Die Aufstellung der Tagesordnung für die Eigentümerversammlung

Um den Wohnungseigentümern die Vorbereitung auf die Versammlung zu ermöglichen und um sie vor Überraschungen zu schützen, ist es nach § 23 Abs. 2 WEG für die Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Ist dies nicht der Fall und wurde trotzdem ein Beschluss gefasst, so kann dieser nach § 23 Abs. 4 WEG vom Gericht für ungültig erklärt werden.

Wie sind die Tagesordnungspunkte abzufassen?

Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen. Es soll erkennbar sein, über welches Thema diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll. Die Miteigentümer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu überlegen, ob sie eine Teilnahme für notwendig erachten. Die Beschlussgegenstände dürfen nicht zu allgemein bezeichnet werden. An die Tagesordnung dürfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie müssen nicht schon ausführliche Beschlussanträge beinhalten.

Seien Sie nicht zu sparsam mit Informationen im Vorfeld der Versammlung. Gerade die Themen Instandhaltungen, Gebrauch und Kostenverteilung laden zu langen Diskussionen ein. Je mehr Informationen sie den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Hand geben, desto eher kann sich der einzelne Eigentümer eine Meinung bilden und desto schneller kommt die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung zu einem Ergebnis.

Beispiele:

Das steht auf der Tagesordnung	Hinreichend erläutert?
Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr	ja
Genehmigung der Jahresabrechnung 2017	ja
Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr	ja
Beschluss über die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans	ja
Wohngelderhöhung	Auf der Eigentümerversammlung soll der Kostenverteilungsschlüssel für das kommende Wirtschaftsjahr dahingehend geändert werden, dass auf bestimmte Miteigeigentumsanteile ein höherer Anteil entfällt. Die Tagesordnung sieht vor “Wohngelderhöhung”. Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, dass das Wohngeld nur zu Lasten bestimmter Eigentümer erhöht werden soll (BayObLG 26.07.1978, Az.:2Z BR 44/77, Rpfleger 1978, 445).
Änderung Hausordnung	Die Eigentümergemeinschaft will ihre Hausordnung in einem Punkt ändern. Auf der Tagesordnung steht jedoch nur “Änderung der Hausordnung”. Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, welche Regelung der Hausordnung geändert werden soll (OLG Köln 14.10.1987, Az.: 16 Wx 60/87, DWW 1988, 119).
Sonstiges	Unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" oder "Verschiedenes" können nur Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden.

 

Nicht angekündigt werden müssen Tagesordnungspunkte, die sich auf das Verfahren der Versammlung beziehen, z.B. die Wahl des Versammlungsvorsitzenden oder ein Antrag auf geheime Abstimmung.

Der Beschlussantrag stand nicht auf der Einladung

Klar und deutlich fordert § 23 Abs. 2 WEG, dass es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Zum Ende der Versammlung bemerkt jedoch oft ein Wohnungseigentümer "Ich hätte da noch ..." Darauf sollte sich die Versammlungsleitung nicht einlassen.

Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führt zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, berechtigt jedoch zur Anfechtbarkeit mit dann allerdings nachfolgender Ungültigkeitserklärung des Beschlusses durch das Gericht (BayObLG, Beschl. v. 10.11.1961, 2 Z 153/61; Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 28.09.1979, 2 Z 37/78; OLG Hamm, Beschl. v. 05.03.1992, 15 W 218/91, LG Hamburg, Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62). Deshalb ist auch ein unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" gefaßter Beschluss nicht nichtig, sondern bedarf zur Ungültigkeitserklärung der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG i.V. mit § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Ausnahme: Ohne Ankündigung in der Tagesordnung können Beschlüsse gefasst werden, wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind und sie der Beschlussfassung zustimmen.

Wer bestimmt was auf der Tagesordnung steht?

Die Aufstellung der Tagesordnung ist Aufgabe der Hausverwaltung. Sie hat bei der Einberufung den Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung zu bezeichnen (BayObLG, Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87; LG Hamburg Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62).

Dem einzelnen Eigentümer steht im Regelfall kein Anspruch auf Aufnahme bestimmter von ihm gewünschter Tagesordnungspunkte zu, sofern es sich nicht um Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Geht es um geforderte Beschlussfassungen in solchen Angelegenheiten, kann jeder einzelne Eigentümer die Aufnahme entsprechender Tagesordnungspunkte verlangen und ggf. gerichtlich geltend machen, wenn eine Aufnahme durch die Hausverwaltung verweigert wird (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 06.07.1994, 3 Wx 456/92; BayObLG, Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87). 

In der Praxis erfolgt die Aufstellung der Tagesordnung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, wobei es auch oftmals zweckmäßig ist, die Einberufung der Versammlung und die Ankündigung der Tagesordnung zu trennen, also z.B. die Versammlung vier Wochen vorher einzuberufen, die Tagesordnung aber 14 Tage vorher anzukündigen. So ist es auch den Miteigentümern möglich, weitere Tagesordnungspunkte zu benennen.

Kurz vor der Versammlung möchte ein Eigentümer noch einen Tagesordnungspunkt aufnehmen

Liegt kein Fall von besonderer Dringlichkeit vor, kann ein Wohnungseigentümer die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur dann verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann.