Keine GbR-Gesellschaft als Hausverwaltung

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann nicht WEG-Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein.

Mit Notarvertrag vom 12. Mai 2004 wurde eine Eigentumswohnung verkauft. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums ist im Grundbuch unter anderem eingetragen: "Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter." Das Wohnungseigentum wurde aufgelassen. Als Zustimmung des Hausverwalters wurde eine notariell beglaubigte Erklärung der "W.-Vermietungen-GbR" vorgelegt, die nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. Juli 2002 zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden ist.

Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts könne nicht Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein. Der beurkundende Notar hat daraufhin eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags vorgelegt, aus der sich die Vertretungsberechtigung der Genannten ergibt, und eine eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter, nach der diese seit dem 10. Juni 1999 die alleinigen Mitglieder sind und der Gesellschafterbestand seither unverändert ist. Das Grundbuchamt blieb bei seiner Beanstandung. Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof und wurde folgendermaßen entschieden:

 

Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Daran fehlt es.

Welche Eigenschaften der Hausverwalter erfüllen muss, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen. Hierzu muss er die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen zu nehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind.

Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Hausverwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden. Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt.

Dies lässt sich entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. So gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers. Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt, Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht.

Die Einsicht der Wohnungseigentümer in den Gesellschaftsvertrag kann allenfalls diesen Aufschluss über Gesellschafterbestand und Vertretungsverhältnisse einer zum Verwalter bestellten Gesellschaft bürgerlichen Rechts bieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. Auch zu dessen Schutz dienen die in § 27 WEG geregelten Verwalterbefugnisse. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar.

Entsprechendes gilt für Zustellungen. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufwändige und bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften häufig auf kaum überwindbare Schwierigkeiten stoßende Zustellung an alle Wohnungseigentümer soll durch die Empfangszuständigkeit des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG vermieden werden. Dies setzt voraus, dass über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verhält es sich bei den Mitgliedern einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, an die nach § 170 Abs. 1 ZPO zuzustellen ist, nicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können.

 

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Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Verfahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und vereinfacht das Gerichtsverfahren. Anders als nach früherer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigentümer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt werden, wenn der Verband Beteiligter oder Partei ist. Der Verband wird durch den Hausverwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar durch die juristische Person bzw. durch die Handelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine natürliche Person vertreten, die in ein mit öffentlichem Glauben versehenen Register eingetragen werden muss. Zustellungen müssen an diese erfolgen. Ihre Wirksamkeit hängt grundsätzlich davon ab, dass der Zustellungsadressat tatsächlich zur Vertretung befähigt ist, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register.

Das kann durch die Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Hausverwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Verwalter ist nichtig. Die Zustimmung der Verwalter-GbR zur Auflassung des Wohnungseigentums ist ohne rechtliche Wirkung (BGH, AZ VZR 132/05).

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