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Wohnungseigentümer: So legen sie Heizkosten auf den Mieter um!

Der per Beschluss oder Vereinbarung getroffene Verteilerschlüssel zu den Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist nicht automatisch für den Mieter bindend, für den Mieter gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Daran sollten vermietende Eigentümer denken und nicht zum erstbesten Formularmietvertrag greifen. Es ist wichtig bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass die im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geltenden Regelungen zur Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser gleichlautend in den Mietvertrag aufgenommen werden, sofern kein Verstoß gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorliegt.

Ein Beispiel: Die Gemeinschaft rechnet die Heizkosten zu 50% nach den Grundkosten und zu 50% nach Verbrauch ab, der vermietende Eigentümer hat mit seinem Mieter jedoch die vertragliche Regelung 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten vereinbart. Beide Verteilerschlüssel entsprechen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Der vermietende Eigentümer ist jedoch vertraglich in der Pflicht seinem Mieter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft umzurechnen. Ein Aufwand, der mit viel Arbeit und Ärger verbunden sein kann.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verteilerschlüssel ändert

Der vermietende Eigentümer hat sich an den im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel zu halten, er hat keinen Anspruch an die Gemeinschaft, dass die Abrechnung auch weiterhin nach seinen mietvertraglichen Regelungen erfolgt. Gegen die Gemeinschaft kann er also, sofern es sich um einen gesetzeskonformen Verteilerschlüssel handelt, nichts unternehmen. Er sollte jedoch darauf achten, in den Mietvertrag einen Verweis auf § 6 Absatz 4 der Heizkostenverordnung aufzunehmen. Danach bleibt die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann die Maßstäbe künftig unter anderem dann ändern, wenn dies aus sachgerechten Gründen erforderlich ist.

Wenn der Verteilerschlüssel nicht der Heizkostenverordnung entspricht

Da der Mieter sich nicht direkt an die Eigentümergemeinschaft wenden kann, muss der vermietende Eigentümer als Nutzer den Anspruch gegenüber der Gemeinschaft durch Antrag zur Tagesordnung bei der nächsten Eigentümerversammlung geltend machen. Sollte die Gemeinschaft gegen den Antrag stimmen, bleibt dem Wohnungseigentümer nur die Beschlussanfechtung.

Wenn die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt

Anders als dem Eigentümer steht dem Mieter gemäß § 12 Abs. 1 der HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15% zu, wenn die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Das bedeutet, dass der vermietende Eigentümer eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung ohne Kürzungsmöglichkeit akzeptieren muss, während der Mieter von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen kann. Gegebenenfalls hat der Wohnungseigentümer bei einem Rechtstreit gegenüber den anderen Eigentümern einen Schadenersatzanspruch in Höhe des vom Mieter geltend gemachten Kürzungsanteils.

Anmietung oder Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten

Beschließt die Gemeinschaft die Anmietung von Erfassungsgeräten, muss der vermietende Eigentümer seinen Mieter unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten informieren. Die Mietkosten sind nur dann im Rahmen der Heizkostenverordnung umlagefähig, wenn die Mehrheit der Nutzer nicht innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht.

Die Mehrheit von 50% bezieht sich auf alle Wohnungsnutzer. Werden mehr als die Hälfte der Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt, hat der vermietende Wohnungseigentümer keine Probleme. Denn mit der Beschlussfassung über die Anmietung der Geräte kann der vermietende Eigentümer davon ausgehen, dass es zu keinem Widerspruch von mehr als der Hälfte aller Wohnungseigentümer kommen kann, denn sie sind ja selbst Nutzer, ihre Stimmen zählen bei der Berechnung der Mehrheit der Nutzer mit.

Tipp: Bei erstmaliger Anmietung von Erfassungsgeräten zur Heizkostenabrechnung oder einem späteren Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch moderne Systeme sollten sie als Wohnungseigentümer ihren Mieter informieren und in dem Schreiben auf seine Widerspruchsfrist hinweisen. Unterlassen sie das, kann der Mieter die Umlage der Mietgebühren unter Hinweis auf die fehlende Ankündigung in der Heizkostenabrechnung verweigern, auch wenn die Mehrheit der Nutzer der Anmietung und Umlage nicht widersprochen hat (vgl. BGH v. 28.9.2011 – VIII ZR 326/10).

Probleme bereiten Wohnungseigentumseinheiten mit einem hohen Bestand an Vermietungen. Spricht sich eine Mehrheit der Nutzer, in diesem Fall die Mieter, gegen eine Anmietung aus, so kann die Eigentümergemeinschaft die Geräte zwar trotzdem mieten, die Mietgebühren muss der Sondereigentümer jedoch selbst tragen.

Werden die Erfassungsgeräte alternativ gekauft, handelt sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB. Dann müssen die Kosten der Anschaffung zunächst selbst getragen werden, sie können durch Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

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