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Worüber dürfen Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen?

Grosse WohnungseigentumsanlageWie jeder Hauseigentümer muß auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen darüber treffen, ob das Dach saniert werden muss, welche Firma den Auftrag zur Treppenhausreinigung erhält oder ob für den immer überfüllten Fahrradkeller Gebrauchsregelungen sinnvoll sind. Diese und viele weitere Entscheidungen treffen Wohnungseigentümer im Regelfall auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung, Grundlage hierfür ist § 21 Abs. 1 bis 7 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Probleme bereitet oft die "ordnungsgemäße Verwaltung" und die viel zitierte Beschlusskompetenz: Hat die Gemeinschaft überhaupt die Befugnis über einen bestimmten Sachverhalt einen Beschluss zu fassen und enstpricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Wer darf beschließen und wie muß beschlossen werden?

Die Wohnungseigentümer haben gemeinschaftlich zu entscheiden (§ 21 Abs. 1 2. Halbsatz), zunächst gilt also das Einstimmigkeitsprinzip. Von diesem grundsätzlichen Prinzip der Allstimmgkeit enthält das Wohnungseigentumsgesetz jedoch abweichende Regelungen: Die Notgeschäftsführung und die ordnungsgemäße Verwaltung durch Mehrheitsbeschluß.

 

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Um den Wohnungseigentümern ein flexibles Instrument der Verwaltung an die Hand zu geben, schuf der Gesetzgeber mit § 21 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz die wichtigste Ausnahme vom Grundsatz der gemeinschaftlichen/allstimmigen Verwaltung. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dürfen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Hiervon ausgeschlossen sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Ordnungsgemäße Verwaltung - hier liegt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können das gemeinschaftliche Eigentum verwalten. Hierzu zählt das Grundstück und die sonstigen Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum zählen. Auch solche Teile, die einem Sondernutzungsrecht (z.B. Außenstellplätze, Gartenflächen) unterliegen, sind grundsätzlich weiterhin dem Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung unterworfen. Hinzu kommt das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen (z.B. Instandhaltungsrücklage).

In § 21 Absatz 5 zählt das Wohnungseigentumsgesetz beispielhaft Angelegenheiten auf, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören und zu der die Gemeinschaft, sofern keine Vereinbarungen getroffen wurden, Beschlüsse fassen kann:

  • die Aufstellung einer Hausordnung;
  • die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
  • die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  • die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
  • die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

| Beschlussfassung

| Eigentümerversammlung

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