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Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten

Diesen Tagunsgordnungspunkt liebt jeder WEG-Verwalter: Die Kostentragung bei Instandhaltungsbedarf eines Sondernutzungsrechtes. Die Eigentümer Kowalski besitzen ein Sondernutzungsrecht am Garten und der morsche Baum muss nun gefällt werden. Herr Müller aus dem 2. Stock hat das Sondernutzungsrecht an der Garage im Hof und das Garagentor fällt bald aus den Angeln und sollte dringend erneuert werden. Kein Miteigentümer darf in den Garten der Familie Kowalski und die Garage darf Herr Müller auch nur alleine nutzen. Warum soll die Gemeinschaft für die Reparaturkosten aufkommen?

 

Die Sondernutzungsfläche ist Gemeinschaftseigentum

Grundsätzlich gilt zunächst, dass trotz Einräumung eines Sondernutzungsrechtes die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum ist. Die Wohnungseigentümer sind daher gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 kostenpflichtig zur Instandhaltung verpflichtet. Die entstandenen Kosten sind von den Eigentümern nach § 16 Abs. 2 im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu tragen. Nach den neuen Bestimmungen des § 16 Abs. 3 und 4 WEG und § 21 Abs. 7 WEG erhielten die Wohnungseigentümern jedoch mittlerweile eine erweiterte Beschlusskompetenz zur Regelung der Kostentragung und Kostenverteilung auch bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Bestimmungen können (in Grenzen) auch auf Regelungen zur Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei besonderer Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums angewendet werden. Jedoch immer nur im konkreten Einzelfall.

Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung auf Instandhaltungs- und Kostenpflicht

Immer sollten Eigentümergemeinschaft und betroffener Eigentümer die Gemeinschaftsordnung oder eventuell getroffene Vereinbarungen zu Sondernutzungsrechten vorab prüfen. Denn es kann durchaus sein, dass hier abweichende Regelungen zur Kostentragung getroffen wurden. Ist dies der Fall, muss die Kostenübernahme nach den dort festgelegten Prinzipien erfolgen, ansonsten gilt die Kostentragung nach Miteigentumsanteilen.

Den Eigentümer trifft laut Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht

Wurde die Instandhaltungspflicht durch eine gesonderte Vereinbarung oder die Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Wohnungseigentümer übertragen, können die Wohnungseigentümer nicht über die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen beschließen. Es bleibt dem Sondernutzungsberechtigten allein überlassen, ob er das schadhafte Garagentor reparieren läßt oder den morschen Baum fällt. Ihn kann lediglich die Verkehrssicherungspflicht für die Sondernutzungsfläche treffen (BayObLG vom 17.05.1985, 2 ZR BR 144/84).

 

 

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Ein Leser: Sehr hilfreich, hat mir doch sehr geholfen bei unserer ersten Eigentümerversammlung. Einfach zu verstehen, alles sehr gut und verständlich geschrieben. Als neuer Eigentümer einer Wohnung ist man Laie, da kann man sich doch schon sehr viel Information holen. Kann ich sehr empfehlen.

 

§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.


§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
...
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
...
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

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