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Mit verbindlichen Regelungen können Eigentümergemeinschaften die Zuständigkeiten für viele Maßnahmen regeln und diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft übertragen. Was im Gesetz nicht zwingend geregelt ist, können Gemeinschaftsordnungen abweichend regeln. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis gerne und oft Gebrauch gemacht. Allerdings müssen solche Vereinbarungen genau formuliert sein, um im Falle einer Beschlußanfechtung einer rechtlichen Überprüfung standzuhalten.

 

Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist eine so genannte Generalklausel, die durch ihre bewusst weite Formulierung Ausnahmen von differenzierten gesetzlichen Regelungen auf dem Gebiet des Wohnungseigentümerrechts zulässt. Danach können Wohnungseigentümer auch die Zustimmung zu Vereinbarungen verlangen, die von gesetzlichen Regelungen abweichen. Das soll zulässig sein, wenn schwerwiegende Gründe ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen lassen würden. Dass diese Norm nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt und keine direkten Auswirkungen auf sachenrechtliche Zuordnungen des Wohnungseigentums hat, ist vom Bundesgerichtshof jetzt erneut betont worden.

Nach § 3 Abs. 2 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs.4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 2 WEG) bei Wohnungen vor, die baulich von fremden Wohnungen und Räumen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Für Teileigentum gelten sinngemäß die gleichen Voraussetzungen. Es unterliegt hierbei jedoch nicht den gleichen strengen Anforderungen wie das Sondereigentum. Nutzungsbedingte Unterschiede sind hinzunehmen. Ein Speicher oder Hobbyraum braucht, anders als eine Wohnung, kein WC zu haben. Auch kann in Büros auf die ansonsten erforderliche Kochgelegenheit verzichtet werden. Das WC allein kann allerdings nicht Teileigentum bilden. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden.

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