Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie vergeblich nach dem Begriff „Hausgeld“ suchen, der Gesetzgeber spricht von Nutzungen und Kosten, welche die Wohnungseigentümer aufgrund eines in der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Die Rechtsgrundlage findet sich wie immer im WoEigG, genauer in § WEG 16 Nutzungen und Kosten.
In der Regel setzt sich das Hausgeld aus folgenden Positionen zusammen
+ Betriebskosten
+ Erhaltungsrücklage
+ evtl. laufende Instandhaltungen
+ Verwaltungskosten
= Hausgeld
Betriebskosten
Die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.
- Hierzu zählen die kommunalen Abgaben wie Abfallgebühren, Abwasser, Straßenkehrgebühren. Nicht jedoch die Grundsteuer. Sie zählt zwar zu den Kosten des Grundstücks, nicht jedoch zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 WEG. Da das Wohnungseigentum, hier das Sondereigentum, rechtlich selbständiger Besteuerung unterliegt (§ 93 Abs. 1 Satz 1 BewG), ist auch der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer zur Zahlung verpflichtet.
- Die Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
- Reinigungs-, Wartung-, Garten- und Hausmeisterdienste.
- Gemeinschaftsstrom, Wasser, Energiekosten inkl. sämtlicher Zusatzkosten bei einer Zentralheizung.
- …
Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen. Einen Überblick über die möglichen Kostenpositionen gibt Ihnen die Betriebskostenverordnung, die sich auf die umlegbaren Kosten, die dem vermietenden Eigentümer laufend entstehen und die er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter und Mieterinnen umlegen darf.
Großobjekte sind oft anonymer, viele Einheiten sind vermietet, der Wohnungseigentümer wohnt nicht mehr selbst im Objekt. Auf die Höhe des Hausgeldes wird nicht so geachtet, frei nach dem Motto „ich kann die Betriebskosten ja auf meine Mieter umlegen“. Zudem verfügen diese Anlagen oft über Tiefgaragen, umfangreiche Außenanlagen, Aufzüge, Hausmeister etc. Hier fallen oft erheblich höhere Hausgelder an, notwendige Erhaltungsmaßnahmen liegen schnell im fünf- bis sechsstelligen Bereich.
Erhaltungsrücklage
Eine Eigentümergemeinschaft hat für das Objekt eine „angemessene Erhaltungsrücklage“ (vormals Instandhaltungsrücklage) zu bilden, aus der notwendige Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum gezahlt werden sollen. Zur Abgrenzung der Begriffe aus Volker Bielefeld, „Der Wohnungseigentümer“, Seite 370:
- Instandhaltung: Als Instandhaltung werden alle erforderlichen Maßnahmen bezeichnet, um normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Zu nennen sind hier Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen an Elektro- und Sanitärinstallationen, Wartungs- und Reinigungsmaßnahmen bei Heizungs- und Warmwasseranlagen. Ziel ist die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands durch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen (OLG Hamm, 23.1.1987, 15 W 429 + 434/86; KG Berlin, 14.6.1993, 24 W 5328/92).
- Instandsetzung: Hierzu zählen Maßnahmen zur Beseitigung größerer baulicher Schäden und Mängel, die durch Alterung, Abnutzung, Unterlassung der laufenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter entstanden sind.
Die Erhaltungsrücklage ist in der Regel ein fester Jahresbetrag, den die Wohnungseigentümer gestaffelt nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile neben den "Betriebskosten" und den Verwaltungskosten zu zahlen haben. Der Gesetzgeber verfolgt mit dem Anspruch auf Bildung einer Rücklage den Zweck, notwendige Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern.
- Auf der einen Seite verwalten wir Eigentümergemeinschaften die nicht zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden. Hier werden alle Reparaturmaßnahmen aus der Erhaltungsrücklage gezahlt. Dabei kann es sich um den Neuanstrich des Treppenhauses in Höhe von 30.000 EUR handeln oder die Reparatur der defekten Außenbeleuchtung in Höhe von 85 EUR.
- Auf der anderen Seite unterscheiden einige Eigentümergemeinschaften zwischen Instandsetzungen und Instandhaltungen, um eine ausreichende Reserve für kostspielige Erhaltungsmaßnahmen ansparen zu können. Die Erhaltungsrücklage wird nur mit den in der Eigentümerversammlung beschlossenen Instandsetzungen belastet, laufende Instandhaltungen werden gesondert ausgewiesen und in der Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt. Oft wird auf Basis der Durchschnittwerte der letzten 3 Jahre im Wirtschaftsplan ein weiterer Posten "laufende Instandhaltungen" eingestellt.
Die Kosten der sonstigen Verwaltung
Hierzu zählen
- die Vergütung des WEG-Verwalters
- evtl. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat
- die Kosten für sonstiges Hilfspersonal
- Kosten für die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung
- Kosten der Kontoführung
- Kosten für die Prüfung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen etc.
- die Kosten eines Rechtsstreits