Der Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, nur innerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen. Auch außerhalb der Versammlung ist dies möglich, § 23 Wohnungseigentümerversammlung, Absatz 3 "Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären." Die Gründe für einen Umlaufbeschluss (schriftlicher Beschluss) können dabei vielfältig sein.

 

Empfehlenswert ist der Umlaufbeschluss meistens nur in kleinen, harmonischen Gemeinschaften. In großen Wohnanlagen werden erfahrungsgemäß einige Eigentümer nicht oder nicht zustimmend antworten. Absichern kann sich die Hausverwaltung sowie der oder die Wohnungseigentümer nur durch eine möglichst detaillierte Beschreibung des anstehenden Umlaufbeschlusses, Erfahrung sowie die Beurteilung, ob die Gemeinschaft dem benötigten Beschluss zustimmt und welcher Eigentümer eventuell dagegen sein könnte. Mit diesem sollte zuvor ein persönliches Gespräch gesucht werden.

Was gehört dazu?

  1. Der Umlaufbeschluss hat schriftlich zu erfolgen.
  2. Alle Wohnungseigentümer müssen in schriftlicher Form durch eigenhändige Unterzeichnung dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. ALLE Eigentümer müssen dem Beschluss zustimmen, dies gilt auch dann, wenn es sich "nur" um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht (BayObLG, 28.10.1980, 2 Z 63/80).
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Wohnungseigentümern mitgeteilt werden.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar

Die ebenfalls einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch den oder die Initianten an die Wohnungseigentümer, wobei den Initianten die Mitteilungspflicht obliegt und zwar durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage (vgl. dazu auch Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 23 Rz. 56).

Bei § 23 WEG handelt es sich um eine unabdingbare Vorschrift, d.h. auch in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen kann keine Regelungen getroffen werden, die diese Vorschrift einengt oder abändert. So wäre eine Vereinbarung oder ein Beschluss, dass in schriftlichen Umlaufbeschlüssen bereits eine einfache Mehrheit für das Zustandekommen einer wirksamen Beschlussfassung ausreichen soll (BayObLG, 28.10.1980, 2 Z 63/80) nichtig. Zulässig sind jedoch Regelungen über die Form (Einzelzustimmungen oder Zirkularbeschluss), die Fristen oder eine mögliche Stimmrechtsvertretung bei schriftlichen Beschlüssen.

 

| Eigentümerversammlung

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