Kein Rückbau ohne gerichtliche Entscheidung

Ein Auto wurde gestohlen, das andere beschädigt. Der Eigentümer zweier Wohnungen mit dazugehörigen Stellplätzen in einer Tiefgarage hatte genug. Kurzerhand trennte er die Stellplätze von der übrigen Garage durch Anbringung von Gitterelementen und Rolltor ab. In der folgenden Eigentümerversammlung beantragte er die Genehmigung der von ihm ergriffenen Sicherungsmaßnahmen, die übrigen Miteigentümer lehnten diese Umbaumaßnahmen jedoch ab und beschlossen darüberhinaus den Beklagten "gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten. Kommt er einer befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll." Der Beschluss wurde nicht angefochten und somit nach vier Wochen bestandskräftig.

Es kam wie so oft. Der Aufforderung des Verwalters, die sogenannte Gitterbox zu beseitigen, kam der Eigentümer nicht nach und der Verwaltung blieb nur die Klage. Anspruchsgrundlage war der bestandskräftige Beschluss der Eigentümerversammlung.

Das Amtsgericht schlug sich auch auf die Seite der Miteigentümer und verurteilte den Beklagten zur Beseitigung der Gitterbox und zum Verschließen der nach der Demontage verbleibenden Löcher. Die Klage des Eigentümers auf Genehmigung der Gitterboxen wies es ab. Auch vor dem Landgericht holte sich der Eigentümer eine Abfuhr, so dass ihm nur noch der Gang vor den Bundesgerichtshof blieb.

Und das urteilte zu dem Fall wie folgt: "Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen."

Soll heißen, der Eigentümer muss die Abtrennung nicht schon deshalb entfernen, weil die Wohnungseigentümer dies beschlossen haben. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll. Die WEG hat hingegen keine Beschlusskompetenz, eine Rückbauverpflichtung durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss mit diesem Inhalt ist nichtig und entfaltet auch dann keine Wirkung, wenn er nicht angefochten wird.

Ganz aus dem Schneider ist der Eigentümer, der die Abtrennung errichtet hat, damit aber nicht: Sollte die WEG einen gesetzlichen Anspruch darauf haben, dass der Eigentümer die Abtrennung entfernt (z.B. weil die anderen Eigentümer dadurch mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden), muss er dem nachkommen. Da dieser Sachverhalt noch nicht ausreichend geklärt war, um beurteilen zu können, ob ein gesetzlicher Anspruch besteht, hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun den Sachverhalt weiter aufklären (BGH, V ZR 193/09).

| Eigentümerversammlung

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