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Nießbrauch an einer Eigentumswohnung – die Grundlagen

Ein altes Ehepaar sonnt sich auf einer Parkbank

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es neben Eigentum und Besitz noch eine weitere Form der Nutzung. Das Nießbrauchrecht, das dem ehemaligen Eigentümer einer Immobilie – ein Haus oder eine Eigentumswohnung - das Recht einräumt, diese auch weiterhin zu nutzen. Doch was bedeutet Nießbrauch genau, welche Unterschiede gibt es zum Wohnrecht und welche Rechte und Pflichten sind damit für den Nießbrauchberechtigten verbunden? Wir geben Antworten - auf diese und andere Fragen.

Was ist Nießbrauch?

Das Nießbrauchrecht steht in engem Zusammenhang mit der „vorweggenommenen Erbfolge“, bei der Eltern beispielsweise das Eigentum an einer Eigentumswohnung zu Lebzeiten auf ein Kind oder mehrere Kinder übertragen. Mit der Begründung des Nießbrauchs sind sie weiterhin nutzungsberechtigt, da das Kind oder die Kinder als neuer Eigentümer das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung auf die Eltern überträgt und die generelle Verfügungsbefugnis für sich behält. Das bedeutet, dass die Eltern die Eigentumswohnung selbst nutzen oder die Mieten vereinnahmen können. Geregelt ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), bei dem es sich um ein unübertragbares, unvererbliches, absolutes Recht handelt. Rechtlich gesehen besteht zwischen dem Nießbrauchnehmer und dem Eigentümer der Eigentumswohnung ein gesetzliches Schuldverhältnis, das mit beiderseitigen Rechten und Pflichten verbunden ist.

 

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Nießbrauch und Wohnrecht – die wesentlichen Unterschiede

Nießbrauch und Wohnrecht werden im alltäglichen Sprachgebrauch oftmals synonym verwendet, obwohl sie sich rechtlich unterscheiden und sich dieser Unterschied gravierend auswirken kann. Der Nießbrauchberechtigte an einer Eigentumswohnung darf sich grundsätzlich frei entscheiden, ob er die Wohnung selbst bewohnen oder den Nutzen aus der Eigentumswohnung ziehen, sie also vermieten und daraus Mieteinnahmen generieren möchte. Im Gegensatz zum Nießbrauch erlaubt das Wohnrecht dem Berechtigten lediglich die Nutzung der Eigentumswohnung, die Früchte daraus ziehen durch eine Vermietung darf er nicht. Das ist beispielsweise dann bedeutend, wenn die Eltern wegen Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim umziehen. Dann können sie beim Nießbrauch durch die Vermietung der Eigentumswohnung weiterhin Mieteinnahmen erwirtschaften, beim Wohnrecht nicht.

Der Nießbrauch und seine rechtlichen Voraussetzungen

Notarielle Beurkundungen sind nach § 128 BGB bei bestimmten Verträgen unabdingbar, damit sie wirksam werden. Dazu gehören unter anderem Kaufverträge für Grundstücke und Immobilien ebenso wie die Einräumung von Nießbrauch und Wohnrecht. Bei der Beurkundung muss der Notar den Vertragswillen aller Parteien feststellen und schriftlich darstellen. Er muss die Vertragspartner außerdem über alle rechtlichen Wirkungen belehren, die aus der Urkunde resultieren. Auch die Rechte Dritter an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung – das ist hier der Nießbrauch – werden als Dienstbarkeit bezeichnet und in das Grundbuch eingetragen.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchberechtigten

Im Gegensatz zum Eigentümer der Eigentumswohnung ist der Nießbrauchberechtigte nicht verfügungsberechtigt. Das bedeutet, dass er als sogenannter dinglich Berechtigter nicht nach seinem Belieben mit der Eigentumswohnung verfahren darf. So darf er sie nicht verkaufen, und er darf sie nicht mit Krediten belasten. Dazu braucht der Nießbrauchberechtigte die Zustimmung des Eigentümers. Er darf die Eigentumswohnung auch nicht wesentlich verändern oder umgestalten, ist jedoch nach dem Gesetz dazu verpflichtet, ihre wirtschaftliche Bestimmung aufrechtzuerhalten.

Umgekehrt ist der Nießbrauchberechtigte nach § 1041 BGB nicht verpflichtet, grundlegende Erneuerungen oder Ausbesserungen durchzuführen. Diese dafür aufzuwendenden Kosten fallen bei ordnungsgemäßer Ausübung des Nießbrauchs grundsätzlich dem Eigentümer zur Last, nicht jedoch die Kosten für die gewöhnliche Unterhaltung der Eigentumswohnung. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es sinnvoll, den Umfang des Nießbrauchrechts im notariellen Vertrag zu regeln. Enthält dieser keine konkreten Angaben, besteht oftmals Streit darüber, wer öffentliche Lasten der Eigentumswohnung tragen und wer Versicherungen abschließen und bezahlen muss.

Wem steht das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu?

Einem Nießbraucher steht weder ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu, noch hat er die Befugnis, Beschlüsse anzufechten | BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14

Eigentümer oder Nießbrauchberechtigter – wer trägt die laufenden Kosten?

Häufig kommt es zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Eigentümer und Nießbrauchberechtigten über die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung. Wurde im notariellen Vertrag diesbezüglich keine Regelung getroffen, wird auf die gesetzlichen Regelungen zurückgegriffen. Danach obliegt dem Nießbrauchberechtigten während der Dauer der Nutzung die Sorge für die Erhaltung der Eigentumswohnung. Das bezieht sich jedoch auf die gewöhnliche Nutzung und betrifft nicht die Substanz der Immobilie.

Nach gängiger Rechtsprechung sind deshalb die gewöhnlichen Unterhaltungskosten wie Verbrauchskosten – Wasser, Strom, Heizung usw. – sowie die notwendigen Versicherungen, zum Beispiel Grundsteuer und Brandschutzversicherung – vom Nießbrauch- oder Wohnberechtigten zu tragen.

Anderes gilt für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten, die dem Eigentümer zur Last gelegt werden. Dazu gehören die Sanierung des Treppenhauses, das Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume, der Einbau neuer Türen aus Gründen des Versicherungsschutzes, die Erneuerung von Zähleranlagen, von elektrischen Anlagen oder der Elektroinstallation, umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten, die Instandsetzung des Dachs, die Modernisierung oder Erneuerung von Heizung und Fenstern oder Einbau einer Isolierverglasung für das ganze Haus, um die wichtigsten Punkte zu nennen.

Was geschieht, wenn der Eigentümer oder der Nießbraucher ableben?

Grundsätzlich ist es möglich, das Nießbrauchsrecht befristet oder auf Lebenszeit zu erteilen oder es wieder aufzuheben. Bei einem unsachgemäßen Gebrauch kann auch über eine Abmahnung bestimmt werden, dass das Nießbrauchrecht aufgehoben wird. Eigentümer und Nießbraucher können sich auch in beiderseitigem Einvernehmen darauf einigen, dass der Nießbrauch enden soll, wobei der Nießbrauchberechtigte jederzeit auf den Nießbrauch verzichten kann. Für alle genannten Fälle gilt: Wird das Recht auf Nießbrauch an einer Eigentumswohnung beendet, ist der Nießbrauchberechtigte verpflichtet, die Eigentumswohnung nach § 1055 BGB an den Eigentümer zurückzugeben.

Mit dem Ableben des Nießbrauchberechtigten erlischt das Nießbrauchrecht nach § 1061 BGB. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass das Nießbrauchrecht ein höchstpersönliches Recht ist, das nicht übertragbar und auch nicht vererbbar ist. Anderes gilt, wenn der Eigentümer der Eigentumswohnung verstirbt. Dann endet das Nießbrauchrecht nicht automatisch mit seinem Tod. Wurde dem Besitzer der Eigentumswohnung, zum Beispiel den Eltern, ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt, währt es über den Tod des Eigentümers hinaus und gilt für die Lebensdauer des Nießbrauchers.

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