Ob Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Buchhaltung oder überschaubare Reparaturen: In vielen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften werden diese Arbeiten in Eigenregie durchgeführt oder gegen Entgelt an einen Miteigentümer übertragen. Wie sind diese Arbeiten einzuordnen? Sind sie sozialversicherungspflichtig und muss der für die Gemeinschaft tätige Eigentümer diese Vergütung in der Steuererklärung angeben?
In vielen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften übernehmen Wohnungseigentümer Arbeiten für die Gemeinschaft, um die laufenden Kosten gering zu halten. Früher oder später stellt sich die Frage nach der Steuer- oder Sozialversicherungspflicht.
1. Die Tätige Mithilfe oder Eigenleistung
Die „Tätige Mithilfe“ ist in der Regel die unentgeltliche Mitwirkung von Eigentümern an Gemeinschafts- und Verwaltungsaufgaben. Tätigkeiten, die unentgeltlich für die Eigentümergemeinschaft ausgeführt werden, sind sozialversicherungs- und steuerrechtlich unbedeutend.
Aber Achtung, so manche Eigentümergemeinschaft verteilt auch heute noch wie selbstverständlich den Winterdienst oder die Pflege der gemeinschaftlichen Flächen reihum auf alle Eigentümer. Das funktioniert in der Regel nur solange, bis ein Eigentümer die Arbeit verweigert und anregt, doch eine externe Firma damit zu beauftragen. Mit diesem Wunsch hat der Wohnungseigentümer den Bundesgerichtshof auf seiner Seite. Die Eigentümergemeinschaft kann keinen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zur Durchführung von „Gemeinschaftsarbeiten“ zwingen.
2. Ein Eigentümer führt gegen Entgelt Arbeiten durch
In fast allen kleinen Eigentümergemeinschaften, die wir verwalten, erklärt sich der ein oder andere Miteigentümer auf der Eigentümerversammlung bereit, Arbeiten für die Gemeinschaft zu übernehmen. Diese Arbeiten werden entweder nach geleisteten Stunden abgerechnet oder der oder die Miteigentümer werden pauschal bezahlt. Das ist nicht zu beanstanden und kann mit einem mehrheitlichen Beschluss entschieden werden.
Ist der Miteigentümer sozialversicherungspflichtig oder nicht?
Die Mini-Job Zentrale sagt dazu: „Überträgt die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Miteigentümer (gegebenenfalls per Beschluss) lediglich Einzelaufgaben wie etwa Gartenpflege, Rasenmähen oder Reinigungsarbeiten, so liegt in der Regel kein Beschäftigungsverhältnis im sozialversicherungsrechtlichen Sinn vor, da die übertragenen Arbeiten Ausfluss der Pflichten nach § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind. Ferner wird sich der betreffende Wohnungseigentümer regelmäßig keine Weisungen erteilen lassen. Absprachen unter den Eigentümern oder mit dem Verwalter können grundsätzlich nicht als Weisungsgebundenheit ausgelegt werden. Wird die Tätigkeit des Wohnungseigentümers durch die übrigen Wohnungseigentümer (in der Regel ohne vertraglichen Anspruch) in Form einer finanziellen Zuwendung honoriert, stellt die Zahlung generell kein Arbeitsentgelt im Sinne des § 14 SGB IV dar.“
Dies gilt jedoch nicht, wenn der Miteigentümer von der Eigentümergemeinschaft offiziell als Hausmeister angestellt wird. Bestimmte Indizien, die sie auf der Website der Mini-Job Zentrale nachlesen, sprechen dann für eine sozialversicherungspflichtige Tätigkeit.
Und wenn ein Nichteigentümer die Arbeiten übernimmt?
Sozialversicherungsfreiheit gilt nur für Eigentümer. Pflegt der nicht im Grundbuch eingetragene Ehepartner, Lebenspartner, Freund oder Freundin, Nachbar und was es sonst noch an Konstellationen gibt, regelmäßig gegen Entgelt den Garten, handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Hier sollte die Anmeldung als Minijobber angedacht werden. Die gerne zitierte Nachbarschaftshilfe greift hier nicht.
Wie hoch darf die Vergütung sein?
Dem sind keine Grenzen gesetzt. Die Sozialversicherungsfreiheit bezieht sich auf den Status der Person, nicht auf die Höhe der Entlohnung.
Steuern
Wie immer, möchte auch der Staat seinen Anteil haben. Jeder Eigentümer, der für seine Eigentümergemeinschaft gegen Entgelt Dienstleistungen erbringt, sollte diese Einkünfte bei der jährlichen Steuererklärung angeben.
3. Der Minijobber
Hier wird ein Miteigentümer oder auch Nichteigentümer als geringfügig Beschäftigter bei der minjob Zentrale angemeldet. Vor Beschlussfassung sollte sich die Gemeinschaft über die Konsequenzen im Klaren sein.
Als Arbeitgeber eines Minijobbers zahlt die Gemeinschaft Pauschalbeiträge zur Kranken- und Rentenversicherung, eine Pauschsteuer und Umlagen als Ausgleich für Aufwendungen bei Krankheit oder Schwangerschaft bzw. Mutterschaft. Die Umlage für den Fall einer Insolvenz entfällt bei einer Eigentümergemeinschaft. Wie sich die Abgaben im Einzelnen zusammensetzen, können sie hier nachlesen.
In diesem Fall ist die Eigentümergemeinschaft Arbeitgeber und somit ist die gesetzliche Unfallversicherung Pflicht. Die Gemeinschaft muss den Minijobber selbst bei der gesetzlichen Unfallversicherung anmelden und Beiträge bezahlen. Damit schützt sie sich vor Ansprüchen ihres Minijobbers wegen eines Unfalls.
Die Träger der Rentenversicherung prüfen die Lohnkonten, auch die der Minijobber, mindestens alle 4 Jahre. Das Ausfüllen der übersandten Formulare und die Zusammenstellung der Unterlagen nehmen Zeit in Anspruch.
Denken sie auch an die „Nebenkosten“
In einer kleinen von uns betreuten Gemeinschaft wird die Treppenhausreinigung durch einen Miteigentümer durchgeführt. Monatlich werden folgende Beträge überweisen bzw. abgebucht:
- 180 Euro für den Eigentümer,
- gerundet 15,00 für die Führung des Lohnkontos durch einen Dienstleister,
- ca. 56 Euro an Knappschaftsbeiträgen und
- noch einmal jährlich etwas über 50 Euro für die Unfallversicherung.
Macht zusammen rund 255 Euro monatlich.
Bescheinigung nach § 35a EStG
Die unter 2. und 3. entstandenen Kosten können die Wohnungseigentümer steuerlich als Steuerermäßigung im Sinne von § 35a EStG geltend machen.
In Ansatz gebracht werden kann der Arbeitslohn zuzüglich in Rechnung gestellter Maschinen- und Fahrtkosten inkl. Umsatzsteuer. Unberücksichtigt bleiben gelieferte Waren oder Materialien. Dies gilt nicht für Verbrauchsmaterialien wie Spülmittel, Reinigungs- oder Schmiermittel, Streugut, Chemikalien.
Dringende Empfehlung: Lassen sie sich arbeits- und steuerrechtlich beraten. Die Anmeldung und Abrechnung sollten sie einem Steuerbüro überlassen.
Für das Landgericht Frankfurt entsprach der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst von „externen“ Mini-Jobbern durchführen zu lassen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei nach Ansicht des Landgerichts fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht gewährleistet sei, zudem seien an jeden Minijob vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Wohnungseigentümer unterrichtet werden müssen. Bei der Einstellung eines Minijobbers sind an die Beschlussfassung deshalb besonders hohe Anforderungen zu stellen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2018, Az. 2-13 S 184/16).
