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Wiederholungsversammlung & Eventualversammlung

Gemäß § 25 Abs. 3 WEG müssen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe der Anteile vertreten sein. Ist dies nicht der Fall ist die Eigentümerversammlung beschlussunfähig und muss wiederholt werden.

Als Wiederholungsversammlung wird also die vom WEG-Verwalter im Fall der Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung einzuberufende neue Eigentümerversammlung bezeichnet, die in jedem Fall beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Hierdurch wird verhindert, dass die gesetzlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung durch Desinteresse oder Blockadepolitik verhindert wird.

In der Einladung zur Wiederholungsversammlung ist darauf hinzuweisen, dass diese ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist. Die Einladung kann erst erfolgen, wenn die Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung festgestellt wurde. Davon zu unterscheiden ist die sogenannte Eventualeinberufung oder Ersatzversammlung, siehe unten.

 

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So laden Sie zur korrekten Wiederholungsversammlung ein:

  1. Wurde die Beschlussunfähigkeit vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung festgestellt, sind die anwesenden Eigentümer und Eigentümerinnen zu verabschieden.
  2. In den Folgetagen ist von der Hausverwaltung zu einer erneuten Eigentümerversammlung mit gleicher Tagesordnung in einem separaten Einladungsschreiben einzuladen.
  3. In diesem Schreiben muss darauf hingewiesen werden, dass die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Anzahl der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist.

Die Eventualeinberufung

Die Eventualeinberufung ist die vorsorgliche Einberufung einer zweiten Versammlung zeitlich unmittelbar an die beschlussunfähige Erstversammlung, die direkt zusammen mit der Ersteinladung erfolgt. Sie ist nur zulässig, wenn sie durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist.

Beispiel für eine Vereinbarung zu einer Eventualeinberufung in einer Gemeinschaftsordnung

„... Ist die Versammlung hiernach nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen. Diese ist unbedingt beschlussfähig; hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen. Die Ersatzversammlung kann am selben Tage, dreißig Minuten nach der zuerst anberaumten, stattfinden und sie kann mit der ersten Einladung verbunden werden. Hierauf hat der Verwalter bei der Einladung besonders hinzuweisen.“

| Eigentümerversammlung

Einzelfragen zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Sind Vertretungsvollmachten auf Verlangen vorzuzeigen?

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung in der Eigentümerversammlung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen auch das Original vorzulegen. Nicht ausreichend ist beispielsweise der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07).

Muss der Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschlussantrag erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).

Hat das Gericht einen Beschluss nach Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei feststeht, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?

Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).

Ist ein Eigentümer mit seinem Stimmrecht von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn der Beschlussantrag lautet, dass er eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen hat und für den Fall einer weiteren Nutzung sich die Gemeinschaft rechtliche Schritte geg

Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).

Sind bei der Auszählung der abgegebenen Stimmen Stimmenthaltungen mitzuzählen?

Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine abweichende Regelung.

Wie lange kann ein Eigentümer seine Stimmabgabe widerrufen?

Die Stimmabgabe ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter. Sie ist nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt. Ein Widerruf oder die Veränderung des Abstimmungsverhaltens ist somit nur bis zum Beginn der Auszählung möglich. Wird durch Handzeichen abgestimmt, ist dies der Zeitpunkt, zu dem mit dem Zählen der ersten Stimmen begonnen wird. Werden Stimmzettel abgegeben, ist der Beginn mit dem Zeitpunkt anzunehmen, zu dem der Versammlungsleiter die erste Stimme (Zettel) zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11).

Darf ein Fremd-Verwalter, bei der Abstimmung über seine Abberufung die Vollmachten anderer Miteigentümer zu seinen Gunsten nutzen?

Übertragen ihm andere Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht, kann er als deren Vertreter auftreten und damit seine eigene Abberufung verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Er darf die Vollmachten nicht einsetzen, wenn die Abberufung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund erfolgen soll (BGH ZMR 2002, 935).

Ich bin Wohnungseigentümer und möchte mich als Verwalter zur Wahl stellen, darf ich mich selbst wählen?

Verwaltende Miteigentümer fragen sich oft, ob sie sich bei der Wahl zum WEG-Verwalter selbst wählen dürfen oder ob nicht ein Verbot der Stimmrechtsausübung gemäß § 25 Abs. 5 WEG vorliegt. Die Wahl zum Verwalter ist kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für den Miteigentümer, der sich als Verwalter bewirbt oder der sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihm durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf der Eigentümer-Verwalter bei Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Darf ein Wohnungseigentümer, der zugleich Hausverwalter ist, bei der Abstimmung über seine Abberufung mit abstimmen?

Ist der Verwalter auch Eigentümer und wird über seine Abberufung und gleichzeitig auch über die Beendigung des Verwaltervertrags entschieden, darf er mitstimmen, es sei denn, es geht um eine Abberufung aus wichtigem Grund (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02).
Er darf auch mit den Vollmachten anderer Miteigentümer deren Stimmrecht nutzen, seine eigene Abberufung zu verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Die Stimmrechtsvollmachten darf er nicht nutzen, um seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund zu verhindern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01).

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