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Die Wohngebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft

Die notwendigen Versicherungen der WEG-Gemeinschaft werden in § 21 Abs. 5, Nr. 3 aufgezählt. Demnach gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG den Abschluß einer solchen Versicherung verlangen. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht nur von einer Feuerversicherung des "gemeinschaftlichen Eigentums" gegen Feuergefahr. Die Gebäudeversicherung umfasst aber immer sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Etwas anderes wäre auch kaum durchführbar.

 

Im Jahr 1962 wurde ein eigenes Bedingungswerk für die “Verbundene Wohngebäudeversicherung” geschaffen. In dieser kombinierten Form ist die Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung zusammengefasst. Das Bausteinprinzip erlaubt, alle oder auch nur einzelne in den genannten Gefahren zu versichern.

Ergänzungen und Erweiterungen wurden in den Folgejahren vorgenommen, die Niederschlag in den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 88) und der Neufassung von Klauseln finden. Die VGB 88 bilden noch heute die Basis für die viele am Markt befindliche Deckungskonzepte.

Der Versicherungsschutz besteht aus der Dreierkombination mit den Gefahren:

  • Feuer
  • Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und
  • Sturm/Hagel.

In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z.B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesichert werden müssen. Oder es besteht eine Gefahr nicht, z.B. wenn in einem Gebäude keine Leitungswasserversorgung existiert.

Voraussetzung für die Ersatzpflicht ist die Zerstörung, die Beschädigung oder das Abhandenkommen versicherter Sachen anlässlich eines Schadenereignisses. Bei grober Fahrlässigkeit oder Mutwilligkeit (z.B. Brandstiftung) besteht keine Ersatzpflicht, der Versicherer ist leistungsfrei. Dies bedeutet jedoch keinen Nachteil für die Miteigentümer. Nur der Eigenanteil (Höhe des Miteigentumsanteils) des Brandstifters wird bei der Erstattungssumme in Abzug gebracht (§ 25 VGB 88).

Welche Schäden werden ersetzt?

Die Feuerversicherung umfasst Schäden durch

  • Brand
  • Blitzschlag
  • Explosion
  • Anprall oder Absturz eines bemannten Flugkörpers, seiner Teile oder seiner Ladung

Ein ersatzpflichtiger Brandschaden liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es muss sich um ein “Feuer” handeln, d.h. es muss eine Verbrennung mit Lichterscheinung vorliegen. Der Begriff “Feuer” umfasst außer Flammen auch Glut und Funken.
  • Das Feuer muss “ohne bestimmungsgemäßen Herd” entstanden sein (z.B. durch Blitzschlag, Explosion oder Selbstentzündung); oder ein durch bestimmungsgemäßen Herd (z.B. Kamin, Bügeleisen, Streichhölzer, Kerzen usw.) entstandenes Feuer muss seinen Herd verlassen haben und sich aus eigener Kraft ausbreiten können.

Die Leitungswasserversicherung erstreckt sich auf

  • Durchnässungsschäden an versicherten Sachen durch bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Zu- und Ableitungsrohren der Wasserversorgung
  • Frostschäden an den mit dem Leitungswasser verbundenen Einrichtungen innerhalb des versicherten Gebäudes
  • Frost- und sonstige Bruchschäden an Zu- und Ableitungsrohren innerhalb des versicherten Gebäudes
  • Frost- und sonstige Bruchschäden an Zuleitungsrohren außerhalb des versicherten Gebäudes auf dem Versicherungsgrundstück

Versichert sind Durchnässungsschäden an den im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäuden und Zubehör. Voraussetzung für die Ersatzleistung ist das bestimmungswidrige Austreten von Leitungswasser aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung.

  • Zu den Rohren gehören auch Rohrkniestücke, Muffen, Dichtungen und Verschraubungen sowie
  • mit dem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder Schläuchen der Wasserversorgung. Dazu zählen Waschbecken, Badewannen, Heizkörper, Durchlauferhitzer, Ventile, Spülkästen, Waschmaschinen nebst Zu- und Ableitungsschläuchen und Boiler.
  • Anlagen der Warmwasser- oder Dampfheizung
  • Sprinkler- oder Berieselungsanlagen

Das bestimmungswidrige Austreten von Leitungswasser kann verschiedene Ursachen haben:

  • Rohre oder Heizkörper rosten durch.
  • Ventile werden undicht.
  • Ein Waschbecken läuft über, weil vergessen wurde, die Zuleitung rechtzeitig zu schließen.
  • Der Zuleitungsschlauch einer Waschmaschine platzt.
  • Der Abfluss ist verstopft.

Übrigens: Wasserdampf wird Leitungswasser gleichgestellt.

Ein ersatzpflichtiger Sturmschaden liegt vor, wenn die versicherten Sachen durch eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 zerstört oder beschädigt werden.

Nicht dazu gehören Luftbewegungen, die z.B. durch den Druck einer Explosion entstanden sind. Den Nachweis, dass Sturm herrschte, führt der Versicherungsnehmer gewöhnlich anhand der Meldungen der Wetterämter.

Ist Windstärke 8 für den Schadenort nicht feststellbar, so wird sie unterstellt, wenn der Versicherungsnehmer nachweist, dass

  • in der Umgebung entsprechende Schäden an baulich einwandfrei beschaffenen Gebäuden oder an ebenso widerstandsfähigen Sachen entstanden sind oder
  • der Schaden nur durch Sturm entstanden sein kann.

Die Sturmversicherung ist erweitert um reine Hagelschäden. Voraussetzung für die Ersatzpflicht ist, dass die versicherte Sache durch Hagel zerstört oder beschädigt wird. Die Windstärke ist nicht maßgebend.

Hier gibt es oft Streit mit dem einzelnen Wohnungseigentümer: tritt ein Schaden ein, ersetzt die Wohngebäudeversicherung nur die Schäden am Gebäude. Wird bei einem Schadensereignis auch der Hausrat des Wohnungseigentümers zerstört oder beschädigt, ist die Wohngebäudeversicherung nicht zuständig.

Elementarschäden

Die zunehmenden Wetterkapriolen lassen eine Deckungserweitung um Elementarschäden immer öfter sinnvoll erscheinen. Am Markt sind seit einigen Jahren verschiedene Deckungskonzepte entwickelt worden, die in der Regel Elementarversicherungen als Paket anbieten. Diese Deckungen werden meist als Deckungserweiterung zur Wohngebäudeversicherung offeriert und umfassen folgende Gefahren:

  • Überschwemmung
  • Erdbeben
  • Erdsenkung
  • Erdrutsch
  • Schneedruck und Lawinen.

Die Bedingungen der "Verbundenen Wohngebäude-Versicherung" (VGB 88) regeln den grundsätzlichen Versicherungsschutz für das Wohngebäude. Sie informieren über die versicherten Sachen, die versicherten Kosten, den versicherten Mietausfall, die versicherten Gefahren und Schäden. Sie stellen außerdem die “Allgemeinen Geschäftsbedingungen” für den Versicherungsvertrag dar. Die Modalitäten der Entschädigungsberechnung, die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers und des Versicherers werden ebenso vereinbart, wie die Kündigungsrechte bei Vertragsablauf und einem Schaden.

Für die Absicherung gegen die schlimmsten Schäden sind diese Regelungen vollkommen ausreichend. Für einen optimierten, das heißt auf das Wohngebäude zugeschnittenen Versicherungsschutz, sind verschiedene Sondervereinbarungen, sog. Klauseln, notwendig. Klauseln erweitern den Versicherungsschutz bzw. schränken ihn ein. Nur durch diese Sondervereinbarungen erreicht man einen Versicherungsschutz, der genau auf das zu versichernde Objekt zugeschnitten ist.

 

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Wichtige zusätzliche Klauseln können sein:

  • Überspannungsschäden durch Blitz (hiermit werden insbesondere Schäden an der Heizungsanlage oder Antennenanlage ersetzt, die durch Blitzschlag am Gebäude erstanden sind).
  • Klima-, Wärmepumpen- und Solarheizungsanlagen (in Erweiterung der VGB 88 erstreckt sich der Versicherungsschutz auch auf Schäden durch Wasser oder sonstige wärmetragenden Flüssigkeiten - Sole, Öle, Kühl- und Kältemittel -, die aus Klima-, Wärmepumpen- oder Solarheizungsanlagen bestimmungswidrig ausgetreten sind).
  • Ableitungsrohre außerhalb des versicherten Grundstücks (trägt der Versicherungsnehmer die Gefahr für Ableitungsrohre der Wasserversorgung, die der Entsorgung von versicherten Gebäuden dienen und außerhalb des Grundstücks verlaufen, können diese auch gegen Frost und sonstige Bruchschäden versichert werden. Immer mehr Gemeinden gehen dazu über, die Gefahr für solche Rohrleitungen, die zum Gebäude gehören, sich aber nicht auf dem Grundstück befinden, auf die Hauseigentümer abzuwälzen).

§ 21 WEG, Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

Neben den klassischen Versicherungsfällen Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel kann es jedoch auch zu Schäden kommen, die nicht durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind, zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, die durch schadhafte Isolierungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Dächer, Außenwände, Terrassen, Balkone) entstehen. Ist auch die Wohnung des Miteigentümers betroffen, kommt schnell die Frage auf, wer zahlt für den Schaden im Sondereigentum, wenn kein Fall für die Gebäudeversicherung vorliegt? Die Eigentümergemeinschaft aus der Instandhaltungsrücklage? Oder der Miteigentümer aus eigener Tasche?

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