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Bauliche Veränderung, keine Zahlungspflicht ohne Zustimmung

Häuser mit nachträglich angebauen BalkonenStreitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften entstehen oft, wenn bauliche Veränderungen zur Debatte stehen. Wenn sich eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung für die Ausführung einer Maßnahme ausspricht, will sich ein in der Abstimmung unterlegener Wohnungseigentümer, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist, natürlich nicht auch noch an deren Kosten beteiligen müssen.

 

Eine Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes sieht daher eine Art "Kostenprivilegierung" vor: Wer sich als Wohnungseigentümer gegen eine Maßnahme ausgesprochen hat, muss für deren Kosten nicht aufkommen - soweit die Maßnahme nicht zur Instandhaltung des Gebäudes erforderlich ist.

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die Sanierung eines gemeinschaftlichen Swimmingpools beschlossen, gleichzeitig sollte die Anlage um einen Ruheraum erweitert werden. Da die Arbeiten nicht aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden konnten, erging ebenfalls ein Beschluss über eine diesbezügliche Sonderumlage, die sich nach Miteigentumsanteilen bemessen sollte. In beiden Fällen verweigerte ein Eigentümer seine Zustimmung. Er ging gerichtlich gegen die Beschlüsse vor, hatte jedoch keinen Erfolg, da die Klage wegen Nichteinhaltung der Klagefrist abgewiesen wurde.

Die Arbeiten wurden durchgeführt und in einer späteren von der Eigentümerversammlung beschlossenen Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen, waren die Kosten für die Schwimmbadsanierung enthalten, jedoch nicht gesondert ausgewiesen. Dagegen ging der Kläger erneut vor, er focht die Jahresabrechnung an.

Der BGH stellt in den Entscheidungsgründen zunächst fest:

  1. Dass die Erweiterung des Schwimmbads eine bauliche Veränderung darstellt, die über eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder -haltung hinausgeht.
  2. Die Umgestaltung des Raumes auch keine modernisierende Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darstellte.

Liegt jedoch weder eine Instandhaltung, Instandsetzung oder modernisierende Instandsetzung vor, ist es erforderlich, dass jeder Wohnungseigentümer zustimmen muss, dessen Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG beschriebene Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auch dies sah der BGH im zu entscheidenden Fall als gegeben an.

 

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Die Kostenverteilung bestimmt sich nach § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG: Wer einer Maßnahme, die mehr ist als Instandhaltung oder -setzung, nicht zustimmt, muss dafür auch nicht zahlen. Die Zustimmung des klagenden Wohnungseigentümers wäre also erforderlich gewesen (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Durch die zu spät eingereichte Beschlussanfechtung wurde der Beschluss über den Umbau des Swimmingpools jedoch bestandskräftig. Was nun? Bezieht sich die Vorschrift des § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nur auf diejenigen Wohnungseigentümer, deren Zustimmung ohnehin nicht erforderlich ist?

Dazu gibt es unter Juristen - wie so häufig - verschiedene Auffassungen:

  1. Mehrheitlich wird die Ansicht vertreten, dass die Zustimmungsbedürftigkeit keinerlei Relevanz hat für die Kostenbefreiung: Wer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, muss nicht zahlen - gleichgültig, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht.
  2. Nach einer anderen Auffassung wird dadurch, dass ein Beschluss bestandskräftig wird, eine Zustimmung "fingiert". Der Eigentümer hätte also zahlen müssen.

Diese zweite Auffassung konnte die Karlsruher Richter jedoch nicht überzeugen. Denn der Beschluss habe ja gerade keine Regelung über die Verteilung der Kosten beinhaltet, und die Bestandskraft eines Beschlusses könne nicht weiter reichen als dessen Inhalt. Die Bestandskraft kann nicht die Zustimmung ersetzen, sondern hat nur zur Folge, dass ein Beschluss - auch wenn er nicht ordnungsgemäß zustandegekommen ist - geduldet werden muss, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Der Grundsatz "Wer nicht zustimmt, muss nicht zahlen" gilt also in aller Regel, wenn Maßnahmen betroffen sind, die über die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Beschlüsse, die eine konkrete Verteilung der Kosten anordnen, sollten jedoch in jedem Fall rechtzeitig angefochten werden (Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11).

Leitsatz des Bundesgerichtshofes

  • Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.
  • Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

| Instandhaltungen in der WEG

| Eigentümerversammlung

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