Eigentümergemeinschaft: Sanierungsplan ist nicht einklagbar

Zwei Hausfassen in einer Straße, links neu gestrichen, rechts am alten ZustandEin Sanierungsplan ist für ältere Gebäude eine praktische und hilfreiche Sache. Er kann durch das Aufstellen einer Prioritätenliste eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum sicherstellen. Die Prioritätenliste kann bei Bedarf aktualisiert werden; die Sanierungsarbeiten am Gebäude folgen damit einem festgesetzten Schema, das allen Beteiligten eine gute Übersicht über die jeweils anstehenden Verrichtungen ermöglicht.

 

Folglich bedienen sich auch Wohnungseigentümergemeinschaften häufig eines Sanierungsplans. Die Prognose der einzelnen notwendigen Maßnahmen erstellt dabei der Verwalter, den verbindlichen Plan selbst dagegen hat die Eigentümerversammlung zu beschließen. Die Frage, ob überhaupt ein solcher Sanierungsplan beschlossen wird oder nicht, steht dabei jedoch grundsätzlich im Ermessen der Eigentümerversammlung. Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer neuen Entscheidung (Urteil vom 9. März 2012, V ZR 161/11) jetzt hingewiesen.

Ein Wohnungseigentümer hatte von der Eigentümerversammlung die Aufstellung eines Sanierungsplans für ein zirka 100 Jahre altes Gebäude verlangt. Ein solcher Plan existierte bisher nicht, allerdings war die Gemeinschaft in der Vergangenheit immer wieder – bezogen auf bestimmte Maßnahmen - tätig geworden, wenn es um unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten ging. Der Antrag des Wohnungseigentümers auf Aufstellung eines Sanierungsplans wurde von der Eigentümerversammlung jedoch abgelehnt.

Daraufhin ging der Wohnungseigentümer vor Gericht, um eine Zustimmung zu dem von ihm angestrebten Sanierungsplan herbeizuführen. Jedoch konnte er sowohl vor dem Amtsgericht als auch in der Berufung vor dem Landgericht mit seiner Klage nicht durchkommen. Auch in der letzten Instanz - vor dem BGH - hatte der Kläger keinen Erfolg.
In der Begründung führten die Karlsruher Richter aus, dass ein einzelner Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne Weiteres den Beschluss eines Sanierungsplans verlangen könne. Zwar stehe jedem Wohnungseigentümer das Recht zu, eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums zu verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Jedoch bestünde grundsätzlich kein Anspruch auf eine ganz bestimmte Maßnahme; dies sei nur dann der Fall, wenn nur diese Maßnahme allein einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Im konkreten Fall konnte das Gericht die Unverzichtbarkeit eines Sanierungsplans für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gebäudes nicht feststellen. Ein Sanierungsplan sei deshalb nicht die einzige geeignete Maßnahme zur Erhaltung des Gebäudes, zumal die bisherige Praxis (Entscheidungen über Sanierungsmaßnahmen im Einzelfall) nicht nachweislich zu Schäden geführt habe.

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