Gemeinschaftsordnung - Die Verfassung der Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, sie ist praktisch die "Verfassung" der Gemeinschaft.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist für die rechtswirksame Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Besteht keine Gemeinschaftsordnung, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer untereinander ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft.

WoEigG § 10 Allgemeine Grundsätze
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Als Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten solche Regelungen, durch die die Wohnungseigentümer ihre Rechtsbeziehungen zueinander in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes regeln, und zwar in Bezug auf

• das Miteigentum
• die gemeinschaftlichen Gegenstände und
• die Mitgliedsrechte in der Gemeinschaft.

Typische Regelungsgegenstände einer Gemeinschaftsordnung

• Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
• Verwendung von Wohnungs-, Teil- und Gemeinschaftseigentum inklusive Sondernutzungsrechten
• Bauliche Veränderungen
• Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Duldungspflichten
• Regelungen zur Kosten- und Lastenverteilung
• Stimmrechte
• Verwalterbestellung und Verwalterersatz
• Regelungen zum Wirtschaftsplan und zur Hausgeldabrechnung sowie Hausgeldzahlungen
• Abzuschließende Versicherungen
• Ladungsfristen und Ladungsort für Versammlungen
• Vertretungsbefugnisse
• Regelungen zum Verwaltungsbeirat

In der Praxis enthält nahezu jede Teilungserklärung - die in engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile) enthält - auch eine Gemeinschaftsordnung, die die als Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bezeichneten Regelungen zum Inhalt hat. Durch die Eintragung dieser Regelungen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch, sind auch alle späteren Erwerber, die sogenannten Sondernachfolger, an die so getroffenen Vereinbarungen gebunden.

Hierauf hat auch die Gemeinschaftsordnung keinen Zugriff

Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG stellt immer eine von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung dar. Die Grenzen der abweichenden Regelungen liegen aber in den zwingenden (unabdingbaren) Vorschriften des WEG, also den Bestimmungen, die grundsätzlich nicht geändert, eingeschränkt oder aufgehoben werden können:

• § 5 Abs. 2 - Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums
• § 6 - Unselbständigkeit des Sondereigentums
• § 11 - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
• § 12 Abs. 2 Satz 1 - Veräußerungsbeschränkung
• § 18 Abs. 1 - Anspruch auf Entziehung
• § 20 Abs. 2 - Bestellung eines Verwalters
• § 23 Abs. 3 - Schriftlicher Beschluss
• § 24 Abs. 2 - Minderheitenrecht
• § 26 Abs. 1 - Berufung und Abbestellung des Verwalters
• § 27 Abs. 1 und 2- Keine Einschränkung der gesetzlichen Verwaltertätigkeit

Gemeinschaftsordnung geht vor Teilungserklärung

Im Einzelnen kann es zu Widersprüchen zwischen den Bestimmungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung kommen. Enthalten aber die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprüchliche Angaben, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor (BayObLG 28.10.1997, Az.: 2Z BR 88/97).

Studieren Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Gemeinschaftsordnung gründlich. Sonst kann es zu bösen Überraschungen kommen. Denken Sie nicht, dass sich eine für Sie ungünstige Regelung auf einer Eigentümerversammlung mit Charme ändern lässt. Eigentümergemeinschaften sind eine sehr veränderungsresistente kleine Welt.

Danach sollten sie in der Gemeinschaftsordnung beim Kauf einer Eigentumswohnung achten:

• Nutzungsmöglichkeiten des Miteigentums
• Kostentragung bei Instandhaltungen
• Das Stimmrechtsprinzip