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Stichtag 01.08.2018 - das ändert sich für die Hausverwalter

hausverwaltung paragrafenzeichenAm 01.08.2018 treten die Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungsverwalter in Kraft. Ab diesem Stichtag gelten für solche Dienstleister die Voraussetzungen des § 34c GewO. Die dort beschriebene Zulassungspflicht gilt bereits für Makler und wird nun auch für Immobilienverwalter verbindlich. Wer nur geschäftlich genutzte Immobilien verwaltet, muss sich nicht auf Änderungen einstellen.

Zulassungsverschärfung im Interesse des Verbraucherschutzes

Die Änderung der Voraussetzungen für die Berufsausübung von Wohnungsverwaltern soll den Interessen der Immobilieneigentümer dienen, die immer häufiger ihr Auskommen im Alter sichern wollen, indem sie ihr Vermögen in eine Wohnimmobilie investieren. Weil Verwalter von Wohnimmobilien Verantwortung für erhebliche Werte ihrer Auftraggeber übernehmen müssen, sollen sich Immobilieneigentümer nach dem Willen des Gesetzgebers noch mehr darauf verlassen können, dass ihre Immobilien in kompetenten Händen sind. Die neuen Regelungen gelten nicht nur für die Verwalter, deren Kompetenzen und Aufgaben durch § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt sind, sondern auch für solche Verwalter, die der Immobilieneigentümer durch frei ausgehandelten Verwaltervertrag mit der Verwaltung seiner vermieteten Immobilien betraut.

Neue Regelungen in der Gewerbeordnung

Die Gewerbeordnung ändert sich. Wie bereits vom Immobilienmakler bekannt, verschieben sich die Verpflichtungen nun auch für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter weg von der einfachen Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO, hin zu 34c GewO. Die Tätigkeit des Wohnimmobilienverwalters und des WEG-Immobilienverwalters wird zur erlaubnispflichtigen Tätigkeit.
Bisher konnte jeder, der sich der Aufgabe gewachsen fühlte, als Immobilienverwalter niederlassen. Es bestand weder ein Schutz der Berufsbezeichnung noch eine Vorschrift, aus der sich besondere Voraussetzungen der Verwaltertätigkeit und Pflichten des Geschäftsbesorgers erkennen ließen. Eine einfache Gewerbeanmeldung gemäß § 14 GewO, bei der lediglich Ausschließungsgründe für die Gewerbeerlaubnis geprüft werden, reichte aus.

 

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Nun wird sich die Situation für alle, die gewerblich Verwaltungsleistungen für Wohnungseigentümer oder Wohnungsvermieter anbieten, grundlegend verändern. Als Wohnraumimmobilienverwalter kann sich ab August 2018 nur noch niederlassen, wer im Besitz einer qualifizierten Zulassung ist, hierauf sollten die Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Wahl des WEG-Verwalters achten.
Anstelle der einfachen Gewerbeanmeldung muss der Immobilienverwalter, der die Verwaltertätigkeit auch für Wohnimmobilien anbietet, eine Zulassung gemäß § 34c GewO zu beantragen, bevor er damit beginnen kann, die Interessen von Immobilieneigentümern wahrzunehmen. Um die Erlaubnis zu erhalten, muss er das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Der zukünftige Immobilienverwalter muss außerdem persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen nachweisen. Eine besondere Prüfung, um die Sachkunde nachzuweisen, gibt es allerdings nicht. Jeder Wohnimmobilienverwalter muss sich jedoch nach Rechtskraft der neuen Vorschriften regelmäßig fortbilden.

Weiterbildungspflicht soll Sachkunde sicherstellen

Die Tätigkeit eines Immobilienverwalters setzt vielseitige Kenntnisse und Fähigkeiten voraus. Auch kleine Fehler und Fehleinschätzungen können schnell zu Schäden in Größenordnungen führen, die Verwalter und Auftraggeber überfordern. Der kaufmännisch ausgerichtete Praktiker, der Kontakt zu beschwerdefreudigen Mietern hält, stets die richtigen Handwerker in Rufbereitschaft hat, alle Mieteinnahmen verbucht und Nebenkostenabrechnungen erstellt, muss sich auch im rechtlichen Bereich auskennen. Weil sich nicht nur im Bereich der Technik, sondern auch bei den Rechtsvorschriften immer wieder neue Entwicklungen ergeben, deren Berücksichtigung für eine ordnungsgemäße Hausverwaltung notwendig ist, ist Fortbildung wichtig.
Jeder Wohnimmobilienverwalter und jeder WEG-Verwalter ist nach dem 01.08.2018 deshalb verpflichtet, innerhalb von 3 Jahren jeweils 20 Fortbildungsstunden nachzuweisen. Das ergibt sich aus § 34c Absatz 2 GewO. Genaue Regeln dazu, wie die Fortbildung ausgestaltet wird, sollen noch in die Makler-und Bauträgerverordnung aufgenommen werden. Ein Präsenznachweis wird wohl nicht notwendig sein. Die Wohnungsverwalter erhalten die Möglichkeit, die Weiterbildungspflicht auf Fachpersonal auszuweiten oder im Selbststudium dafür zu sorgen, dass ihr Kenntnisstand immer aktuell ist.

Fristen und Übergangsregelung für bereits tätige Wohnimmobilienverwalter

Neuregelungen machen Vorbereitungsmaßnahmen notwendig, die nicht von einem Tag auf den anderen geleistet werden können. Betroffene sollten ausreichend Zeit haben, die Einhaltung der neuen gesetzlichen Vorgaben sicherzustellen, also beispielsweise eine Berufshaftpflichtversicherung mit entsprechender Deckungssumme abzuschließen. Die Übergangsfrist zur Beantragung einer Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 1. August 2018 bereits tätig waren, läuft bis zum 1. März 2019.

Diese Kosten kommen auf die WEG-Verwalter zu

Nehmen wir als Vergleich die Makler, so werden in Essen aktuell für die Bearbeitung eines Antrages auf Erteilung einer Maklererlaubnis nach 34c GewO 480 Euro erhoben. Die Stadt Aachen unterteilt zwischen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, gewerblichen Räumen und Wohnräumen. Hier sind jeweils 270 EUR fällig, möchten sie als Makler alle Bereiche abdecken, sind 1080 EUR zu zahlen.
Ich gehe davon aus, dass die Städte und Gemeinden den Wohnungseigentumsverwaltern kein Sommerschlussverkaufangebot unterbreiten, die Kosten werden sich mindestens im Bereich der Makler bewegen, eher noch höher. Bei 17.700 Wohnungseigentumsverwaltern kommt da ein nettes Sümmchen zusammen. Gehen wir im Mittel von 500 EUR Gebühren für den Gewerbeschein nach 34c GewO aus, sind das theoretisch 10.620.000,00 Millionen Mehreinnahmen für die Städte und Gemeinden.

Hinzu kommen Verwaltungskosten für die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen. Damit die Behörden den Antrag überhaupt bearbeiten, müssen folgende Nachweise erbracht werden (Homepage der Stadt Aachen für die Makler):

  • Antragsformular
  • Führungszeugnis zur Vorlage bei der Erlaubnisbehörde
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister
  • Eine Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamts (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts aus der Insolvenzabteilung
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts aus der Konkursabteilung
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts über Eintragungen aus dem Schuldnerregister

Chancen für die Eigentümergemeinschaft?

Viele nebenberufliche "Hausverwalter" werden ganz aussteigen. Durch die gestiegenen Anforderungen werden die Verwaltungskosten steigen. Anmelde- und Prüfungsgebühren sowie die Einstellung qualifizierten Personals, aber auch Nachschulungen verteuern die WEG-Verwaltung. Das Rennen um das „billigste Angebot“ wird es in Zukunft nicht mehr geben. Eine gute Entwicklung für die Branche.

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