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Wann ist ein Beschluss ungültig und wann ist er nichtig?

Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geregelt. Ist ein Eigentümer der Auffassung, dass ein Beschluss so nicht getroffen werden durfte, kann er diesen Beschluss anfechten. Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, unterscheiden die Gerichte, ob ein Beschluss von vornherein nichtig ist oder erst durch ein gerichtliches Anfechtungsverfahrens durch Urteil für ungültig erklärt werden muss.

Der ungültige Beschluss

Diese Beschlüsse müssen innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung angefochten werden. Stellt das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschlusses rechtskräftig fest, so wirkt dies auf den Tag der Beschlussfassung zurück. Bis zur Rechtskraft der Entscheidung bleibt der Beschluss also gültig (schwebend). Das Gericht kann jedoch schon vorher eine einstweilige Anordnung treffen (§ 44 Abs. 4 WEG). Erfolgt keine Anfechtung, wird er rechts- und bestandskräftig. Jeder Eigentümer muss diesen Beschluss, auch wenn er möglicherweise rechtswidrig ist, akzeptieren.

 

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Hier ein paar Beispiele für "anfechtbare Beschlüsse":

  • Einberufungsmängel (Nichteinladung eines Eigentümers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist),
  • unzureichende Angaben zu Tagesordnungspunkten in der Einladung,
  • Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung,
  • Verstöße durch unzulässige Gebrauchsregelungen,
  • Wohnungseigentümer sollen zu Leistungen ausserhalb der Kosten und Lasten herangezogen werden, z.B. der Winterdienst in der WEG
  • falsche Stimmauszählung,
  • fehlerhafte Jahresabrechnungen

| Beschlussfassung

| Eigentümerversammlung

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