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Wohnungseigentümergemeinschaft, Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung

Nicht immer herrscht in Wohnungseigentümergemeinschaften „Friede, Freude, Eierkuchen“. Oft werden handfeste Konflikte ausgetragen. Ein zusätzliches Konfliktpotenzial entsteht dann, wenn ein Wohnungseigentümer verstirbt und eine Erbengemeinschaft aus mehreren Miterben die Rechtsnachfolge antritt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Erbengemeinschaft stellt sich dann die Frage, wie man mit der Situation umgeht und welche rechtlichen Ansatzpunkte bestehen, um Lösungen zu finden. Vor allem geht es dann darum, den Begriff der „Teilungsversteigerung“ richtig einzuordnen.

Prämisse: Wohnungseigentümergemeinschaften sind unauflösbar

Es steht klipp und klar in § 11 Abs. I WEG: „Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund“. Der Zweck ist verständlich. Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf Dauer angelegt. Ein einzelner Wohnungseigentümer soll keine Möglichkeit haben, die Aufhebung der Gemeinschaft einzufordern. Wäre dies möglich, müsste sich jeder andere Wohnungseigentümer darauf einstellen, dass er sein Wohnungseigentum vielleicht aufgeben muss.
Eine Ausnahme erlaubt das Gesetz nur dann, wenn die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung vereinbart haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft dann aufzuheben, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und sich die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet haben, das Gebäude wiederaufzubauen.

Ja aber: Wohnungseigentümergemeinschaften sind doch Bruchteilsgemeinschaften!?

Wohnungseigentümergemeinschaften sind auch Bruchteilsgemeinschaften. Danach könnte jeder Wohnungseigentümer, der ja auch Bruchteilseigentümer ist, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§§ 1008, 749 BGB). Da aber § 11 WEG eine spezielle Regelung trifft und die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließt, ist dieser Weg für Wohnungseigentümergemeinschaften ausdrücklich verschlossen.

Eine Ausnahme ließe sich allenfalls dann realisieren, wenn sich alle Wohnungseigentümer darauf verständigen, die Eigentümergemeinschaft aufzulösen, indem sie vereinbaren, das Sondereigentum aufzuheben und das Gebäude künftig wieder als normales Bruchteilseigentum zu führen. Mit dem Vollzug der Änderung im Grundbuch wäre die Gemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft dann tatsächlich aufgelöst. Da ein Wohnungseigentümer im Regelfall aber kaum bereit sein wird, auf sein Wohnungseigentum zu verzichten, dürfte dieser Fall eher theoretischer Natur sein.

Eine ebenso eher unwahrscheinliche Variante könnte darin bestehen, dass sich alle Miteigentumsanteile in der Hand eines einzigen Eigentümers vereinigen. Allerdings bliebe dann das Sondereigentum an den Wohneinheiten bestehen und entsteht neu, sobald eine Wohnung an einen Dritten verkauft wird.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung?

Erwirbt eine Erbengemeinschaft im Wege der Rechtsnachfolge das Eigentum an einer Wohnungseinheit, wird sie als Erbengemeinschaft Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie steht dann vor der Situation, dass sich alle Miterben über das Schicksal der Wohnung verständigen müssen. Ein Miterbe allein kann nichts entscheiden. Eine Erbengemeinschaft ist im Gegensatz zur Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht auf Dauer angelegt. Danach kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Dieser Vorgang spielt sich intern innerhalb der Erbengemeinschaft ab und hat auf den Bestand der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Einfluss. Da eine Immobilie nicht teilbar ist, kann nur die Wohnung, nicht aber das Gebäude insgesamt, im Wege der Teilungsversteigerung verwertet werden.

Wie wird die Teilungsversteigerung in die Wege geleitet?

Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung einer Eigentumswohnung beantragen. Auf die Erbquote kommt es nicht an. Der Antrag kann auch von mehreren Miterben oder allen Miterben gemeinschaftlich gestellt werden. Irgendeine Einigung oder gar ein Beschluss sind hierfür nicht notwendig. Ziel ist aber stets die Gesamtauseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Eine bloße Teilauseinandersetzung kann gegen den Willen eines Miterben nicht durchgesetzt werden. Die Versteigerung der Immobilie lediglich zu dem Zweck, allein ihren Erlös zu teilen, kann gegen den Willen der übrigen Erben nicht verlangt werden. Das Gesetz sieht nur die vollständige Teilung des Gesamtnachlasses vor.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Derjenige Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt, bestimmt zunächst allein den Ablauf des Verfahrens. Er kann ohne Rücksprache mit den anderen die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen oder seinen Versteigerungsantrag zurückziehen. Oft wird die Teilungsversteigerung auch nur zu dem Zweck beantragt, bei widerspenstigen Miterben oder festgefahrenen Verhandlungen die Verhandlungsbereitschaft der Miterben zu fördern. Hat ein Miterbe den Antrag eingereicht, werden die Miterben nach Zustellung der Antragsschrift vom Amtsgericht aufgefordert, eventuelle Einwände zu erheben und mitzuteilen, ob sie dem Verfahren beitreten möchten. Danach wird vom Versteigerungsgericht ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Objekts eingeholt und nach Eingang den Parteien zur Stellungnahme übersandt. Die Grundstücksverwertung ist selbständig mit der sofortigen Beschwerde angreifbar (§ 75 Abs. V S.3 ZVG).

Wer hat Einfluss auf das Verfahren?

Unterbleibt ein Beitritt durch den Miterben, kann der Antragsteller jederzeit seinen Antrag zurücknehmen oder die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen. Sogar nach dem Ende der Bieterstunde kann er die Einstellung bewilligen und einen ihm zu niedrig erscheinenden Zuschlag an den Bieter verhindern. Tritt hingegen wenigstens ein Miterbe bei, wird der Miterbe selbst Beteiligter des Verfahrens und kann ebenso wie der antragstellende Miterbe Einfluss auf das Verfahren nehmen.

Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Das Versteigerungsgericht kann das Verfahren bis zu sechs Monaten einstellen, wenn ein anderer Miterbe innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung der Teilungsversteigerung durch das Versteigerungsgericht die einstweilige Einstellung beantragt und begründete Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird (§§ 180 Abs. II, 30a, b ZVG). Dabei muss das Gericht die widerstreitenden Interessen der am Verfahren Beteiligten angemessen abwägen. Als Grund für die einstweilige Einstellung kommen vor allem ernsthafte und erfolgversprechende Vergleichsverhandlungen zwischen den Beteiligten oder der anstehende freihändige Verkauf des Objekts in Betracht. Nicht in Betracht kommen jedoch Streitigkeiten unter den Miterben über das Auseinandersetzungsguthaben.

Was passiert mit dem Erlös der Teilungsversteigerung?

Wird die Wohnung versteigert, setzt sich die Gemeinschaft der Erben an der Wohnung als Gemeinschaft am Versteigerungserlös fort. Im Idealfall verständigen sich die Miterben auf die Verteilung des Erlöses. Können sie sich jedoch nicht verständigen, hinterlegt das Versteigerungsgericht den gesamten Erlös, der nach Befriedigung eventueller Grundpfandgläubiger verbleibt, bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts. Dann müssen die Miterben einen Hinterlegungsprozess führen, um eine Auszahlung zu erreichen. Die Teilungsversteigerung hat nämlich nur zum Ziel, die Gemeinschaft am unteilbaren Grundstück in eine Gemeinschaft am teilbaren Erlös umzuwandeln. Es ist soweit falsch anzunehmen, dass das Versteigerungsgericht nach dem Zuschlag automatisch den Übererlös entsprechend der Erbquoten an die Miterben verteilt. Im ungünstigsten Fall verzögert der Streit um die Verteilung des Erlöses die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auf unabsehbare Zeit.

 

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