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Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Deutsches SteuerformularWerbungskosten - Welche Kosten kann der vermietende Eigentümer steuerlich geltend machen?

Werbungskosten sind bei Mietobjekten nichts anderes als laufende Kosten, die zur Erzielung von Einkünften - hier Mieteinnahmen - notwendig sind. Das Einkommenssteuergesetz schreibt hierzu:

  • Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG).
  • Einnahmen sind alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkunftsarten des in § 2 Abs. 1 Nr. 4 bis 7 zufliesen (§ 8 Abs. 1 EStG).
  • Der Einkommensteuer unterliegen .... 6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ... (§ 2 Abs. 1 EStG).

In folgende einfache Rechnung gepackt heißt das:

Mieteinnahmen gemäß § 8 Abs. 1 EStG
- Werbungskosten wie Zins- und Bewirtschaftungskosten sowie AfA gemäß § 9 Abs. 1 EStG
= Vermietungseinkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG

Schon in der Planungs- oder Kaufphase kann der zukünftige Eigentümer Vorkosten einkommens- und damit steuermindernd geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn zur Zeit der Steuererklärung noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind. Dadurch entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die das steuerpflichtige "Gesamt"-Einkommen und damit die Einkommensteuer mindern.

Diese negative Vermietungseinkünfte werden nach dem Prinzip des Verlustausgleichs mit anderen evtl. vorhandenen positiven Einkünften, z.B. Einkünfte aus nichtselbständiger oder selbständiger Tätigkeit, verrechnet. Der Saldo ergibt das zu versteuernde Einkommen.

Zu den Vorkosten, Steuerberater und Finanzbeamte sprechen von vorweggenommenen Werbungskosten, zählen:

  • Kreditnebenkosten (z.B. Bereitstellungszinsen, Wertschätzungsgebühren, Kreditvermittlungsgebühren)
  • darlehensabhängige Notar- und Grundgebühren für die Bestellung und Eintragung von Grundschulden
  • sonstige Schuldzinsen in der Investitionsphase
  • Disagio, das dem Konto des Erwerbers belastet oder vom Erwerber vorausgezahlt wurde
  • Versicherungsprämien und sonstige Betriebskosten vor der Vermietung
  • Reparaturkosten vor Vermietung
  • Kosten der Objektsuche (Fahrtkosten, Hotelkosten, Anzeigenkosten etc.

Vorweggenommene Werbungskosten können enorm gesteigert werden. Dies war auch oft Sinn und Zweck der so beliebten Steuersparmodelle in den achtziger und neunziger Jahren. Viele Unternehmen verkauften unter klingendem Namen Bauherren-, Bauträger-, Erwerber- oder Erhaltungsmodelle. Hier wurden Werbungskosten für die Kreditvermittlung, Treuhandschaft für die Geldbeschaffung und spätere Vermietung, die Übernahme von Garantien oder die wirtschaftliche Baubetreuung usw. usw. aufgestellt und bescherten den Neueigentümern durch die sofortige Verrechnung mit anderen positiven Einkünften hohe Steuerrückerstattungen im Jahr der Anschaffung.

Ein Beispiel der Firma Bast Bau aus dem Jahr 1990 (das Insolvenzverfahren wurde im Jahr 2000 eröffnet):

Anschaffungskosten einer 61m² großen Neubauwohnung  
Erbbaurecht inkl. Grunderwerbskosten und Notarkosten 10.493,00 Euro
Gebäude inkl. Grunderwerbsteuer und Notarkosten  117.433,00 Euro
Summe Anschaffungskosten  127.926,00 Euro
   
Sofort abziehbare Werbungskosten  
Bauzeitzinsen  8.328,00 Euro
Finanzierungsvermittlungsgebühr  4.223,00 Euro
Mietgarantiegebühr  1.654,00 Euro
Steuerberatungshonorar  1.683,00 Euro
Bürgschaftsprovision  2.215,00 Euro
Sonstiges  1,632,00 Euro
Summe sofort abziehbare Werbungskosten
 19.735,00 Euro
   
 Gesamtaufwand  147.661,00 Euro
   
 Anschaffungskosten  86,63 %
 sofort abziehbare Werbungskosten  13.37 %

Hier wurden knapp 20.000 Euro oder 13,37% des gesamten Kaufpreises allein für Werbungskosten gezahlt. Diese Kosten sind und bleiben jedoch Kosten. Selbst wenn bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30% somit 6.000 EUR an Einkommensteuer zurückerstattet werden, verbleiben 14.000 EUR, die für teilweise dubiose Gegenleistungen gezahlt wurden.

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