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Tagesordnung | Meine Rechte als Wohnungseigentümer

Eine Eigentümerin ruft die Hausverwaltung an

Es ist die Aufgabe der Hausverwaltung, eine Tagesordnung für die Eigentümerversammlung aufzustellen, die für alle Eigentümer eindeutig erkennen lässt, über welche Anträge wahrscheinlich beschlossen wird, denn nur so können sich die Betroffenen vorbereiten. Doch inwieweit haben Eigentümer Anspruch darauf, dass ein bestimmter Tagesordnungspunkt aufgestellt wird? Kann ein Tagesordnungspunkt sogar notfalls gerichtlich erzwungen werden? Welche Konsequenzen ergeben sich, wenn Anträge pflichtwidrig nicht auf die Tagesordnung gesetzt werden oder die Hausverwaltung schlicht vergessen hat, das Anliegen auf die Tagesordnung zu setzen? Dieses Thema ist durchaus praxisrelevant. Deshalb lohnt es sich für Hausverwalter und Eigentümer, sich mit dieser Problematik auseinanderzusetzen.

Sie haben einen Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten

Die Ansprüche der Eigentümer auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten in einer Eigentümerversammlung ergeben sich mittelbar aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Aufstellung der Tagesordnung ist kein uneingeschränktes „Verwalter-Privileg” (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18. August 2008, 20 W 426/05). Hierzu ist es wichtig, den Wortlaut des § 21 Abs. 4 WEG zu lesen:

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Eine Verwaltungsmaßnahme ist auch die Aufstellung einer Tagesordnung für die Eigentümerversammlung. Der Grundsatz ist also klar: Es besteht ein individueller Anspruch. Jedoch ist dieser insoweit eingeschränkt, als das Verlangen des Eigentümers – das sich in der Aufnahme eines Tagesordnungspunktes ausdrückt – einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Hausverwaltung ist somit verpflichtet, einen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes aufzunehmen, wenn dieser objektiv sinnvoll ist. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall, wenn ein Eigentümer verlangt, die Versammlung möge sich mit einem Thema beschäftigen, über das ohne Zweifel kein Beschluss gefasst werden kann. Gleiches gilt für Anträge, über die bereits beschlossen wurde.

Auch ein rechtsmissbräuchlicher Antrag kann abgelehnt werden. Ein Beispiel hierfür ist ein Tagesordnungspunkt, der mehrere Seiten füllt und sieben bis acht Stunden behandelt werden müsste (vgl. BayObLG, Beschluss vom 12. Juli 2001, 2Z BR 139/00).

Der Antrag muss fristgerecht erfolgen

Die konkrete Ausgestaltung einer Eigentümerversammlung mit Tagesordnungspunkten ist Aufgabe der WEG-Verwaltung. Wenn ein Miteigentümer verlangt, dass sich die Versammlung mit einem bestimmten Thema beschäftigt, muss er dies beim Verwalter rechtzeitig beantragen – am besten schriftlich, um für den Fall eines Rechtsstreits Beweismittel zur Verfügung zu haben. Das Prüfungsermessen der Hausverwaltung ist dabei sehr eingeschränkt. Für die Frist gilt § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Der Antrag auf Ergänzung der Tagesordnung muss den anderen Miteigentümern zumindest 14 Tage vor der Versammlung zur Kenntnis gebracht werden.

Tipp: Für die Praxis ist es wichtig, den Termin für die Eigentümerversammlung so zu legen, dass Ergänzungsanträge noch rechtzeitig bearbeitet werden können und diese wiederum innerhalb der 14-Tagesfrist als Tagesordnungspunkte festgelegt werden können.

Was tun, wenn mein Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts pflichtwidrig abgelehnt wurde?

Sie können ihr Anliegen durchaus auch gerichtlich durchsetzen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 43 Nr. 3 WEG, in dem die Zuständigkeit des Gerichtes bei Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Hausverwaltung festgelegt sind. Um diesen Rechtsweg zu beschreiten, ist es nicht erforderlich, dass sich die Eigentümerversammlung mit der Frage befasst, ob der Tagesordnungspunkt aufzunehmen ist oder nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Juli 1994, 3 Wx 456/92). Die Rechtmäßigkeit der übrigen Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung wird durch die pflichtwidrige Ablehnung eines einzelnen Tagesordnungspunktes jedoch nicht berührt.

 

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Auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann tätig werden

Wenn sich ein Hausverwalter weigert, bestimmte Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung aufzunehmen, auf die im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht, darf auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende diese Aufgabe übernehmen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 24 Abs. 3 WEG in entsprechender Anwendung.

Die Hausverwaltung hat schlicht vergessen das Anliegen auf die Tagesordnung zu setzen - und nun?

Wenn die WEG-Verwaltung die Aufnahme eines Antrags auf die Tagesordnung schlicht vergessen hat, stellt sich die Frage, ob der betroffene Eigentümer bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten muss. Davon abzuraten ist, den Antrag unter den Tagesordnungspunkt „Sonstiges/Verschiedenes“ zu behandeln. Denn hierunter gehören Tagesordnungspunkte von eindeutig untergeordneter Bedeutung. Wird ein Beschluss unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges/Verschiedenes“ gefasst, der die Rechte der Miteigentümer wesentlich betrifft, so wäre dieser ohne Weiteres anfechtbar, weil die Betroffenen nicht ausreichend Zeit hatten, sich auf die Thematik vorzubereiten. Nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung müsste eine neue Eigentümerversammlung unter Nennung des vergessenen Tagesordnungspunktes einberufen werden. Ein Beschluss kann aber auch im Umlaufverfahren gefasst werden, ohne dass eine erneute Versammlung einberufen werden muss. Auch das Minderheitenquorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG wäre eine Alternative.

| Eigentümerversammlung

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