkeit sowie Einsicht und Prüfung der Unterlagen zu verlangen (§ 29 Abs. 3 WEG).

Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist von der Gemeinschaft nicht auf den Beirat übertragbar und zwar weder durch Beschluss noch Vereinbarung (LG Berlin, Beschluss vom 24.07.1985, 191 T 30/85, dort zur faktischen Übertragung des Stimmrechts auf den Verwaltungsbeirat im Zusammenhang mit einer unter Vorbehalt ausgesprochenen Entlastung).

Unterzeichnung der Versammlungsniederschrift

Ist ein Beirat vorhanden, so ist die nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG anzufertigende Niederschrift über die Beschlüsse der Versammlung vom Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Auskunftsrecht

Ein Beirat ist aufgrund des bestehenden Rechtsverhältnisses ( § 662 BGB unentgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag) nur seinem Auftraggeber, also den Wohnungseigentümern nach § 666 BGB, auskunftspflichtig (BayObLG, Beschluss vom 09.06.1994, 2 Z BR 27/94) und zwar in der Wohnungseigentümerversammlung. Außerhalb der Versammlung ist der Beirat einzelnen Eigentümern gegenüber nicht zur Auskunft verpflichtet.

Abrechnungsordner einer WohnungseigentümergemeinschaftEin Individualanspruch einzelner Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwaltungsbeirat ist nur ein solchen Angelegenheiten anzuerkennen, die nicht Gegenstand der Beschlussfassung sind, so z.B. bei Angelegenheiten der laufenden Verwaltung, an deren Aufklärung jedoch für den einzelnen Eigentümer ein berechtigtes und akutes Bedürfnis besteht. Dies bedarf im Einzelfall der Prüfung nach Maßgabe von Treu und Glauben. Ein solches Bedürfnis besteht für den Fall des Anspruchs auf Rechnungslegung (BayObLG, Beschluss vom 03.05.1972, 2 Z 7/72). Auch im Falle eines individuellen Auskunftsanspruchs ist jedoch in der Regel ein solcher Anspruch zunächst in der Wohnungseigentümerversammlung zu behandeln (BayObLG, Beschluss vom 09.06.1994, 2 Z BR 27/94).

Neben der Auskunftspflicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht auch eine Herausgabepflicht. Der Verwaltungsbeirat oder seine Mitglieder müssen nach ihrem Ausscheiden aus dem Beirat alle für die Gemeinschaft erhaltenen oder angefertigten Unterlagen herausgeben (LG München I, Beschluss vom 31.07.1984, 1 T 8126/84).

Beiratsversammlung

Der Verwaltungsbeirat wird gemäß § 29 Abs. 4 WEG vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Weigert sich der Vorsitzende widerrechtlich, kann von jedem übrigen Mitglied einberufen werden.

 

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Haftung des Verwaltungsbeirates

Gegenüber den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft haften die Mitglieder des Beirates aus Auftragsrecht gemäß § 662 BGB (unentgeltlicher Auftrag), so dass die Haftungsbestimmungen des BGB gelten (§ 278 – Haftung für Vorsatz, grobe und leichte Fahrlässigkeit; §§ 823, 826 – Unerlaubte Handlung). Angesichts der Risiken, sollte bereits bei der Bestellung eine Vereinbarung getroffen werden, wonach die Mitglieder nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu haften haben, leichte Fahrlässigkeit aber in jedem Fall ausgeschlossen wird (OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.10.1987, 20 W 448/86, dort sogar Beschränkung der Haftung auf Vorsatz gemäß § 276 Abs. 2 BGB). Alternativ kann die Eigentümergemeinschaft den Abschluss einer Beirats-Haftpflichtversicherung beschließen.

Bestellung und Abberufung der Hausverwaltung

Bestellung und Abberufung des Hausverwalters sind nicht auf den Beirat übertragbar. Ein diesbezüglicher Beschluss in der Eigentümerversammlungverstößt gegen die Vorschriften des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums kann rechtswirksam erfolgen, wenn der Beirat durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt wird.

Aufhebung oder Eingriffe in Eigentümerbeschlüsse

Der Beirat ist nicht befugt, von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse aufzuheben oder zu ändern. So kann der Beirat nicht eine durch Beschluss der Eigentümer ausgesprochene Einschränkung einer durch Gemeinschaftsordnung allgemein erteilten Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Namen gerichtlich geltend zu machen, aufheben (BayObLG, Beschluss vom 15.10.1979, 2 Z 56/78).

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| Eigentümerversammlung

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