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So ändert die WEG Verteilerschlüssel rechtssicher

Die Wohnungseigentümer haben weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel zur Hausgeldabrechnung Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. Damit sie rechtssicher einzelne Verteilungsschlüssel in der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss ändern können, erläutern wir ihnen die vom Bundesgerichtshof in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 aufgestellten Normen und geben ihnen am Ende des Artikels eine Beispielformulierung an die Hand.

 

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Hausordnung für Wohnungseigentümer

Klingt Hausordnung für Sie langweilig? Erinnern Sie sich dabei an muffige Hausflure und ebensolche Nachbarn? Dann haben Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausordnung in Ihrer Gemeinschaft noch nicht kreativ formuliert.

 

Das sagt der Bundesgerichtshof

1. Grundsätzlich entspricht eine nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

2. Ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden!

"Allerdings eröffnet § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt."

Für die Frage, was Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind, verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB. Kostenpositionen, die der mehrheitlichen Änderungskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen, sind demnach die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, die der Vermieter im Mietrecht bei entsprechender Vereinbarung auf seine Mieter umlegen kann. Ein Vergleich typischer Kostenpositionen einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen zeigt, dass so gut wie alle Kostenpositionen Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB darstellen.
Daneben hat die Eigentümergemeinschaft auch die Kompetenz zur geänderten Verteilung der Verwalterkosten, zu nennen ist hier das Verwalterhonorar, die Sondervergütungen des Verwalters oder die Aufwendungsersatzpauschalen für den Verwaltungsbeirat sowie die Kosten des Geldverkehrs.

| Hausgeld

| Eigentümerversammlung

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