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Verwalter darf Hausgeld nicht im eigenen Namen einklagen

Dann soll doch der Verwalter für uns Klagen, dachten sich die Eigentümer einer WEG. Doch so einfach ist das nach der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr. Nach einem erfolglosen Mahnbescheid wegen fehlender Hausgelder und einer nicht gezahlten Sonderumlage gegen einen Miteigentümer, landete die Forderung vor dem Amtsgericht. Zwar wurde der Eigentümer aufgrund eines Versäumnisurteils zunächst zur Zahlung verurteilt, nach Einspruch blieb die Klage des Verwalters im eigenen Namen dann jedoch sowohl in der Berufungs- als auch in der Revisionsinstanz erfolglos.

 

Und zwar aus einem einfachen Grund: Dem Verwalter fehlte schlicht die Prozessführungsbefugnis! Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand die Möglichkeit, dass die Rechte der Gemeinschaft über die Konstruktion einer Prozessstandschaft - der Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen - von den Hausverwaltungen geltend gemacht werden konnten. Durch das neue Wohnungseigentumsgesetz, welches nun nur der Gemeinschaft selbst konkrete Rechte und Pflichten zuspricht, besteht diese Möglichkeit nicht mehr.

Zwar ist der Verwalter in seiner Funktion gehalten, für die Durchsetzung der Rechte und Pflichten hinsichtlich der Eigentümergemeinschaft zu sorgen. Es besteht jedoch nur ein Interesse daran, die Geltendmachung der fremden Rechte im fremden Namen, und eben nicht im eigenen Namen sicherzustellen. Gerade aus dem Gesetzgebungsverfahren zum Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich, dass derartige Prozessführungsbefugnisse des Verwalters, also die Möglichkeit die Rechte im eigenen Namen geltend zu machen, gerade nicht vorgesehen werden sollten.

Aus der Tatsache, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet ist, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen, ergibt sich ebenfalls nicht, dass der Verwalter eine Prozessführungsbefugnis haben soll, denn die Konzeption des Gesetzes spricht gerade für den Verwalter als Organ der Gemeinschaft und nicht als eigenständiges Rechtssubjekt.

 

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Auch aus § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG kann nicht gefolgert werden, dass eine gewillkürte Prozessstandschaft zur Durchsetzung der Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen soll, weil in dieser Vorschrift eben nur Rechte der Gemeinschaft geregelt werden. Weiterhin bringt § 27 Abs. 2 Nr.7 WEG zum Ausdruck, dass es grundsätzlich nicht Sache des Verwalters, sondern die der Wohnungseigentümer ist, die Rechte prozessual durchzusetzen.

Es besteht schlicht der Grundsatz, dass die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Rechte eben auch nur von dieser im eigenen Namen geltend zu machen sind (BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10).

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