Der Immobilienmakler beim Wohnungskauf - Maklervertrag, Haftung

Der Immobilienmakler legt einen Grundriss vorDer Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt, der gut überlegt sein sollte. Weil nur wenige Kaufinteressenten über nachhaltige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt verfügen, kann es sinnvoll sein, einen professionellen Immobilienmakler als Vermittler einzuschalten, der einen Überblick über das Angebot hat und die Angemessenheit des Kaufpreises beurteilen kann. Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Makler und Kaufinteressent ist es wichtig, zu wissen, welche Pflichten der Makler im Verhältnis zum Käufer hat und wann er für eventuelle Falschangaben haftbar gemacht werden kann.

Rechtliche Voraussetzungen für Immobilienmakler

Der Beruf des Immobilienmaklers setzt keine spezielle Ausbildung voraus. Ein Kunde darf jedoch mindestens darauf vertrauen, dass der Makler strafrechtlich unbescholten ist und seine finanziellen Verhältnisse geordnet sind. Dies bestätigt die laut § 34c GewO vorgeschriebene behördliche Genehmigung, ohne die ein Makler keine Gewerbezulassung erhält. Als Makler sind häufig Immobilienkaufleute oder Baufachleute tätig, die in der täglichen Praxis gelernt haben, wie Umsichtigkeit zu erfolgreichen Geschäftsabschlüssen und damit zur Fälligkeit der Provision führt.

Das Vertragsrecht für Makler ist in den §§ 652 bis 655 BGB festgeschrieben. Diese Vorschriften gehören zu den wenigen Paragraphen im BGB, die seit Ende des 19. Jahrhunderts nicht geändert wurden. Die Verwendung des altmodischen Ausdrucks „Mäkler“ gilt als Zeichen dafür, dass Reformen und Schuldrechtsanpassungen hier keine Spuren hinterlassen haben. Während für Wohnraumvermittlung spezielle gesetzliche Bestimmungen zu beachten sind, gelten bei Maklerverträgen im Bereich des Immobilienkaufs die Regeln, die sich im Laufe der Zeit aufgrund von Gerichtsentscheidungen ergeben haben.

Verschiedene Vertragsgestaltungsmöglichkeiten

Der Maklervertrag kann auch im Bereich der Immobilienvermittlung grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, solange keine beurkundungsbedürftigen Vorgänge als Vertragsbestandteil einbezogen sind. Zur Vorbereitung eines Immobilienkaufs werden Maklerverträge im Regelfall allerdings schriftlich abgeschlossen, weil sowohl der Makler als auch sein Auftraggeber daran interessiert sind, bestimmte Vertragsbedingungen nachweisbar festzuhalten. Zwischen Immobilienverkäufern und Maklern sind drei verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten des Maklerauftrage üblich.

  1. Die für den Makler und für den Kaufinteressenten günstigste Vertragsgestaltung ist die Erteilung eines qualifizierten Alleinauftrags durch den Verkäufer. Der Makler hat in diesem Fall die Gewissheit, dass es keinen Verkauf ohne seine Mitwirkung geben wird. Kaufinteressenten müssen auch dann an den Makler verwiesen werden, wenn sie sich direkt an den Grundstückseigentümer gewandt haben.
  2. Hat der Verkäufer mit dem Makler einen einfachen Alleinauftrag vereinbart, verpflichtet sich der Verkäufer, keine anderen Makler in gleicher Angelegenheit zu beauftragen. Dem Verkäufer selbst bleibt allerdings die Möglichkeit, die Immobilie selbst ohne Einschaltung des Maklers direkt zu verkaufen.
  3. Ein einfacher Maklerauftrag berechtigt den Makler, ein Objekt anzubieten, verpflichtet ihn jedoch nicht dazu, tätig zu werden. Der Verkäufer stellt dem Makler Daten über das Objekt zur Verfügung, die dieser in einem Exposé zusammenfassen und veröffentlichen kann. Die Anfrage des Kaufinteressenten kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vom Makler als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages angesehen und angenommen werden. Kommt es zum Kaufabschluss, hat der Makler einen Provisionsanspruch. Der Käufer kann nicht sicher sein, dass das Objekt nicht gleichzeitig durch den Eigentümer oder durch einen anderen Makler angeboten wird.

 

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Haftung des Maklers für Angaben und Zusagen

Grundsätzlich gilt für den Makler die Verpflichtung, den Kaufinteressenten in allen wesentlichen Punkten gründlich und richtig zu informieren. Um „wesentliche Informationen“ handelt es sich jedenfalls immer dann, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nachfragt. Gibt der Makler auf die Frage seines Kunden eine Erklärung ab, muss deren Inhalt nach dem Stand seiner Kenntnis richtig sein. Der einfache Maklervertrag sieht allerdings keine Verpflichtung des Maklers vor, sich zu informieren und eigene Nachforschungen anzustellen. Weiß er nicht Bescheid, muss er das dem Kaufinteressenten wahrheitsgemäß mitteilen. Äußert er dagegen eigene Vermutungen, die sich später als falsch herausstellen, haftet der Makler für die Falschinformation.

Verwendet der Makler in einem Exposé nur Informationen, die ihm der Verkäufer zur Verfügung gestellt hat, haftet er grundsätzlich nicht für die Richtigkeit dieser Angaben. Etwas anderes gilt, wenn er die Fehlerhaftigkeit selbst erkannt hat oder hätte erkennen müssen. Auch dann, wenn er selbst die Angaben durch Übertragungsfehler oder Nachlässigkeit verfälscht hat, haftet der Makler. Weitere Ansatzpunkte für eine Haftung des Maklers können sich aus dem konkreten Wortlaut des individuell abgeschlossenen Maklervertrages ergeben. Der Makler kann sich vertraglich dazu verpflichten, bestimmte Tatsachen zu überprüfen oder sich über Besonderheiten einer Immobilie zu informieren. Erteilt ein Makler rechtliche Auskünfte, beispielsweise über baurechtliche Genehmigungsfähigkeit von An- oder Ausbauten, haftet er für deren Richtigkeit. Dem Verkäufer gegenüber haftet der Makler nur dann für Angaben über die Zahlungsfähigkeit des Käufers, wenn im Vertrag vereinbart ist, dass er eine Bonitätsprüfung durchzuführen hat.

Makler haftet für den Vertrauensschaden

Haftet ein Immobilienmakler, weil er gegen Haupt- oder Nebenpflichten, die sich aus dem Maklervertrag ergeben, verstoßen hat, dann kann der geschädigte Vertragspartner nur den Ersatz des Schadens verlangen, der tatsächlich durch den Beratungsfehler bei der Anbahnung des Immobilienkaufvertrags entstanden ist. Der Kaufvertrag als solcher wird zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen und beinhaltet keinen Ansatz für Ansprüche gegen Dritte. Das gilt auch, wenn die Mitwirkung eines Maklers ausdrücklich vermerkt ist. Lediglich dann, wenn der Makler den Käufer vorsätzlich getäuscht hat, kommt eine Anfechtung des Kaufvertrages in Betracht.

Der Makler haftet für den Ersatz des Vertrauensschadens. Dazu gehört regelmäßig die Erstattung der aufgewandten Maklercourtage und anderer Kosten, die im Zuge des Grundstücksgeschäfts verursacht wurden. Grundbuchkosten, Fahrtkosten und Architektenkosten, aber auch die Grunderwerbsteuer und Betriebskosten, sofern sie nicht verbrauchsbedingt angefallen sind. Darüber hinaus kann der getäuschte Käufer vom Makler den Ersatz eines Wertunterschieds zwischen dem Preis des erworbenen Grundstücks und dem tatsächlichen Wert dieser Immobilie verlangen. Steigt während der Auseinandersetzung der Grundstückswert, gilt der Wertunterschied in entsprechender Höhe als abgegolten.

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