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Abrechnungsspitzen (Eigentümerwechsel)

Sehr oft ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Differenzbetrag als Restforderung an den Miteigentümer, weil die tatsächlichen Ausgaben höher waren als die im Wirtschaftsplan veranschlagten Ausgaben.

Diese Restforderung - auch als Abrechnungsspitze bekannt - ist im Falle eines Eigentümerwechsels von demjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87.

Dabei kommt es nicht darauf an, wann diese Restforderung entstanden ist oder wie sie sich auf den Abrechnungszeitraum verteilt. Selbst wenn es sich um Jahresabrechnungen aus länger zurück liegenden Abrechnungszeiträumen handelt ist der eventuelle neue Eigentümer dann zahlungsverpflichtet, wenn die Beschlussfassung über diese "alten" Abrechnungen erst zu dem Zeitpunkt erfolgt, zu dem er bereits als Eigentümer eingetragen ist.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird im November 2010 veräußert.  Nach Anfertigung der Jahresabrechnung wird für diese Wohnung eine Restforderung von 400,00 Euro ermittelt. Hierbei handelt es sich nicht um Hausgeldrückstände, das Minus ist z.B. durch stark gestiegene Energiekosten entstanden. Ist der neue Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung - hier die Eigentümerversammlung im April 2011 - als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen, so muss er diesen Differenzbetrag zahlen.

Zur Vermeidung finanzieller Risiken, ist es deshalb für jeden Erwerber ratsam, im Kaufvertrag den Verkäufer zur Übernahme eventuell anfallender "Abrechnungsspitzen" zu verpflichten.

Achtung: Abrechnungsspitzen sind nicht mit säumigen Hausgeldzahlungen zu verwechseln. Hier handelt es sich um Forderungen aus rechtswirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen vorangegangener Abrechnungsperioden. Der Erwerber haftet hierfür nicht. Eine Fortschreibung solcher Rückstände in spätere, folgende Jahresabrechnungen ist unzulässig, BGH, Beschluss vom 24.02.1994, V ZB 43/93. Eine Haftung ist nur möglich, wenn eine Zahlungsverpflichtung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde, BGH, Beschluss vom 24.02.1994, V ZB 43/93.

Weitere mögliche Konstellationen und ihre gerichtliche Behandlung, zum Beispiel die Einbeziehung nicht gezahlte Hausgelder, können Sie in unserem Artikel die Verteilung der positiven oder negativen Abrechnungsspitzen bei einem Eigentümerwechsel nachlesen.

| Hausgeld

| Eigentümerversammlung

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