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Was hat die Eigentümergemeinschaft da beschlossen?

Anbauten, Umbauten sowie nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes stellen eine bauliche Veränderung dar. Als Instandsetzung wird allgemein die erneute Herstellung eines nicht mehr ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet. Neben dem Begriff der reinen Instandsetzung wurde in der Rechtsprechung mittlerweile noch der Begriff der „modernisierenden Instandsetzung“ geschaffen.

Von einer modernisierenden Instandsetzung spricht man, wenn im Zuge einer Instandsetzung anstelle einer veralteten Einrichtung eine technisch verbesserte Einrichtung eingebaut wird. Wie nicht anders zu erwarten, fehlt eine eindeutige Definition im Gesetzestext und in der Rechtsprechung. Es ist daher tägliche Verwalterpraxis, dass die Abgrenzung zwischen (modernisierender) Instandsetzung und baulicher Veränderung Probleme bereitet und die Gerichte regelmäßig beschäftigt.

Im Vorfeld einer zu beschließenden Maßnahme können die in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien herangezogen werden, die in der Art eines Fragenkataloges für eine einzelne Baumaßnahme abgearbeitet werden können. Werden alle Fragen mit Ja beantwortet, ist davon auszugehen, dass eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 vorliegt und keine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG (Köhler Bassenge Hrsg:, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Verlag Dr. Otto Schmidt, 2009, Seite 492).

  1. Sind der grundsätzliche Bestand und die Benutzbarkeit in der bisherigen Form sichergestellt?
  2. Ist grundsätzlich eine Maßnahme erforderlich, um einen Mangel zu beseitigen, wodurch ordnungsgemäße Nutzung oder Gebrauch beeinträchtigt werden?
  3. Steht der wirtschaftliche Aufwand in vertretbarem Verhältnis zum Erfolg und ist die Finanzierung gesichert?
  4. Werden mit der Maßnahme bestehende oder erkennbar kommende gesetzliche oder behördliche Auflagen eingehalten oder erfüllt?
  5. Ist eine dauerhafte störende Einwirkung der Maßnahme auf das Gemeinschaftseigentum, auf das Sondereigentum und auf die Gesundheit der Miteigentümer ausgeschlossen?

Daneben versuchte sich der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2012 an einer Abgrenzung der Nomenklatur bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung in der Eigentümergemeinschaft.

Ein Fall aus der Praxis. In einer großen verbundenen Eigentümergemeinschaft waren die Fassaden der 1972 erbauten Häuser mit Eternitplatten verkleidet, im Laufe der Zeit traten erhebliche Schäden auf. Der hinzugezogene Gutachter empfahl 1999 die Sanierung der Fassade und stellte drei Alternativen vor. Die Wohnungseigentümer hatten die Möglichkeit zur Reparatur der Fassade durch Befestigung der losen Platten und Austausch gebrochener Platten, zum Aufbringen einer neuen Beschichtung (Fassadenertüchtigung) und schließlich zur Erneuerung der gesamten Plattenverkleidung und gleichzeitiger Anpassung der Wärmedämmung an den aktuell geltenden Standard. Die Eigentümergemeinschaft entschied sich für die letzte Variante - Erneuerung der Plattenverkleidung inkl. Wärmedämmung. Die Maßnahme sollte über einen Zeitraum von sieben Jahren durchgeführt und finanziert werden.

Der dagegen klagende Eigentümer hatte vor dem Bayerischen Oberlandesgericht keinen Erfolg. Grundsätzlich ist unter Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen. Das BayObLG sieht darüber hinaus eine Maßnahme auch dann als eine solche ordnungsmäßiger Instandsetzung an, wenn sie sich nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkt. Entscheidend ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands einerseits und der Herstellung eines neuen Zustands andererseits. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird.

Auf den oben aufgeführten Fragenkatalog bedeutet dies:

  1. Sind der grundsätzliche Bestand und die Benutzbarkeit in der bisherigen Form sichergestellt?
    Ja, kein Eingriff in das Sondereigentum, keine z.B. flächenmäßige Änderung des Gemeinschaftseigentums.
  2. Ist grundsätzlich eine Maßnahme erforderlich, um einen Mangel zu beseitigen, wodurch ordnungsgemäße Nutzung oder Gebrauch beeinträchtigt werden?
    Ja, die Fassadenplatten sind marode, es besteht Handlungsbedarf.
  3. Steht der wirtschaftliche Aufwand in vertretbarem Verhältnis zum Erfolg und ist die Finanzierung gesichert?
    Ja, der Gutachter geht von einer langen Lebensdauer aus, die Maßnahme kann finanziert werden.
  4. Werden mit der Maßnahme bestehende oder erkennbar kommende gesetzliche oder behördliche Auflagen eingehalten oder erfüllt?
    Ja, die Dämmung ist eine notwendige Folge der Fassadenerneuerung, denn gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 WärmeschutzV sind bei der Erneuerung von Außenwänden an Wohngebäuden die Anforderungen der Wärmeschutzvorschriften einzuhalten.
  5. Ist eine dauerhafte störende Einwirkung der Maßnahme auf das Gemeinschaftseigentum, auf das Sondereigentum und auf die Gesundheit der Miteigentümer ausgeschlossen?
    Ja.

Eine immer wieder gern gestellte Frage: Warum hat der Gesetzgeber die bauliche Veränderung eines Gebäudes so erschwert und im Gesetzestext die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer verankert? Wäre es nicht einfacher und praxisnaher auch hier nach dem einfachen Mehrheitsprinzip entscheiden zu lassen?

Nein, auch wenn es verlockend ist die erstmalige Anbringung von Balkonen mit Hilfe eines einfachen Mehrheitsbeschlusses durchzuboxen. Zum einen gilt das Prinzip des Bestandsschutzes, der sich aus § 11 WoEigG ergibt. Zum anderen schützt die restriktive Vorschrift den einzelnen Wohnungseigentümer vor unvorhersehbaren Aufwendungen, die vielleicht aus architektonisch-ästhetischen Gesichtpunkten von der Mehrheit entschieden werden - die jedoch nicht notwendig sind und mit denen der Käufer oder die Käuferin bei Erwerb der Immobilie nicht rechnen musste (KG Berlin, 02.10.1981, 1 W 4877/80) und die oft eine Sonderumlage notwendig machen. Zu guter Letzt können bauliche Veränderungen viel stärker in das Sondereigentum eingreifen, als dies bei Instandsetzungen der Fall ist (BGH, 18.01.1979, VII ZB 19/87; KG Berlin, 02.10.1981, 1 W 4877/80).

| Instandhaltungen in der WEG

| Eigentümerversammlung

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