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Der Ausschluss vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer ist bei der Beschlussfassung immer dann nicht stimmberechtigt, wenn eine Interessenkollision vorliegt (§ 25 Abs. 5 WEG). Haupstsächlich zu nennen sind folgende Sachverhalte:

  1. Wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer beinhaltet, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht.
  2. Wenn der Beschlussfassung einen Rechtsstreit zwischen Eigentümer und Eigentümergemeinschaft betrifft.
  3. Wenn einem Eigentümer nach § 18 WEG das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.

 

 

Prüfen sie die Gemeinschaftsordnung, hier können weitere Stimmrechtsausschlüsse festgelegt sein. Nicht unüblich ist der vollständige Stimmrechtsausschluss bei rückständigen Hausgeldern ab einer bestimmten Höhe. Nach unserer Auffassung ist eine solche Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung jedoch nichtig.

Leitsatz BGH zur Entziehung des Stimmrechts bei rückständigen Hausgeldern
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Grundsäztlich gilt: Auch wenn ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, darf er an der Eigentümerversammlung teilnehmen!

Rechtsgeschäfte zwischen Eigentümer und Gemeinschaft

Beispiele zu Nummer 1: Ein Wohnungseigentümer darf nicht mit abstimmen, wenn er als Bauträger, Lieferant, Darlehensgeber oder Handwerker an dem Beschlussantrag beteiligt ist. Bloße Vorteilhaftigkeit reicht nicht für den Ausschluss des Stimmrechts, es muss ein Rechtsgeschäft abgeschlossen werden oder ein enger Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft bestehen. Dies gilt auch, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit jemandem betrifft, mit dem er zusammen eine wirtschaftliche Einheit bildet, z.B. eine GbR-Gesellschaft, und wenn das Rechtsgeschäft in Beziehung zu dem Zweck der Gesellschaft steht.

  • Mit einem Eigentümer soll ein Wartungsvertrag über die Heizungsanlage geschlossen werden. Bei dem Beschluss über den Abschluss eines solchen Vertrages ist der betroffene Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen.
  • Herr Schulz ist zugleich Eigentümer und Hausverwalter. Er darf bei der Abstimmung über seine Entlastung als Hausverwalter nicht mitstimmen. Steht jedoch die erneute Verwalterwahl an, darf er sich guten Gewissens selbst wählen, er ist von der Bestellung der Hausverwaltung nicht ausgeschlossen.
  • Frau König, Herr Richter und Frau Müller sind Eigentümerbeiräte. Auch sie sind bei ihrer Entlastung vom Stimmrecht ausgeschlossen.
  • Frau Sommer hat die Abrechnungsspitze des Jahres 2013 nicht gezahlt. Die Eigentümergemeinschaft möchte sie von der Verbindlichkeit befreien. Auch hier ist Frau Sommer nicht stimmberechtigt.

Hausverwaltung oder Verwaltungsbeiräte dürfen nicht mit per Vollmacht übetragenen Stimmen für für ihre Entlastung stimmen. Mitstimmen dürfen beide jedoch nach herrschender Meinung bei der Abstimmung über die Jahresabrechnung.
Auch Ehegatten sind in den oben genannten Fällen vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ist ein Ehegatte nach § 25 Abs. 5 nicht stimmberechtigt, so wirkt der Ausschluss auch gegen den anderen Ehegatten.

 


Der Umlaufbeschluss - Arbeitsvorlage

pdf| 4,50 Euro inkl. MwSt.

Sie haben ein Anliegen, das nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten kann? Initiieren Sie als Eigentümer oder Eigentümerin einen Umlaufbeschluss! Denn, die Möglichkeit zur Beschlussfassung beschränkt sich nicht nur auf die ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung. Auch außerhalb der Eigentümerversammlung kann die Gemeinschaft Beschlüsse fassen.


 

Ist der Verwalter gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft, so hat er bei der ordentlichen Abberufung ein eigenes Stimmrecht. Geht es um die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, ist ein eigenes Stimmrecht nicht gegeben.

| Eigentümerversammlung

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