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Neuvermieter? Wie viel Miete darf ich verlangen?

Immer noch gibt es in Deutschland mehr Mieter als Eigentümer, die Nachfrage ist da, in einem Land, das auf eine reiche Mietkultur zurückblicken kann. Deutschland ist das Land mit dem höchsten Mieter- und niedrigsten Eigentümeranteil in der EU. Dabei fragen sich gerade viele Jung- und Erstbesitzer, die bislang noch keinen Wohnraum vermietet haben, was denn eigentlich zu beachten ist, um nebenher noch ein paar Euro einnehmen zu können. Wie kann ein Mietpreis ermittelt werden, wann gibt es steuerliche Vorteile und wann kann die Miete erhöht werden?

Wie viel Miete kann ein Vermieter verlangen?

Wer beabsichtigt, eigenen Wohnraum an Dritte zu vermieten, sieht sich meist zuallererst mit der Frage konfrontiert, was er für eine Vermietung seines Wohnraumes bzw. seiner Wohnung denn überhaupt in Rechnung stellen kann.
Die letzten Monate haben in der Hinsicht einiges an neuen Regelungen gebracht – Stichwort Mietpreisbremse. Sie war vom Gesetzgeber eingeführt worden, weil Vermieter bei Neuvermietungen teilweise unangemessene Mietpreisanhebungen von bis zu 40 Prozent vorgenommen hatten. Seit Einführung gilt: Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis seither maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die erste bundesweite Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) zeigte jedoch ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse, dass die Entwicklung der Mieten von der eingeführten Mietpreisbremse nahezu unbeeinflusst blieb. Dies hat verschiedene Gründe, ein Hauptgrund dürfte der „Bestandsschutz bei Neuvermietung“ sein und damit zusammenhängend, die Unkenntnis der Nachmieter darüber, was der Vormieter denn nun tatsächlich an Miete gezahlt hat.  Diesem Umstand hat der Gesetzgeber durch eine Gesetzesänderung Rechnung getragen und im September 2018 die Auskunftspflicht für Vermieter eingeführt.

Vermieten sie zum ersten Mal, haben sie sich als Vermieter hinsichtlich der Preisgestaltung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich im Mietspiegel der jeweiligen Region niederschlägt und die rechtlichen Vorgaben des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (kurz Mietpreisbremse) zu halten. Als Vermieter haben sie die Nachweispflicht über die Gesetzmäßigkeit ihres Mietpreises. Existiert kein Mietspiegel, können sie sich durch adäquate Mietpreise in Datenbanken, aber auch durch Gutachten eines bestellten Sachverständigen rechtlich absichern. Gleiches gilt auch bei Nachweis und Berufung auf den durchschnittlichen Mietpreis dreier vergleichbarer Wohnungen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die zentrale Berechnungsgrundlage ist der Mietspiegel, der auf einer statistischen Auswertung aller gelisteten Mietwohnungen in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde beruht und fortlaufend aktualisiert wird. Er wird als Nettokaltmiete pro Quadratmeter ausgegeben und führt auf, in welchen Stadtteilen oder sogar Straßenzügen bei welcher Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums welche Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt üblich sind. Am verbreitesten ist der einfache Mietspiegel. Ortsübliche Vergleichsmieten sind einerseits ein Instrument zur Orientierung eines Vermieters bei Neuvermietung, abhängig von Lage und Wohnwert. Andererseits sind sie als Grundlage zur Festsetzung von Mieterhöhungen anerkannt und dienen als formaljuristisches Instrument bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.

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