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Vertretungsklausel

Die Befugnis, sich durch eine andere Person auf der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen, kann durch Vereinbarung - in der Regel zu finden in der Gemeinschaftsordnung - eingeschränkt werden. Existiert in der Gemeinschaftsordnung keine Regelung, können die Wohnungseigentümer eine solche Beschränkung auch nachträglich per Vereinbarung - nicht Beschuss - herbeiführen (Wenzel, NZM 2005, 402; Staudinger/Bub, Rz. 35). Eine solche Beschränkung nennt man Vertretungsklausel.

Eine Vereinbarung dahingehend, dass nur Wohnungseigentümer, Ehegatten oder die Hausverwaltung der Wohnanlage vertretungsberechtigt sind, ist grundsätzlich wirksam (BGH vom 29.01.1991 - V ZB 24/92). Unzulässig ist eine zu starke Einschränkung der Vertretungsberechtigung, zum Beispiel der komplette Ausschluss der Vertretung oder die Beschränkung auf die Hausverwaltung (Jennißen/Intveen, NJW 2007, 2881 (2882); Bärmann/Merle, Rz. 76).

In der Praxis wird eine Mischform aus drei Vertretungsbeschränkungen bevorzugt:

1. funktionsbezogene Beschränkung (Verwalter, Beiratsmitglieder)
2. gemeinschaftsbezogene Beschränkungen (andere Wohnungseigentümer) und
3. personenbezogene Beschränkungen (Familienangehörige, Eheleute)

Die vereinbarten Vertretungsbeschränkungen gelten nicht für den gesetzlichen Vertreter eines Wohnungseigentümers (Eltern für das minderjährige Kind, gesetzliche Betreuer), Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, Insolvenzverwalter und in der Regel auch nicht für juristische Personen (eine Aktiengesellschaft darf sich durch einen Firmenangehörigen vertreten lassen).

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