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Instandhaltungen durch den Vermieter: Rechte und Pflichten

Wer Wohnungseigentum mietet oder vermietet, geht ein Vertragsverhältnis ein. Der Mieter ist zur Zahlung der Miete verpflichtet, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nichts währt ewig – hierzu gehören auch normale Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Der Vermieter unterliegt aus diesem Grund der Instandhaltungspflicht. Nur, welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen, um ihren Pflichten nachzukommen und wo liegen die Grenzen?

Sache des Vermieters

Die Instandhaltungspflicht ergibt sich aus § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Darin heißt es:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Was ein „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand“ der Sache ist, ergibt sich aus der Rechtsprechung und den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten die Parteien deshalb immer ein Übergabeprotokoll anlegen, in dem der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn festgehalten  wird. In § 538 heißt es überdies:

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Diese Einschränkung dient vor allem dem Schutz des Mieters, denn normale Gebrauchsspuren oder Abnutzungen entstehen im Laufe der Zeit. Ist also der Teppichboden infolge normalen Gebrauchs verschlissen, die Mischbatterie an der Badewanne tropft oder die Gas-Etagenheizung hat ihr Lebensende erreicht, muss der Vermieter für Reparatur oder Ersatz sorgen. Selbstverständlich  können diese Instandhaltungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.

Sache des Mieters

Sache des Mieters hingegen ist alles, was durch unsachgemäßen Gebrauch entsteht: beispielsweise Umzugsschäden im Hausflur, Rotweinflecken im Teppich, die Kratzspuren der Katze an den Türen oder das durch ein herabgefallenes Glas zu Bruch gegangene Waschbecken im Bad.

Hiervon zu unterscheiden sind Schäden, die ohne Einwirken des Mieters auftreten, ein Klassiker: Der Zulauf eines Heizkörpers ist undicht. Der Wasseraustritt wird vom Mieter zunächst nicht bemerkt, da die schadhafte Stelle von einem Fenstervorhang verborgen wird. Einige Tage später sind deutliche Feuchtigkeitsschäden am Parkett der  Mietwohnung zu sehen und in der darunter liegenden Wohnung ist die Zimmerdecke feucht. Der Mieter hat den Schaden nicht verursacht, ihn trifft keine Schuld. Hier haftet der Vermieter, genauer die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Aber Achtung: Den Mieter trifft eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht in Bezug auf den Mietgegenstand. Schäden sind dem Vermieter bei Bekanntwerden unverzüglich anzuzeigen, andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz einfordern, wenn durch die rechtzeitige Anzeige der Schaden hätte in Grenzen gehalten werden können.

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